Travaux en copropriété : majorités, vote, paiement

Les travaux dans un immeuble en copropriété sont votés en assemblée générale selon certaines majorités, simple, absolue ou double, selon le type de travaux (entretien, amélioration, etc.).

Quels sont les travaux d'entretien dans une copropriété ?

Les travaux d'entretien sont décidés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix des personnes présentes ou représentées (majorité simple art. 24 de la loi de 1965). Il s'agit essentiellement des dépenses courantes d'entretien, du remplacement courant des équipements usagés, des ravalements exigés par l'état des façades, etc. Ou encore de la suppression d'un vide-ordures pour des raisons d'hygiène. La majorité simple de l'article 24 est également requise pour les travaux rendant plus accessibles l'immeuble aux personnes à mobilité réduite. Ces travaux ne doivent toutefois pas affecter la structure même de l'immeuble.

Quels sont les travaux obligatoires ?

Il s'agit des travaux sur les parties communes rendus obligatoires du fait de l'application de normes légales ou réglementaires. Exemples : ravalements exigés par l'administration, branchement à l'égout, mise aux normes de l'ascenseur, recherche d'amiante, pose de gaines et canalisations dans les parties communes pour les mises aux normes de sécurité et de salubrité des logements, etc. Ces travaux sont décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non (majorité absolue de l'article 25). A défaut de majorité absolue, une seconde assemblée peut décider à la majorité simple de l'article 24.

Quel vote pour des travaux financés par un copropriétaire ?

La même majorité de l'article 25 (majorité absolue) est exigée pour autoriser un copropriétaire à réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Cette majorité est nécessaire même pour de simples travaux de sondage qui n'affectent pas la structure de l'immeuble. Si l'assemblée refuse l'autorisation, le copropriétaire peut saisir le tribunal qui vérifiera si le refus est justifié. Il pourra alors lui délivrer l'autorisation demandée et fixer les conditions d'utilisation par les autres copropriétaires. La saisine doit intervenir dans les deux mois qui suivent la notification du refus.

Ce type de travaux ne doit pas être confondu avec les travaux effectués par un copropriétaire dans son appartement qui ne sont pas soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée dès lors qu'ils ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble ou n'affectent pas les parties communes. En revanche, l'AG ne peut pas s'opposer, sauf avis motivé, à des travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées réalisées dans les parties communes à l'initiative et aux frais d'un ou plusieurs copropriétaires.

Quel majorité pour des travaux d'économies d'énergie ?

Les travaux d'économies d'énergie dans une copropriété sont des travaux qui ne sont pas assimilables à des dépenses courantes (article 24) sans être pour autant amortissables sur plus de dix ans. Ils relèvent alors de la majorité absolue de l'article 25. Exemples : travaux d'isolation thermique, voire changement de système de chauffage pour un combustible plus économique, modification d'une installation pour permettre la charge des véhicules électriques, etc.

Comment sont votés les travaux d'amélioration, d'addition ou de transformation ?

Les travaux d'amélioration, d'addition ou de transformation sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les 2/3 des voix de tous les copropriétaires, présents ou non (majorité double de l'article 26). Il s'agit des travaux apportant une amélioration sans changer la destination de l'immeuble. Exemples : transformation d'équipements existants ou ajout d'équipements nouveaux, aménagement ou création de nouveaux locaux communs, installations de sécurité, etc. Si un vote dégage une majorité de copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix des personnes présentes ou représentées, une seconde assemblée peut décider valablement à cette même majorité.

En principe, le remplacement d'un équipement usagé ne constitue pas une amélioration.

La répartition du coût des travaux est décidée à la même majorité en proportion des avantages retirés par chacun. Il en est de même pour les coûts de fonctionnement et d'entretien. Un copropriétaire peut toutefois prendre en charge, à sa demande, une part plus élevée des dépenses, l'usage des nouvelles installations pouvant être réservé aux copropriétaires qui les ont financées.

Les copropriétaires absents ou qui n'ont pas donné leur accord à la décision peuvent payer leur quote-part en dix annuités (moyennant un intérêt au taux légal). Un copropriétaire opposant peut également porter l'affaire devant le tribunal, dans le délai de deux mois, en prouvant le caractère somptuaire de la dépense par rapport à l'état et à la nature de l'immeuble.

Depuis la loi Alur, les travaux de surélévation ou de construction qui aboutissent à la création de nouveaux lots privatifs doivent être décidés à la majorité des 2/3 de l'article 26 (et non plus à l'unanimité).

Avant la loi Alur, la législation imposait également d'obtenir l'accord des copropriétaires du dernier étage, ce qui revenait à leur accorder de fait un droit de veto sur l'opération. Cette condition n'est plus applicable aujourd'hui. En revanche, ces copropriétaires bénéficient d'un droit de priorité lors de la vente des nouveaux locaux. Il en est de même lorsqu'il a été décidé de céder le droit de surélever le bâtiment à un tiers.

La copropriété peut-elle imposer des travaux dans les parties privatives ?

Les copropriétaires ne peuvent s'opposer à la réalisation de certains travaux collectifs, y compris dans leurs parties privatives, dès lors que la décision a été prise régulièrement par l'assemblée générale. Sont concernés : les travaux d'économie d'énergie, les travaux rendus obligatoires par la loi ou les règlements, les travaux d'accessibilité aux handicapés, les travaux de mise aux normes de sécurité des logements, les travaux d'amélioration, la pose de dispositifs de fermeture de l'immeuble.

Ces travaux ne peuvent toutefois pas altérer de façon durable la jouissance ou la consistance des parties privatives. Le copropriétaire doit être averti au moins huit jours avant le début des travaux dans ses parties privatives.

Les copropriétaires ont droit à une indemnité dans certains cas : trouble de jouissance grave (même temporaire), diminution définitive de la valeur du lot, dégradations. Le coût de l'indemnité est réparti en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

Quelle autorisation pour des travaux privés dans un appartement ?

Avant de réaliser des travaux dans votre appartement, assurez-vous que ceux-ci ne sont pas interdits ou soumis à l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires de votre immeuble. En cas de travaux réalisés sans autorisation ou en violation d'un refus des copropriétaires, vous vous exposez à voir ordonner leur destruction... Les autres copropriétaires ont un délai de 10 ans pour agir contre vous. Mieux vaut donc bien connaître les règles juridiques applicables avant de commencer des travaux chez soi si vous vivez en appartement.

Tous les travaux ne nécessitent pas une autorisation des autres copropriétaires. Vous êtes libres de réaliser les travaux que vous souhaitez dans votre appartement à deux grandes conditions : ces travaux ne doivent ni porter atteinte à la structure de l'immeuble, ni impacter les parties communes (et donc les droits des autres copropriétaires).

En pratique, de nombreux travaux peuvent donc librement être réalisés sans obtenir d'autorisation de la part de la copropriété : pose de parquet, peinture, construction d'une cloison pour obtenir une pièce en plus, installation d'une baignoire...

A contrario, dès lors que les travaux envisagés portent atteinte à la structure de l'immeuble ou impactent les parties communes, vous devez informer votre syndic de copropriété. Ces travaux sont en effet soumis à un vote de l'assemblée des copropriétaires de l'immeuble. Lors du vote, la décision de l'assemblée doit être prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité de l'ensemble des copropriétaires présents ou non lors du vote.

Parmi les travaux considérés comme portant atteinte à la structure de l'immeuble, il est possible de citer la fermeture d'un balcon, la création d'une véranda, création d'une fenêtre de toit dans les combles ou même des travaux mineurs comme la peinture des volets dès lors que vous souhaitez changer leur couleur initiale ou la pose de barreaux à vos fenêtres.

Des travaux sont considérés comme impactant les parties communes de l'immeuble dès lors qu'ils impactent un mur porteur de l'immeuble. En pratique, c'est notamment le cas si vous souhaitez, par exemple, abattre un mur porteur pour unifier deux pièces, créer une porte, abaisser les combles pour augmenter leur hauteur sous plafond, etc. De même, sont considérés comme impactant les parties communes de votre immeuble tous les travaux qui nécessitent de toucher à un conduit de cheminée ou qui impliquent une intervention sur les canalisations ou les systèmes de tuyauterie dès lors que ceux-ci alimentent l'ensemble de la copropriété.

Comment se déroule le paiement des travaux ?

Toute décision de travaux prise en assemblée générale de copropriété rend immédiatement exigible la quote-part de chaque copropriétaire concerné. Conséquence : le recouvrement auprès des copropriétaires, sous la forme de provisions, peut être engagé par le syndic de copropriété à mesure des règlements effectués aux entreprises prestataires.

Dans certains cas, quand l'investissement est important par rapport à la dimension de la copropriété, ces décisions de travaux peuvent constituer une charge financière très lourde. C'est pourquoi la loi a prévu la possibilité de fractionner les règlements des copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord aux travaux d'amélioration en question. Le paiement de leur part du coût des travaux et des éventuels intérêts d'emprunt peut être étalé sur dix ans. Sauf s'il s'agit travaux imposés par des obligations légales ou réglementaires.

Quand le syndicat de copropriété n'a pas souscrit d'emprunt pour réaliser les travaux, les copropriétaires demandant l'étalement sur dix ans du paiement de leur quote-part doivent acquitter des intérêts au taux légal. L'étalement cesse de s'appliquer en cas de vente ou donation du lot, y compris en cas d'apport en société.