Assiette des droits sur donation parts SCI

Question

Bonjour,

en suivant l'excellent article http://droit finances.commentcamarche.net/immobilier investir/i95 les atouts de la societe civile.php3 , je comprends que les droits pour une donation de parts de SCI sont calculés sur le montant nominal des parts sous déduction des dettes (emprunts et comptes-courants) de la SCI. Je l'admets d'autant mieux que cette version est tout à fait en accord avec ce que j'ai trouvé dans un ouvrage de librairie édité par un notaire.
Par contre, elle est opposition avec ce que viennent de m'affirmer 2 notaires différents qui eux, utilisent la valeur estimée du patrimoine immobilier sous déduction des éventuelles dettes.

Exemple :
une sci détient depuis 12 ans un immeuble actuellement évalué 350 000 €. Le bilan de la SCI au 31/12/07 est le suivant :
A l'actif, valeur d'acquisition de l'Immeuble  = 190 000 €
A l'actif, disponibilités = 150 €
Au passif, Capital = 150 €
Au passif, Compte-courant Mr X (70% des parts) = 190 000 €
Au passif, Compte-courant Mr Y (30% des parts) = 300 €

Quel est l'assiette des droits si Mr Y, âgé de 74 ans, donne l'entière propriété de ses parts à Mr Z qui n'a aucun lien de parenté avec lui?
Ou puis-je trouver les textes qui fixent cette assiette ?

Merci d'avance pour votre réponse.
Cordialement,

jenesaispastout · Accepted Answer

Bonjour et merci pour votre réponse.

si j'ai bien compris, on utilise donc l'actif net, mais après ré-évaluation par intégration des plus-values latentes sur les immeubles (c'est à dire leur valeur vénale).

Merci encore,

dominiquecaen · Answer

Bonjour,

La donation des parts sociales, lorsque les parents veulent transmettre les parts sociales à leurs enfants en conservant l'usufruit, la meilleure solution juridique (en raison de l'article 751 du c.g.i.) sera la donation.

Lorsque la donation porte sur des parts sociales, celles-ci refléteront la valeur de l'actif net de société (actif social moins passif social), le passif social, comprend les emprunts à la charge de la société, et le monte des comptes-courants des associés, du fait qu'il s'agit ce que doit la société aux associés. Naturellement, les services fiscaux, peuvent vérifier la sincérité et la réalité de ce passif.

Si la SCI a un capital faible, l'assiette des droits de mutation sera à nouveau trés faible. Les immeubles ne sont pas évalués à la valeur nominale d'acquisition, mais la valeur vénale réelle (prix du marché) au moment de la donation. Il est évident qu'après 15 ou 20 ans de détention par la société, les immeubles ont pris une valeur plus importante, en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier.

Naturellement au fur et à mesure du remboursement du crédit ou du compte bancaire, la valeur "mathématique" des parts sera beaucoup plus importante, et l'opération de donation deviandra beaucoup plus onéreuse.

Bien à vous,

Assiette des droits sur donation parts SCI

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