Remise en l'etat du jardin

Bonjour, nous avons 2 petites questions et ne trouvons pas de réponses clairs pouvez vous nous aider ?

1 - nous allons bientôt signé un bail pour la location d'une maison , le jardin n'a jamais été entretenu est ce que le propriétaire dois le remettre en état ? il y a aussi de grosse branche de l'arbre du voisin qui envahis le jardin puis je les couper moi même ?

2 - a quelle moment notre propriétaire actuel est elle dans l'obligation de nous rendre notre caution ? Elle dis qu'il faut attendre plusieurs jours après la remise des clés pour que le décompte des charges ( calorimètre , eau chaude , ....) faites par une société soit cloturé et que tout les comptes sois a zéro ?

j'attend vos réponses d'avance merci