Vétusté et état d'usage (location) - Définition juridique

Comment est évalué le coefficient de vétusté lors de l'état des lieux de sortie d'un logement en location et ce que recouvre la notion d'état d'usage.

Qu'est-ce que la vétusté ?

La vétusté est la dégradation normale d'un matériau ou d'un équipement dû à l'usage et au temps. Elle est également synonyme "d'état d'usage" ou "d'usure normale". La dégradation d'un bien (une peinture, un revêtement de sol, une chaudière, etc.) liée à la vétusté n'est pas assimilable à une détérioration : elle ne met pas en cause la responsabilité du locataire, qui n'a donc pas à prendre à sa charge les éventuels frais de réparation ou de remise en état.

Pourquoi la mention "état d'usage" est importante pour un état des lieux ?

En matière de location, la notion d'état d'usage est particulièrement prise en compte au moment de l'état des lieux de sortie dès lors que ce dernier fait état d'une dégradation d'un matériau ou d'un équipement du logement au cours de son occupation. La loi (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) pose comme principe l'obligation pour le locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et des équipements ainsi que les menues réparations et les réparations locatives. Mais cette obligation de prise en charge ne s'applique pas lorsque ces réparations sont dues à la vétusté. Ces frais restent donc à la charge du propriétaire.

Le bailleur qui rédige lui-même son état des lieux sans passer par un professionnel doit donc veiller à utiliser un modèle d'état des lieux permettant de décrire précisément l'état des pièces, des matériaux et des équipements.

Un bailleur ne peut donc pas retenir des frais sur le dépôt de garantie du locataire si ces frais sont exclusivement liés à la vétusté. En revanche, le locataire peut se voir retenir des frais de réparation si la détérioration est liée à sa négligence, et notamment à un défaut d'entretien. A fortiori, des frais pourront être retenus sur le dépôt de garantie si le locataire a directement détérioré un matériau ou un équipement (WC cassés, moquette brûlée...).

Qu'est-ce que la grille de vétusté ?

Pour permettre aux propriétaires et aux locataires d'y voir plus clair sur les contours entre frais liés à la vétusté et frais liés à une détérioration incombant au locataire, le contrat de location peut se référer à une grille de vétusté. Elle prend la forme d'un tableau fixant des estimations de la durée de vie théorique des matériaux et des équipements des logements. Chacun se voit appliquer un abattement forfaitaire en fonction du nombre d'années d'usage qui s'appliquerait alors au montant des frais de réparation auquel le locataire serait tenu.

Toutefois, aucune grille de vétusté uniforme n'est fixée par la loi et la réglementation. C'est au contrat de bail de fixer cette grille, qui doit être choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location.