L'agent immobilier : définition, obligations, tarifs, statut

L'agent immobilier réalise des transactions immobilières en tant qu'intermédiaire entre un propriétaire et un acheteur ou un locataire. Définition, obligations, tarifs et statut de l'agent immobilier.

Qu'est-ce qu'un agent immobilier ?

L'agent immobilier est un professionnel dont le métier consiste à mettre en relation des vendeurs et des acheteurs de biens immobiliers d'une part et des bailleurs et des locataires d'autre part. L'exercice de la profession d'agent immobilier est encadrée par la législation. La loi 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d'application en date du 20 juillet 1972 soumettent l'exercice de cette activité au respect de différentes conditions. L'agent immobilier est ainsi soumis à différentes obligations auxquelles il ne peut se soustraire :

• être titulaire d'une carte professionnelle délivrée par l'administration préfectorale chaque année
• disposer d'une garantie financière auprès d'un organisme bancaire ou d'une organisation professionnelle
• avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle
• détenir un mandat écrit de son client l'autorisant à négocier ou à s'engager en son nom.

Un agent immobilier doit-il avoir une carte professionnelle ?

Pour jouer un rôle d'intermédiaire dans une transaction, l'agent immobilier doit détenir une carte officielle de « transaction sur immeubles et fonds de commerces », délivrée par la CCI et renouvelée régulièrement. Il peut également détenir une carte de « gestion immobilière » s'il assure la gestion de locaux pour le compte de ses clients (perception des loyers, etc.). Il peut alors négocier ponctuellement la vente de logements qu'il possède en gestion depuis plus de trois ans.

Comment connaitre les tarifs d'un agent immobilier ?

Les agences immobilières ont des obligations en matière d'affichage des prix. L'arrêté du 10 janvier 2017 (pris en application de la loi Alur) remplace l'arrêté du 29 juin 1990. Il fixe notamment les règles suivantes :

• l'obligation pour l'agence de publier le barème des prix proposés sur son site internet ;
• l'obligation de faire systématiquement figurer le prix de vente des biens et de préciser à qui incombe le paiement des frais d'agence ;
• pour les locations, l'obligation d'indiquer :

  • le montant du loyer mensuel "tout compris" ;

  • les modalités de décompte des charges locatives ;

  • l'indication de la surface et de la commune où le bien se situe.

L'arrêté conserve les règles d'affichage déjà imposées avant son entrée en vigueur. Elles obligent les professionnels de l'immobilier à afficher leurs tarifs de manière visible et lisible (soit en vitrine, soit à l'entrée de l'agence). Doivent être mis notamment en évidence le montant de la commission (en pourcentage) et le mode de calcul des honoraires (taux horaire d'intervention). Rappelons au passage que ces honoraires, librement négociés, sont toujours exprimés TTC.

L'agent immobilier se doit aussi d'afficher :

• le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ;
• le montant de sa garantie professionnelle et le nom et l'adresse du garant ;
• le nom de l'établissement de crédit et le numéro du compte où doivent être effectués les versements ainsi que les modes obligatoires de versement. Chaque dépôt de fonds donne en effet lieu à la remise d'un reçu règlementaire indiquant le motif exact et le montant du versement.

Par ailleurs, trois types de mentions doivent obligatoirement figurer sur l'ensemble des documents émanant de l'agence immobilière (contrats, correspondances, conventions, prospectus), et notamment sur le bon de visite qu'un agent immobilier peut faire signer au locataire ou acheteur intéressé.

• le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;
• le nom (ou la raison sociale), l'adresse de l'entreprise et l'activité exercée ;
• le nom et l'adresse du garant.

Mandat de l'agent immobilier

Entre l'agence immobilière et son client, le mandat écrit et signé est obligatoire. En son absence, toute transaction est frappée de nullité. Ce mandat a pour but d'indiquer à la fois l'objet de la transaction et le montant de la rémunération ou de la commission qui sera perçue. Chaque mandat fait l'objet d'un enregistrement (numérotation) et d'une inscription dans un registre prévu à cet effet. Limitée dans sa durée, la validité d'un mandat est en général de trois mois. Le mandat de l'agent immobilier peut être simple ou exclusif.

Commission d'agence en cas de vente

Les frais d'agence pour une vente immobilière doivent figurer sur le mandat de vente confié à l'agent immobilier par le propriétaire. La répartition de la commission doit être mentionnée dans la promesse de vente. La commission n'est versée que lorsque la transaction a été conclue de manière définitive par un acte notarié entre les deux parties. Toute rémunération est interdite antérieurement à cette signature.

La commission est intégralement due si l'agent immobilier a pleinement rempli son rôle. Notamment en matière de publicité et d'organisation des visites. Lorsqu'il s'agit d'une mission de négociation, l'intervention de l'agence doit revêtir un caractère déterminant dans l'aboutissement de celle-ci. Si tel n'est pas le cas, la commission sera diminuée par rapport à celle originellement prévue.

Honoraires pour les locations

À la conclusion d'un bail, les honoraires perçus correspondent à la rémunération de services faits et à venir dans le cadre de la gestion locative du bien. Les frais d'agence pour une location sont plafonnés et partagés entre le propriétaire-bailleur et le locataire.

Obligation de conseil

L'agent immobilier est tenu à un devoir de conseil dans l'établissement du prix du bien mis en vente ou en location. Il a l'obligation de vérifier l'exactitude des renseignements fournis par son mandant (surface du bien par exemple). Il doit aussi informer le client potentiel des vices apparents qui affectent le bien (fissures graves, insectes, plomb...), mais il ne peut être tenu responsables de vices cachés dans l'ignorance desquels son mandant l'a laissé volontairement ou non.

L'acte de transaction

L'agent immobilier est responsable des mentions figurant dans l'acte qu'il fait signer. C'est pourquoi il doit s'assurer que le client est bien le propriétaire du bien immobilier mis en vente. À ce titre il doit vérifier le titre de propriété du vendeur, la surface exacte du bien, l'existence de servitudes et la validité des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, bilan énergétique...) qui sont imposés au propriétaire.

Annonces immobilières

Pour prospecter l'acquéreur ou le locataire éventuel d'un bien, l'agent immobilier a recours à l'affichage ou la publication d'annonces. Celles-ci sont encadrées par la réglementation. Les annonces doivent mentionner un certains nombres d'informations : caractéristiques du bien (surface, situation, état...), prix TTC (commission incluse) et numéro SIREN quel que soit le support. Les annonces immobilières doivent également mentionner le montant des honoraires de l'agent immobilier (en pourcentage du prix pour les annonces de ventes). Rappelons que, sous peine d'être poursuivi pour pratiques commerciales trompeuses (article L. 121-2 du code de la consommation), l'agent immobilier ne peut pas :

• proposer à la vente un bien déjà vendu ;
• diffuser une annonce sans détenir de mandat ;
• présenter comme exclusif un bien faisant l'objet d'un mandat simple ;
• mentionner une différence de prix entre l'annonce et le mandat ;
• mentionner une superficie différente entre l'annonce et le mandat ;
• dans le cadre d'une location, s'abstenir d'indiquer en les distinguant le montant des honoraires de celui du loyer toutes charges comprises.