Donation immobilière à enfants majeurs

Bonjour,

En instance de séparation de corps ou voir un divorce, d'avec mon conjoint. Nous avons un pt studio qui nous sert pour les périodes de vacances. Ne pouvant ni l'un, ni l'autre racheter la part de l'un et l'autre. Nous aimerions afin de garder ce bien immobilier, faire une donation de ce bien à nos trois enfants majeurs (nu-propriété), en gardant chacun de nous deux (moi et conjoint) l'usufruit. Est-ce possible, quel seront le montant des droits ? (tt en sachant que les enfants étant étudiants, nous prendrions en charge les charges de co-propriété, TH et FF.