Reclamation de charges après vente

Est-on en droit de réclamer des charges oubliées lorsque l'immeuble a été vendu et que le nouveau propriétaire a conclu un protocole transactionnel de rupture amiable avec le locataire?
Bonjour,

Merci de bien vouloir répondre à la question suivante :

Le 14/4/2002 je conclus en tant que locataire un bail commercial pour un magasin. Ledit bail prévoit que le propriétaire est en droit de me compter des charges, entre autres, toutes taxes relatives à ce local ( donc l’impôt foncier et les taxes sur l’enlèvement des immondices, ces deux postes étant repris sur le même avis d’imposition adressé au nom du propriétaire).

En 2002,2003, 2004, 2005, 2006 le propriétaire m’adresse des factures de charge limitées aux seules taxes de poubelles, factures que je paie en heure et en temps.

En septembre 2007, je quitte le local, ayant déménagé le magasin. Je continue à payer régulièrement le loyer, et essaye de remettre le bail.

En mai 2008, il m’adresse une facture pour les charges 2007, facture qui comprends l’impôt foncier et les taxes d’immondices, et que je paie avec un peu de retard en juillet 2008.

En août 2008 j’ai un candidat pour reprendre le bail, mais lorsque je demande les autorisations écrites au propriétaire il me dit d’attendre, que l’immeuble est « peut-être » vendu, et que l’acheteur serait intéressé par la reprise du bail, mais il reste muet sur son identité.
Jusque mi octobre, pas moyen de rien savoir, identité de l’acheteur, est-ce vendu ? rien !
Vers le 20/10 j’ai un coup de téléphone du notaire chargé de la vente, qui me communique enfin le nom de l’acquéreur et la date de la vente : 31/10/2008 !

Le 31/10 donc vente de l’immeuble, je reçois quelques jours plus tard un courrier recommandé du notaire me signalant officiellement la vente et les coordonnées du nouveau propriétaire, « les conditions du bail restent, de par la loi, les mêmes ».

Le 24/12/2008, après quelques péripéties, le nouveau proprio ne voulant pas me racheter le bail, nous signons, devant huissier, un protocole transactionnel de rupture amiable du bail, à l’occasion duquel la garantie locative versée en 2002 m’est restituée, de mon côté je règle le loyer de décembre et les frais de huissier. Le protocole est libellé comme suit :
« /… La SCI Y venant aux droits de la SCI K, ../..Les parties en présence conviennent que le présent protocole transactionnel préviendra TOUTE contestation à naître sur ledit bail ainsi que tout recours juridique comme en dispose l’art 2044 du code civil ».

Le 2/1/2009 l’ancien propriétaire( sci K) m’adresse, via une simple lettre ( mais de huissier) non recommandée une réclamation pour des factures de charges impayées de 2002 à 2008 , factures jamais reçues! Je demande alors à voir copie de ces factures et les rappels qui logiquement auraient dû m’être envoyés par recommandé (depuis 2002 !!!! ) . Pas de réponse, si ce n’est la menace de m’assigner au tribunal.

Question : cet ancien propriétaire est il en droit de revenir la dessus. Il ne m’a jamais rien demandé avant, pas de facture, pas de rappel, pas de recommandé, rien avant le 2/1/2009.
Il a transmis la garantie locative, preuve, à mon avis, qu’il estime qu’il n’y a pas de litige au 31/10/2008 date de la vente.