Fiscalité de l'usufruit et imposition

La fiscalité d'un bien immobilier démembré obéit à des règles spécifiques. Ce que vous devez savoir sur la fiscalité de l'usufruit et de la nue-propriété, notamment pour l'imposition des revenus fonciers et l'imputation des déficits fonciers.

On sait que la propriété d'un bien peut être démembrée, entre d'une part un nu-propriétaire et d'autre part un usufruitier. Quand il s'agit d'un bien immobilier, le démembrement a des conséquences importantes sur le plan fiscal.

Comment sont imposés les revenus fonciers en cas d'usufruit ?

En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier possède la libre jouissance du bien. Il peut l'occuper lui-même, ou le mettre en location et encaisser ainsi des revenus. Le nu-propriétaire est tenu d'effectuer les grosses réparations, définies par les articles 605 et suivants du Code civil : elles concernent les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues et les murs de clôture. Toutes les autres réparations sont d'entretien et sont à la charge de l'usufruitier. L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent toutefois convenir d'une répartition différente des charges. Dans tous les cas, elles sont déduites du revenu foncier de celui qui les a effectivement payées.

Bien occupé par l'usufruitier

Si le bien immobilier est habité par l'usufruitier, la situation est comparable à celle d'un immeuble occupé par son propriétaire. Le nu-propriétaire et l'usufruitier ne peuvent imputer aucune charge sur leur revenu foncier puisque le bien ne procure pas de revenu foncier. Il en est de même si le logement est occupé gratuitement par le nu-propriétaire ou encore donné en location meublée (puisque les revenus sont alors imposés dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers).

Bien donné en location

Si le bien immobilier est en location, l'usufruitier détermine son revenu foncier net dans les conditions de droit commun, en tenant compte de toutes les charges déductibles qu'il a effectivement payées. Les charges payées par le nu-propriétaire peuvent venir en déduction de ses éventuels revenus fonciers tirés d'autres biens.

Faut-il payer des droits d'enregistrement en cas d'usufruit ?

L'usufruit peut être viager. Il s'éteint alors au décès de l'usufruitier. Il peut aussi être contractuel : un propriétaire peut vendre un droit d'usufruit temporaire. Dans tous les cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans droits d'enregistrement à payer, que le démembrement provienne d'une succession, d'une donation ou d'un contrat.

Qui paye les taxes locales en cas d'usufruit ?

La taxe foncière est due par l'usufruitier. Elle est toutefois à la charge du nu-propriétaire quand le démembrement de propriété n'a donné lieu qu'à la naissance d'un droit d'usage à vie. Mais il ne s'agit pas là, juridiquement parlant, d'un véritable usufruit puisque l'occupant ne peut louer le bien.

Un bien en usufruit est-il soumis à l'impôt sur la fortune ?

Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), le bien est compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Toutefois, dans les deux cas suivants, l'IFI est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire :

• Quand le bien a été vendu et que le vendeur s'est réservé un droit d'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation. Et à condition que l'acheteur ne reçoive pas une partie du patrimoine du vendeur par donation ou succession.
• Quand le démembrement de propriété provient des règles du Code civil en matière de succession. Par exemple quand le conjoint survivant recueille un usufruit en l'absence de testament.

Qui paye l'impôt sur les plus-values en cas d'usufruit ?

Les règles d'imposition des plus-values immobilières s'appliquent en principe aux cessions d'usufruit et de nue-propriété. Quand la plus-value sur la cession de la pleine propriété est exonérée, la même exonération s'applique à la cession de l'usufruit ou de la nue-propriété.

Naturellement, le nu-propriétaire qui récupère la pleine propriété du bien par extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier ou fin de l'usufruit temporaire) n'est pas soumis à l'impôt sur les plus-values. En fait, quand la propriété d'un bien fait l'objet d'un démembrement, les seules particularités par rapport à la fiscalité sur la pleine propriété concernent le calcul du prix d'acquisition. Une fois fixé ce prix d'acquisition, la plus-value se calcule selon les règles de droit commun, notamment en tenant compte des abattements pour durée de détention.

Mais, selon les différentes hypothèses envisageables, le calcul des plus-values en démembrement de propriété, et notamment du prix d'acquisition, est relativement compliqué. Il exige en général l'intervention d'un professionnel au fait de ces questions complexes.