Diagnostics obligatoires baux commerciaux [Résolu/Fermé]

titou - 29 juil. 2008 à 17:14 - Dernière réponse :  Nessie
- 13 mars 2011 à 11:26
Bonjour,

Je souhaiterai connaître les diagnostics obligatoires pour la signature d'un nouveau bail commercial et la vente d'un fond de commerce.

Merci de bien vouloir me répondre au plus vite.
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24 réponses

Meilleure réponse
FredericM2 3 Messages postés vendredi 18 juin 2010Date d'inscription 6 juillet 2010 Dernière intervention - 18 juin 2010 à 02:57
15
Merci
Bonjour,

Vous devez faire les diagnostics obligatoires qui sont l'amiante et l'ERNT.

Sur Paris comptez entre 100 € et 200 € en fonction de la taille du local commercial (30 ou 200m2).

Toutes les cessions de bail ou de fonds de commerce sont soumises à ces 2 diagnostics. Si ils ne sont pas annexés à la cession, ne vendeur ne peu s'exonérer de la garantie des vices cachés.

Vérifier les certifications de votre diagnostiqueur et l'attestation d'assurance de l'entreprise.

consultez : http://www.diagnostic-immobilier-obligatoire-vente.com pour plus d'informations.

F.M.

Merci FredericM2 15

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droit-finances a aidé 15468 internautes ce mois-ci

Le CREP (plomb) également est obligatoire et sanctionnable par un juge
si ERNT - CREP et amiante non présents : sanctions par le juge : annulation vente ou bail
locatif avec résolution (rétroactive) ou diminution du prix loyer ou vente demandée au juge
sanctions pénales possibles en cas de problèmes
La Maison de Martine - 3 oct. 2010 à 05:34
Bonsoir,
Le site indiqué, ne concerne que les ventes d'immeubles, cela est trés différent d'un bail commercial et d'une cession de fonds de commerce.
3
Merci
Bonjour

Pour les batiments à la vente et qui ne sont pas à usage d'habitation, les diagnostics obligatoires sont:

Termites (dans les zones concernées)
Amiante (si permis de construire antérieur au 01/07/97)

DANS VOTRE CAS vous vendez le fond, et pas les murs ! donc vous ne vendez pas de batiment....mais généralement les mêmes diags sont demandés (notaire ou avocat ou commissaire aux comptes)

L'etat des risques naturels et technologiques (différent d'un diag)doit être fait DANS TOUS LES CAS

Cordialement
Phil (diagnostiqueur)Bonjour

Pour les batiments à la vente et qui ne sont pas à usage d'habitation, les diagnostics obligatoires sont:

Termites (dans les zones concernées)
Amiante (si permis de construire antérieur au 01/07/97)

DANS VOTRE CAS vous vendez le fond, et pas les murs ! donc vous ne vendez pas de batiment....mais généralement les mêmes diags sont demandés (notaire ou avocat ou commissaire aux comptes)

L'etat des risques naturels et technologiques (différent d'un diag)doit être fait DANS TOUS LES CAS

Cordialement
Phil (diagnostiqueur)
merci phil de m'avoir répondu mais j'ai une autre question toujours pour un bail commercial : faut il le DPE ?
certains me disent oui et d'autres non !

cordialement
Nessie37 > titou - 27 oct. 2008 à 18:39
Bonjour,

En l'état actuel des textes, le DPE n'est pas obligatoire. Il y a eu un vide à ce sujet, raison pour laquelle dans le doute, les professionnels de l'immo estimaient qu'il fallait le faire (principe du qui peut le plus, peut le moins). Mais après mes propres recherches et enquêtes, les différents organismes administratifs m'ont confirmé qu'il n'y avait aucun texte qui l'exigeait clairement. De plus, une réponse ministérielle (qui n'a certes pas valeur de loi) est venue confirmer cette tendance (et mes convictions).
Donc vous n'êtes pas en infraction si vous ne faites pas de DPE pour de la location d'un local à usage commercial (ou autre, hors habitation).
Toutefois, selon le local qui peut être plus ou moins énergivore et par rapport à l'activité du preneur dont la décision de prendre le local à bail peut être influencée par les charges d'énergie, il peut être judicieux d'en faire un, qui n'aura que valeur informative.

Cdt
Ness', agent immobilier
titou2002 > Nessie37 - 28 oct. 2008 à 09:41
Bonjour Nessie et merci pour ta réponse.
Nessie > titou2002 - 28 oct. 2008 à 09:51
Bonjour, ma réponse arrive certainement trop tard mais elle pourra servir à d'autres.
moulineur 13 Messages postés samedi 12 mars 2011Date d'inscription 16 juin 2015 Dernière intervention - 12 mars 2011 à 14:24
merci nessie,mais depuis 2008 avez vous un commentaire rectificatif à ajouter?? de plus nous parlons de fond de commerceà la vente et non pas de location de fond,je suis propriétaire du fond mais pas des murs et je vends ce fond,la location sera payée par l'acheteur au propriétaire des murs.Théoriquement c'est le proprio des murs qui doit faire les frais du diag. MERCI
francoisj11 3 Messages postés samedi 14 mars 2009Date d'inscription 15 mars 2009 Dernière intervention - 14 mars 2009 à 22:57
0
Merci
bonjour,
puis-je consentir un bail commercial à un médecin ?
est-il obligatoire de procéder à des diagnostiques et dans l'affirmative, lesquels ?
Les professions libérales sont soumises au baux professionnels (6ans). Toutefois, si les parties sont d'accord et l'expriment expressément, vous pouvez conclure un bail commercial mais je n'en vois pas l'intérêt.
j'insiste sur le fait que la volonté des parties de se soumettre au statut des baux commerciaux doit être clairement exprimée, de sorte qu'il n'y ait aucune ambiguïté. le bail commercial a des implications que le bail professionnel n'a pas (comme le droit au renouvellement à l'issue des 9ans et l'indemnité d'éviction du locataire si le bailleur ne souhaite pas renouvellement).
pour les diag, si ce n'est l'ERNT (etat des risques naturels et technologiques), il n' y en a pas d'autres obligatoires. Les obligations pèsent en majorité sur les baux d'habitation mais également sur les ventes (de bien d'habitation ou à usage pro).
Si votre local est énergivore (ou pas) et que vous savez que cela représente un élément déterminant dans la prise de décision du futur preneur, vaut mieux en faire un
francoisj11 3 Messages postés samedi 14 mars 2009Date d'inscription 15 mars 2009 Dernière intervention - 15 mars 2009 à 08:03
0
Merci
à Nessies37
grand merci pour ces explications qui sont très pertinentes et éclairantes !
c'est le preneur qui souhaite avoir la sécurité de maintien dans les lieux que confère un bail commercial. pour ma part, je comprends son souci, et, de plus, la vocation de ces locaux étant d'être loués, je n'y vois pas d'inconvénients...
encore merci et bonne journée.
François11
Bonjour,
Si j'ai un conseil à vous donner, expliquer lui qu'il est normalement soumis aux baux professionnels (sécurité pendant 6 ans, lui ayant la possibilité de donner congé au bout de 3 ans avec préavis blabla)
Un bail commercial, c'est 9 ans (avec possibilité de se libérer pour le preneur au bout des triennales...).

Il n'y a pas grandes différence en fait. ...........
françois11 > Nessie37 - 15 mars 2009 à 12:54
encore merci pour ces précisions, j'en tiendrai compte dans les négociations...
bonne journée
françois11
Nessie37 > françois11 - 15 mars 2009 à 13:06
Désolée pour les fautes !
Je vous ai répondu à mon réveil ! lol !
francoisj11 3 Messages postés samedi 14 mars 2009Date d'inscription 15 mars 2009 Dernière intervention > Nessie37 - 15 mars 2009 à 13:10
moi pas avoir vu fautes
re-bonne journée !
françois11 et merci !
roomix 10 Messages postés samedi 27 février 2010Date d'inscription 28 février 2010 Dernière intervention - 27 févr. 2010 à 20:28
0
Merci
Contrairement à ce qui est dit plus haut, le diagnostic état des risques naturels et technologiques n'est pas obligatoire si vous n'êtes pas en zone à risque réglementée. Se renseigner sur les sites de préfecture pour savoir si votre commune est concernée en cherchant à la rubrique "Information acquéreur locataire". Si votre commune est concernée, vous pouvez commander un diagnostic ERNT car il y a des subtilités juridiques à l'établissement de ces documents (comprendre les non-dits des arrêtés préfectoraux notamment), mais même les diagnostiqueurs ne les maitrisent pas. Nous sommes ici dans un domaine où même l'état ne prend pas de risques et essaie de se couvrir d'éventuelles poursuites, d'où les subtilités...
Bonjour,

Il n'est pas nécessaire effectivement d'annexer un ERNT si la commune ne figure pas sur la liste des villes soumises à cette obligation. Toutefois, dans mes baux, je mentionne toujours que la commune ne figure dans une zone soumise à un ERNT. C'est en ce sens que je dis qu'un ERNT est obligatoire. Je vous l'accorde, je me suis mal exprimée. De toute façon, un paragraphe (ou article) "Informations du locataire" est très souvent (voire quasiment) intégré dans le bail. Dans les miens, je fais mention de l'ERNT, entre autres, en spécifiant si oui ou non le bien est situé dans une zone soumise à ERNT (ou si oui ou non, la commune y est soumise).
De plus, hormis l'ERNT, il doit figurer au bail l'information du bailleur au locataire selon laquelle il déclare sur l'honneur que le bien n'a fait l'objet (ou a fait l'objet) d'une déclaration de sinistre auprès d'un....... Cette déclaration accompagne l'ERNT.

Cordialement
roomix 10 Messages postés samedi 27 février 2010Date d'inscription 28 février 2010 Dernière intervention - 27 févr. 2010 à 23:43
0
Merci
Votre démarche est bonne et consciencieuse, je suis d'accord.

L'ERNT n'est clairement pas obligatoire si la commune ne fait pas l'objet de zone à risque majeur réglementée (PPR, sismicité). Si la commune présente ces zones à risques, l'ERNT n'est pas forcément obligatoire non plus. Il l'est seulement si le bien immobilier se situe dans une de ces zones à risque. Mais, c'est là où un diagnostic est nécessaire car il faut comprendre la notion de Plan de Prévention des Risques et localiser son bien immobilier sur les documents cartographiques.

Cependant, je suis d'accord avec vous, c'est bien de mentionner, si c'est le cas, qu'un ERNT n'est pas obligatoire, juste pour montrer que ce diagnostic a été envisagé.

Quant à la déclaration sur les sinistres, elle est obligatoire seulement si le bien a été sinistré.

Depuis 1982, les sinistres catastrophes naturelles font l'objet d'indemnités et doivent être signifiés dans la déclaration de sinistre des documents d'information acquéreur - locataire. Pour les sinistres d'avant cette date, ou en l'absence d'indemnisation, cette déclaration est établie sur la bonne foi du vendeur/bailleur. Seul, un nombre insignifiant de communes en France n'a pas fait l'objet d'arrêté catastrophes naturelles. Cependant, je le rappelle, cette déclaration n'est obligatoire que si le bien a été sinistré. Une déclaration d'absence de sinistre ne peut-être que bien vue par les parties.
Nous sommes d'accord sur le fond ! Cependant, la Préfecture, comme la F***M (pour ne pas citer de syndicat) recommandent vivement de faire mention de ces informations, quand bien même le bien ou la commune n'y serait pas soumis . Le défaut d'ERNT étant cause de nullité d'un bail, il vaut mieux en faire mention pour montrer que la réglementation en matière d'information du locataire a été suivie. Nous sommes d'accord sur ce point.
On ne sait jamais, d'ici qu'une jurisprudence vienne sanctionner le défaut d'ERNT ou déclaration de sinistre alors même que le bien ne serait absolument pas concerné par les deux cas.

On voit de tout en matière de jurisprudence immobilière....vous le savez peut-être
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Merci
J'évoquais ces obligations strictes du vendeur bailleur car sur les forums, on trouve beaucoup de personnes qui disent que s'il n'ya pas eu d'ERNT ou de déclaration sur les sinistres, le vendeur ou bailleur est en tort (alors qu'il peut ne pas les remettre en toute bonne foi parce que sont bien n'en fait pas l'objet).

Quant à une jurisprudence qui dirait que le bailleur/vendeur est coupable de ne pas avoir donné d'ERNT alors même que le bien immobilier n'est pas en zone à risque réglementée, j'en serai étonné. Voici le rappel de la loi : http://droit-finances.commentcamarche.net/...

Mais des cas limites peuvent se dégager :
- le PPR est prescrit, le vendeur voit sur les cartes que le bien est hors zone à risque et ne fait donc pas d'ERNT. Or, les zones à risques délimitées sur la carte ne sont que l'état des connaissances des zones à risque et celles-ci peuvent évoluer jusqu'à l'approbation du PPR. Si on regarde l'arrêté préfectoral de prescritpion du PPR, on se rend compte qu'il concerne toute la commune et donc que c'est la commune qui est en zone à risque, avant que les zones à risque soient bien délimitées sur le territoire communal quand le PPR sera approuvé.
- le PPR est approuvé et le vendeur bailleur voit que son bien immobilier n'est pas en zone à risque et ne fait donc pas d'ERNT. Cependant, son bien est juste en limite de zone à risque. L'acquéreur / locataire peut faire jouer le principe de précaution (inscrit dans la consitution) et dire qu'il aurait souhaité avoir la cartographie des risques. Même un PPR approuvé peut être révisé.

Donc, oui il existe peut-être un risque jurisprudentiel à ne pas faire d'ERNT quand on est pas en zone à risques majeurs réglementée, surtout dans le cas des PPR prescrits mais il est infime comparé à celui de ne pas le faire quand on se trouve sans aucun doute en zone à risque (car sur ce point la loi est bien claire).

Quand on est vendeur et que l'on se pose la question de la nécessité ou pas d'un état des risques pour son bien immobilier hors zones à risque réglementée, mieux vaut par défaut en faire un en y joignant l'arrêté préfectoral listant les communes concernées ou les cartes permettant la localisation du bien hors zone à risque; la bonne foi du vendeur sur son obligation d'information est ainsi plus difficilement attaquable, documents à l'appui.

Quand on est acquéreur ou locataire et que l'on y comprend finalement pas grand chose, on peut commander une prestation de vérification d'annexer un état des risque au contrat pour quelques € seulement sur ce site : http://www.qualite-ernt.com

Bon courage
l'article L 125-5 (V) du code de l'environnement oblige de joindre des diagnostics
de performance dit DPE mais qui ne sont pas sanctionnables par la loi -
seuls les diagnostics ERNT et CREP ainsi que l'amiante sont santionnables par le juge
en cas d'absence en cas de vente ou de bail locatif -les sanctions sont
soit la résolution (rétroactive du contrat) ou la diminution du prix du loyer.
Des sanctions pénales sont encourues en cas de problèmes.
moulineur 13 Messages postés samedi 12 mars 2011Date d'inscription 16 juin 2015 Dernière intervention - 12 mars 2011 à 14:38
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Merci
bjr,merci pour tous ces commentaires.Toutefois dans le cas de la vente d'un fond de commerce pour lequel vous n'etes pas propriétaire des murs,l'ERNTet tout le reste ne sont ils pas à la charge du propriétaire des murs?? Ou alors une partie ??Le propriétaire d'un fond de commerce n'a rien à voir avec le fait des termites ou d'une mauvaise isolation des murs et des fenètres,éventuellement l'hygienne...!!! qu'en pensez vous ?? merci
Bonjour,

Ayant travaillé dans l'immobilier d'entreprises, j'ai été confrontée à ce cas des centaines de fois. En théorie, tous les diag relatifs au murs sont à la charge du propriétaire. Toutefois, ce qui est problématique dans la cession d'un FDC ou même d'un bail, c'est que le propriétaire des murs n'est pas à l'origine de la cession. Alors donc demander à un propriétaire (surtout en bail commercial, faut rien demander aux propriétaires de murs commerciaux ! lol !!!) de dépenser de l'argent pour une opération qui ne le "concerne" pas...... !
Alors, j'ai eu les deux cas : les cas où les propriétaires, non sans râler, réalisaient les diag et d'autres cas où les propriétaires disaient : "il est hors de question que je dépense un centime !. Ce n'est pas mon problème, les cédants et cessionnaires n'ont qu'à les faire faire à leurs frais !"

Du coup, il faut négocier tranquillement car il n' y a aucune règle en bail commercial. Ces diag sont à la charge du bailleur mais lors d'une cession, ce dernier n'est pas à l'origine de l'opération et n'a donc pas décidé d'engager des frais. Il faut donc trouver les "mots justes" pour le convaincre ou trouver un accord (par exemple : cédants et proprio font "moit-moit" ou cessionnaires et cédants, ou accord sur d'autres points
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