Problème donation
jo84
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Bonjour,
J’ai une amie qui est âgée de 75 ans, veuve et qui a 2 enfants.
Elle souhaite me faire une donation d’un terrain agricole de faible valeur (environ 8000 euros à ce jour) pour y construire des bâtiments agricoles pour mon activité. Je n’ai aucun lien de parenté avec cette personne.
Je sais donc que je vais payer des taxes importantes (60%) mais ce n’est un souci compte tenu du prix modique de la parcelle. A ce jour, les enfants sont d’accord sur le fait que leur mère donne ce terrain.
Par contre, je voudrais savoir si le terrain devenait constructible et notamment au moment du décès de la donatrice, est ce que les enfants peuvent me réclamer leur part réévaluée au moment du décès (si le terrain devenait constructible, il vaudrait en effet peut être 200 000 euros).
Comment faire pour éviter cela et me protéger?
Faut il y ajouter sur l’acte une mention du style « prix du terrain arrêté à la valeur du jour de l’acte » ou y-a-t’il d’autres solutions ?
Est ce que quelqu’un peut m’aider ?
D’avance merci
Jo
J’ai une amie qui est âgée de 75 ans, veuve et qui a 2 enfants.
Elle souhaite me faire une donation d’un terrain agricole de faible valeur (environ 8000 euros à ce jour) pour y construire des bâtiments agricoles pour mon activité. Je n’ai aucun lien de parenté avec cette personne.
Je sais donc que je vais payer des taxes importantes (60%) mais ce n’est un souci compte tenu du prix modique de la parcelle. A ce jour, les enfants sont d’accord sur le fait que leur mère donne ce terrain.
Par contre, je voudrais savoir si le terrain devenait constructible et notamment au moment du décès de la donatrice, est ce que les enfants peuvent me réclamer leur part réévaluée au moment du décès (si le terrain devenait constructible, il vaudrait en effet peut être 200 000 euros).
Comment faire pour éviter cela et me protéger?
Faut il y ajouter sur l’acte une mention du style « prix du terrain arrêté à la valeur du jour de l’acte » ou y-a-t’il d’autres solutions ?
Est ce que quelqu’un peut m’aider ?
D’avance merci
Jo
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3 réponses
Bonjour
Non, à priori, pas moyen de vous protéger.
Le seul moyen de figer définitivement la valeur des biens lors d'une donation est une donation-partage, et une donation-partage ne peut être faite qu'au profit des héritiers.
Et toutes les donations (réévaluées) peuvent faire l'objet d'une réduction si elles dépassent la quotité disponible du défunt (en l'occurrence 1/3) et atteignent à la réserve des enfants (2/3)
(c'est à dire, dans votre hypothèse, si sa succession totale est inférieure à 600 000 euros, votre donation réévaluée comprise...)
Une solution serait que vous lui achetiez ce terrain (8 000) et qu'elle verse 3 200 euros sur un contrat d'assurance-vie avec vous comme bénéficiaire et que vous signiez ensemble l'accpetation du contrat (sous réserve qu'elle n'ait pas déja versé plus de 30 500 euros sur des assurances vie depuis ses 70 ans).
Bilan pour vous : 8000 - 3200 = 4800 euros
(= même cout qu'avec donation et paiement des droits 60 % = 4800 euros, mais sans le risque de réduction à son décès....)
(Sauf si vous êtes déja certain que le terrain va être classé constructible et que la vente est annulée pour dol ou tromperie....)
Non, à priori, pas moyen de vous protéger.
Le seul moyen de figer définitivement la valeur des biens lors d'une donation est une donation-partage, et une donation-partage ne peut être faite qu'au profit des héritiers.
Et toutes les donations (réévaluées) peuvent faire l'objet d'une réduction si elles dépassent la quotité disponible du défunt (en l'occurrence 1/3) et atteignent à la réserve des enfants (2/3)
(c'est à dire, dans votre hypothèse, si sa succession totale est inférieure à 600 000 euros, votre donation réévaluée comprise...)
Une solution serait que vous lui achetiez ce terrain (8 000) et qu'elle verse 3 200 euros sur un contrat d'assurance-vie avec vous comme bénéficiaire et que vous signiez ensemble l'accpetation du contrat (sous réserve qu'elle n'ait pas déja versé plus de 30 500 euros sur des assurances vie depuis ses 70 ans).
Bilan pour vous : 8000 - 3200 = 4800 euros
(= même cout qu'avec donation et paiement des droits 60 % = 4800 euros, mais sans le risque de réduction à son décès....)
(Sauf si vous êtes déja certain que le terrain va être classé constructible et que la vente est annulée pour dol ou tromperie....)
Merci pour cette réponse que je craignais malheureusement.
C'est vrai qu'il est peu probable que le terrain devienne constructible prochainement (dixit la mairie) mais dans 10 ou 15 ans ce n'est pas impossible et mon amie peut encore vivre longtemps, je l'espère pour elle !!!
Je viens de penser à une autre solution :
Elle donne le terrain à ses 2 enfants qui m'en font ensuite donation.
Est ce jouable sachant qu'il ont entre 30 et 40 ans.
Je pense a priori qu'ils seraient d'accord.
Qu'en pensez vous?
merci
Jo
C'est vrai qu'il est peu probable que le terrain devienne constructible prochainement (dixit la mairie) mais dans 10 ou 15 ans ce n'est pas impossible et mon amie peut encore vivre longtemps, je l'espère pour elle !!!
Je viens de penser à une autre solution :
Elle donne le terrain à ses 2 enfants qui m'en font ensuite donation.
Est ce jouable sachant qu'il ont entre 30 et 40 ans.
Je pense a priori qu'ils seraient d'accord.
Qu'en pensez vous?
merci
Jo
Oui, cela peut marcher en ce qui concerne sa succession à elle
Vu les montants, ses enfants n'auront pas de droits à payer sur la donation
Et les droits sur la donation qu'ils vous feront seront les mêmes (60 %)..
Attention quand même aux honoraires de notaire et frais divers d'acte ( x 2 )
....le problème est que la question de la réévaluation de la donation sera reportée sur la succession des enfants eux-même...!!
on la réévaluera sur leur propre succession de la même façon, avec également risque de réduction (seulement si ils ont des héritiers réservataires, bien sur). Simplement, il y a un ordre de réduction pour protéger la réserve : on commence par les legs, puis les donations les plus "récentes" (avant le décès), puis on remonte dans le temps...(et on s'arrète dés que la réserve est respectée).
Donc si la donation qu'ils vous font est suffisament ancienne, elle ne sera peut-être pas touchée...? mais tout dépendra de la taille de leur patrimoine a leur décès, en fait....
Il me semble quand même que l'achat serait quand même plus sécurisant pour vous....
NOTE : Je reviens en partie sur ma première réponse :
Il y a qaund même un moyen pour éviter le risque de réduction dans le cas ou elle vous fait une donation : c'est que ses enfants signent une "renonciation anticipée à l'action en réduction" (= ils s'engagent par avance définitivement à ne pas demander la réduction sur cette donation lors de sa succession). C'est un processus assez lourd (acte authentique solennel, obligatoirement devant 2 notaires représentant chacun des interessés, etc...). Mais c'est possible.
Vu les montants, ses enfants n'auront pas de droits à payer sur la donation
Et les droits sur la donation qu'ils vous feront seront les mêmes (60 %)..
Attention quand même aux honoraires de notaire et frais divers d'acte ( x 2 )
....le problème est que la question de la réévaluation de la donation sera reportée sur la succession des enfants eux-même...!!
on la réévaluera sur leur propre succession de la même façon, avec également risque de réduction (seulement si ils ont des héritiers réservataires, bien sur). Simplement, il y a un ordre de réduction pour protéger la réserve : on commence par les legs, puis les donations les plus "récentes" (avant le décès), puis on remonte dans le temps...(et on s'arrète dés que la réserve est respectée).
Donc si la donation qu'ils vous font est suffisament ancienne, elle ne sera peut-être pas touchée...? mais tout dépendra de la taille de leur patrimoine a leur décès, en fait....
Il me semble quand même que l'achat serait quand même plus sécurisant pour vous....
NOTE : Je reviens en partie sur ma première réponse :
Il y a qaund même un moyen pour éviter le risque de réduction dans le cas ou elle vous fait une donation : c'est que ses enfants signent une "renonciation anticipée à l'action en réduction" (= ils s'engagent par avance définitivement à ne pas demander la réduction sur cette donation lors de sa succession). C'est un processus assez lourd (acte authentique solennel, obligatoirement devant 2 notaires représentant chacun des interessés, etc...). Mais c'est possible.
La législation juridique et financière évolue en permanence...