Acheter un bien démembré
salome
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8 avril 2008 à 21:54
trebuhcs Messages postés 224 Date d'inscription mardi 14 août 2007 Statut Membre Dernière intervention 18 août 2012 - 9 avril 2008 à 20:08
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8 avril 2008 à 22:14
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Bonsoir,
L'usufruit est la jouissance d'utilisation d'un bien: si c'est une maison, c'est le droit de l'occuper.
Reste à savoir si l'usufruitière y habite.
Si elle y habite, est-elle prête à déménager (libérer) la maison? Et à quelles conditions?
Si elle n'y habite pas, est-elle prête à renoncer à son droit d'usufruit? Et à quelles conditions?
Le juge des tutelles n'a rien à voir ni à décider pour cette personne si elle n'est pas sous sa tutelle. Il ne s'occupe apparemment que de celle qui a la nue propriété. L'autre, ce n'est pas son problème.
Si vous ne résolvez pas cette question d'usufruit, vous allez effectivement acheter seulement la nue propriété sans avoir la jouissance du bien.
L'usufruit est la jouissance d'utilisation d'un bien: si c'est une maison, c'est le droit de l'occuper.
Reste à savoir si l'usufruitière y habite.
Si elle y habite, est-elle prête à déménager (libérer) la maison? Et à quelles conditions?
Si elle n'y habite pas, est-elle prête à renoncer à son droit d'usufruit? Et à quelles conditions?
Le juge des tutelles n'a rien à voir ni à décider pour cette personne si elle n'est pas sous sa tutelle. Il ne s'occupe apparemment que de celle qui a la nue propriété. L'autre, ce n'est pas son problème.
Si vous ne résolvez pas cette question d'usufruit, vous allez effectivement acheter seulement la nue propriété sans avoir la jouissance du bien.
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9 avril 2008 à 00:52
9 avril 2008 à 00:52
Je relis votre premier post: ne vous méprenez pas sur les termes :
"l'organisme tuteur d'Etat" (Caisse des Dépôts et Consignations) a la garde de la propriété. Le juge des tutelles a la décision de ce qu'on en fait : soit la CDC la garde tant qu'il ne se passe rien (et en deviendra propriétaire au décès de la personne s'il n'y a pas d'héritiers), soit elle la vend si l'occasion se présente.
"ordonnance de vente du Tribunal" : "ordonnance" ne veut pas dire que le Tribunal (en l'occurrence le juge des tutelles) donne l'ordre de vendre. "Ordonnance" est le terme pour désigner une décision (ici = autorisation). Cela veut simplement dire que le juge des tutelles décide d' autoriser la vente (si elle peut se faire).
"l'organisme tuteur d'Etat" (Caisse des Dépôts et Consignations) a la garde de la propriété. Le juge des tutelles a la décision de ce qu'on en fait : soit la CDC la garde tant qu'il ne se passe rien (et en deviendra propriétaire au décès de la personne s'il n'y a pas d'héritiers), soit elle la vend si l'occasion se présente.
"ordonnance de vente du Tribunal" : "ordonnance" ne veut pas dire que le Tribunal (en l'occurrence le juge des tutelles) donne l'ordre de vendre. "Ordonnance" est le terme pour désigner une décision (ici = autorisation). Cela veut simplement dire que le juge des tutelles décide d' autoriser la vente (si elle peut se faire).
Vos explications sont claires et précises et du plus grand intérêt.
Je vous en remercie vivement.
Le tout est maintenant de savoir quelle est la décision qui a été prise par l'organisme tutellaire: demander au juge une action contre l'usufruitière, lui a t il suggéré de renoncer à ses droits?
Je ne vois pas comment moi en tant qu'acheteur de la nue propriété je pourrais le faire.
Encore un très grand merci
Je vous en remercie vivement.
Le tout est maintenant de savoir quelle est la décision qui a été prise par l'organisme tutellaire: demander au juge une action contre l'usufruitière, lui a t il suggéré de renoncer à ses droits?
Je ne vois pas comment moi en tant qu'acheteur de la nue propriété je pourrais le faire.
Encore un très grand merci
Je viens de recevoir une mauvaise nouvelle de l'établissement de tutelle: en fait s'ils tardaient à me répondre c'est qu 'un autre acquéreur s'est présenté qui serait un héritier de la personne protégée.
Il a fait une offre identique à la nôtre qui va être soumise au juge des tutelles.
Que puis je faire? Si je surenchéris ai je un espoir de gagner ou est ce peine perdue?
Merci par avance
Il a fait une offre identique à la nôtre qui va être soumise au juge des tutelles.
Que puis je faire? Si je surenchéris ai je un espoir de gagner ou est ce peine perdue?
Merci par avance
trebuhcs
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9 avril 2008 à 10:58
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Effectivement c'est une bien mauvaise nouvelle.
Si c'est un héritier en ligne directe et s'il tient vraiment à acheter ce bien, vous avez très peu de chances, voire aucune.
Il est probable qu'il "s'occupe" de la personne protégée auprès du juge des tutelles. Le juge des tutelles accepte ou rejette les requêtes qui lui sont faites, encore faut-il que quelqu'un lui adresse ces requêtes. Ce peut être les services sociaux s'il n'y a personne d'autre, ou un membre de la famille (qui demande par exemple le placement en maison de retraite... ou simplement un achat etc...).
Et c'est sans doute parce qu'il était déjà en relation avec le juge qu'il a été informé de votre intention d'acheter.
En tant qu'héritier, le juge lui donnera la faveur.
Si c'est un héritier plus éloigné, vous pouvez toujours tenter de proposer plus. Mais pour espérer faire pencher le juge en votre faveur, cela risque de devoir être "beaucoup" plus!!
De toutes façons l'héritier a intérêt à ne pas "lâcher" :
soit user de l'avantage qu'il a du fait d'être un héritier pour acheter à un prix qu'il estime sûrement être modeste
soit faire monter le prix jusqu'à ce que ce ne soit plus du tout une affaire (il récupérera tout ou partie au moment de la succession) s'il ne tient pas vraiment à l'acquisition du bien.
D'autant qu'il doit connaître l'usufruitière et pouvoir s'en débrouiller plus facilement que vous... ce qui ne doit pas déplaire au juge des tutelles : une difficulté en moins pour lui!
Si c'est un héritier en ligne directe et s'il tient vraiment à acheter ce bien, vous avez très peu de chances, voire aucune.
Il est probable qu'il "s'occupe" de la personne protégée auprès du juge des tutelles. Le juge des tutelles accepte ou rejette les requêtes qui lui sont faites, encore faut-il que quelqu'un lui adresse ces requêtes. Ce peut être les services sociaux s'il n'y a personne d'autre, ou un membre de la famille (qui demande par exemple le placement en maison de retraite... ou simplement un achat etc...).
Et c'est sans doute parce qu'il était déjà en relation avec le juge qu'il a été informé de votre intention d'acheter.
En tant qu'héritier, le juge lui donnera la faveur.
Si c'est un héritier plus éloigné, vous pouvez toujours tenter de proposer plus. Mais pour espérer faire pencher le juge en votre faveur, cela risque de devoir être "beaucoup" plus!!
De toutes façons l'héritier a intérêt à ne pas "lâcher" :
soit user de l'avantage qu'il a du fait d'être un héritier pour acheter à un prix qu'il estime sûrement être modeste
soit faire monter le prix jusqu'à ce que ce ne soit plus du tout une affaire (il récupérera tout ou partie au moment de la succession) s'il ne tient pas vraiment à l'acquisition du bien.
D'autant qu'il doit connaître l'usufruitière et pouvoir s'en débrouiller plus facilement que vous... ce qui ne doit pas déplaire au juge des tutelles : une difficulté en moins pour lui!
Merci pour votre réponse,
Ne pourrais je pas néanmoins argumenter que personne n'a préservé le bien de la nue propriétaire, personne protégée, ni l'usufruitière ni ce neveu , ni personne d'autre de la famille et que dans ces conditions le lien de parenté a moins de valeur?
De plus l'organisme de tutelle ignorait l existence de ce bien avant que je me manifeste, la famille s'étant gardé de le lui signaler. Cela je le sais de façon certaine car quand je me suis adressé à l'organisme de tutelle cela m'a été dit et on m'a demandé de fournir une copie de l'acte de propriété que j'avais pu obtenir après recherche auprès de l'usufruitière afin de le mettre dans le dossier.
A vous lire
Ne pourrais je pas néanmoins argumenter que personne n'a préservé le bien de la nue propriétaire, personne protégée, ni l'usufruitière ni ce neveu , ni personne d'autre de la famille et que dans ces conditions le lien de parenté a moins de valeur?
De plus l'organisme de tutelle ignorait l existence de ce bien avant que je me manifeste, la famille s'étant gardé de le lui signaler. Cela je le sais de façon certaine car quand je me suis adressé à l'organisme de tutelle cela m'a été dit et on m'a demandé de fournir une copie de l'acte de propriété que j'avais pu obtenir après recherche auprès de l'usufruitière afin de le mettre dans le dossier.
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salome
9 avril 2008 à 14:10
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Cela change effectivement un peu la donne.
Pour le lien de parenté, vous ne le changerez pas! Un neveu est un neveu.
Est-ce que ce neveu est le fils de l'usufruitière?
Car si c'est un usufruit, (et non un droit d'usage), cela peut se transmettre... (y compris par donation), s'il n'est pas précisé de circonstance d'extinction.
Il me semble que vous avez mis le pied dans une fourmilière!
Pour le lien de parenté, vous ne le changerez pas! Un neveu est un neveu.
Est-ce que ce neveu est le fils de l'usufruitière?
Car si c'est un usufruit, (et non un droit d'usage), cela peut se transmettre... (y compris par donation), s'il n'est pas précisé de circonstance d'extinction.
Il me semble que vous avez mis le pied dans une fourmilière!
Peut-être dois je vous préciser que je passe toujours par la déléguée à la Tutelle d'une organisation d'information et d'aide aux personnes âgées, l'ORIAPA qui transmet mes offres au juge des Tutelles.
La personne protégée se trouve dans une maison de retraite gérée par cette association.
Cet élément a peut-être son importance.
Merci
La personne protégée se trouve dans une maison de retraite gérée par cette association.
Cet élément a peut-être son importance.
Merci
trebuhcs
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9 avril 2008 à 14:51
9 avril 2008 à 14:51
Il faudrait que vous arriviez à savoir si c'est le seul héritier des deux : de la personne protégée et de l'usufruitière.
Le juge des tutelles va sans doute tenir compte de l'avis du ou des héritier(s). Votre chance serait qu'il y en ait plusieurs qui ne soient pas d'accord, et qu'il y en ait qui préfèrent un peu plus d'argent au moment de la succession.
Quel âge a la personne sous tutelle?
Vous devez convaincre le juge des tutelles de vous vendre le bien plutôt qu'à quelqu'un d'autre.
Ce peut être évidemment en proposant un prix plus élevé,
au besoin en faisant remarquer au juge le peu d'intérêt manifesté pour ce bien (voire la "filouterie" de le dissimuler, mais on ne leur a peut-être jamais rien demandé! Cependant le neveu n'a pas été habilité à gérer les affaires de sa tante comme tuteur, alors que la question s'est probablement posée avant de la mettre sous la tutelle du juge).
Mais c'est un argument qui n'a aucune valeur juridique, seulement une incitation pour que le juge penche en faveur du meilleur enchérisseur plutôt que de céder à un soit-disant attachement à une propriété de famille (attachement qui sera certainement mis en lieu et place de la cupidité!).
Reste le problème de l'usufruit : il faudrait vraiment avoir des renseignements sur les relations entre ce neveu et l'usufruitière, pour pouvoir estimer vos chances
Le juge des tutelles va sans doute tenir compte de l'avis du ou des héritier(s). Votre chance serait qu'il y en ait plusieurs qui ne soient pas d'accord, et qu'il y en ait qui préfèrent un peu plus d'argent au moment de la succession.
Quel âge a la personne sous tutelle?
Vous devez convaincre le juge des tutelles de vous vendre le bien plutôt qu'à quelqu'un d'autre.
Ce peut être évidemment en proposant un prix plus élevé,
au besoin en faisant remarquer au juge le peu d'intérêt manifesté pour ce bien (voire la "filouterie" de le dissimuler, mais on ne leur a peut-être jamais rien demandé! Cependant le neveu n'a pas été habilité à gérer les affaires de sa tante comme tuteur, alors que la question s'est probablement posée avant de la mettre sous la tutelle du juge).
Mais c'est un argument qui n'a aucune valeur juridique, seulement une incitation pour que le juge penche en faveur du meilleur enchérisseur plutôt que de céder à un soit-disant attachement à une propriété de famille (attachement qui sera certainement mis en lieu et place de la cupidité!).
Reste le problème de l'usufruit : il faudrait vraiment avoir des renseignements sur les relations entre ce neveu et l'usufruitière, pour pouvoir estimer vos chances
salome
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trebuhcs
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9 avril 2008 à 15:11
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Ce neveu n'est pas le seul héritier, il semble qu'il ait des frères mais personne d'autre que lui n'est disposé à acheter.
La personne protégée a 70 ans et l'usufruitière 85 ans.
Je suis obligée de m'en remettre au juge maintenant.
J ai fait un courrier expliquant pour quelles raisons je voulais acquérir ce bien qui se trouve juste en face de l habitation de mon père âgé . Mon frère habite en face également et originaire de La Réunion je souhaite y revenir.
J ai également évoqué que personnel n avait pris soin du bien de la dame protégée et que le neveu se manifeste maintenant.
Par ailleurs la déléguée des tutelles m avait quand même téléphoné dans un premier temps pour me dire qu on avait l autorisation de vente du juge et que je devais prendre contact avec un notaire pour signer le compromis de vente.
J avais donc fourni tous les documents demandés par le notaire ainsi qu 'un chèque pour lancer la procédure d'achat.
On verra mais je ne suis plus très optimiste.....
Merci pour d'autres suggestions
La personne protégée a 70 ans et l'usufruitière 85 ans.
Je suis obligée de m'en remettre au juge maintenant.
J ai fait un courrier expliquant pour quelles raisons je voulais acquérir ce bien qui se trouve juste en face de l habitation de mon père âgé . Mon frère habite en face également et originaire de La Réunion je souhaite y revenir.
J ai également évoqué que personnel n avait pris soin du bien de la dame protégée et que le neveu se manifeste maintenant.
Par ailleurs la déléguée des tutelles m avait quand même téléphoné dans un premier temps pour me dire qu on avait l autorisation de vente du juge et que je devais prendre contact avec un notaire pour signer le compromis de vente.
J avais donc fourni tous les documents demandés par le notaire ainsi qu 'un chèque pour lancer la procédure d'achat.
On verra mais je ne suis plus très optimiste.....
Merci pour d'autres suggestions
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9 avril 2008 à 17:52
9 avril 2008 à 17:52
P.S.
Faites valoir aussi que votre souhait d'achat est motivé par la proximité de votre père et votre frère, (ce qui voudra dire que ce n'est pas "une opération immobilière" dans un but spéculatif).
Argument sans aucune valeur juridique, mais le juge se décide selon son intime conviction!
Ca ne mange pas de pain!!
Faites valoir aussi que votre souhait d'achat est motivé par la proximité de votre père et votre frère, (ce qui voudra dire que ce n'est pas "une opération immobilière" dans un but spéculatif).
Argument sans aucune valeur juridique, mais le juge se décide selon son intime conviction!
Ca ne mange pas de pain!!
Merci beaucoup une fois de plus.
J'ai écrit tout à l'heure au Juge des Tutelles mais j ai fait la bêtise de faire une copie à l'ORIAPA car la responsable à qui j'ai demandé par téléphone si j'étais obligée de passer par elle m'a dit avec un peu d'ironie que non mais que de toute façon elle serait mise au courant par le Juge laissant entendre qu'elle aurait toujours son mot à dire.
Je vous communiquerai ultérieurement le résultat de mes démarches si cela vous intéresse.
Je trouve vote site vraiment formidable et un grand merci à vous plus particulièrement trebuhcs.
A bientôt
J'ai écrit tout à l'heure au Juge des Tutelles mais j ai fait la bêtise de faire une copie à l'ORIAPA car la responsable à qui j'ai demandé par téléphone si j'étais obligée de passer par elle m'a dit avec un peu d'ironie que non mais que de toute façon elle serait mise au courant par le Juge laissant entendre qu'elle aurait toujours son mot à dire.
Je vous communiquerai ultérieurement le résultat de mes démarches si cela vous intéresse.
Je trouve vote site vraiment formidable et un grand merci à vous plus particulièrement trebuhcs.
A bientôt
trebuhcs
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salome
9 avril 2008 à 20:08
9 avril 2008 à 20:08
Oui, tenez moi au courant.
C'est avec plaisir que j'ai fait ce que j'ai pu pour vous aider,
Cordialement
C'est avec plaisir que j'ai fait ce que j'ai pu pour vous aider,
Cordialement
La législation juridique et financière évolue en permanence...
8 avril 2008 à 22:24
Lors d'une discussion informelle avec une personne de l'organisme tutellaire, j'ai cru comprendre qu'ils avaient étudié l'éventualité de poursuites contre l'usufruitière qui n'avait pas préservé le bien dont elle avait la jouissance faisant que la nue propriétaire ( personne protégée) était lésée quant à la valeur actuelle du bien.
J'avais même cru comprendre qu'elle pouvait être déchue de ses droits d'usufruitière.
C'est pourquoi au départ j'ai cru qu'on m'accordait à la vente l'entière propriété.
Est ce impossible?
Est ce que le juge des tutelles a ce pouvoir ou alors l'organisme a t il pu menacer l'usufruitière de poursuites et lui demander de renoncer à ses prérogatives?
Est ce envisageable?
Merci encore pour vos réponses
8 avril 2008 à 23:20
Il faut clairement distinguer ce qui relève de la propriété privée, qui est régi par les actes notariés,
de ce qui relève des tribunaux.
Le titre de propriété (qui est un acte notarié) comporte certainement la mention de l'usufruit (ou un autre acte qui lui est lié). Avec sans doute extinction à la mort de l'usufruitière.
Le notaire n'a donc pas le droit de faire l'impasse sur l'usufruit dans un acte de vente.
Que l'usage qu'a fait l'usufruitière du bien ait lésé la "nue propriétaire", cela relève des tribunaux. Pour entamer une action en justice afin d'obtenir un dédommagement ou tout simplement une déchéance, il faut y être "intéressé" (au sens juridique), c'est-à-dire que cette action revient au juge des tutelles.
C'est seulement après une décision de justice que le notaire pourra "supprimer" l'usufruit.
8 avril 2008 à 23:38
Cela doit se faire chez le notaire.
Il est peu vraisemblable que le juge des tutelles fasse lui-même cette démarche-là (à moins qu'il ait vraiment peu de tutelles et beaucoup de temps!). Il est plus probable qu'il renvoie ce problème au juge ad hoc.
Mais ça risque de traîner beaucoup plus longtemps!
8 avril 2008 à 23:54
Comment pourrais je inciter l'usufruitière à renoncer à ses droits?
Selon quels motifs?
N'ai je pas comme seule possibilité soit acheter son usufruit ou acheter la seule nue propriété?
Peut elle s'opposer à la vente?
Mille mercis pour votre aide
9 avril 2008 à 00:23
Lui dire que le juge des tutelles envisage une action pour défendre la propriété de la personne protégée (peut-être la soeur de l'usufruitière? souvent ces indivisions sont le résultat d'un héritage).
Faites-lui miroiter que vous vous contenteriez d'un simple renoncement à l'amiable.
Oui, bien sûr, elle peut s'opposer à la vente.
Lors de la vente, le notaire doit convoquer pour signature toutes les personnes "intéressées".
Mieux vaut pour vous savoir sur quel pied danser avant d'en être à la signature (si vous êtes sûr(e) qu'elle renoncera, vous pouvez sauter l'étape de son renoncement à ses droits en un premier temps chez le notaire, tout peut se faire le jour de la signature).