Comment contester une décision d'AG de copropriété

Comment contester une décision de la copropriété prise en assemblée générale. Conditions et démarches.

La loi a prévu plusieurs dispositifs pour protéger les intérêts des copropriétaires minoritaires en assemblée générale de copropriété. Certaines décisions ne peuvent être prises, par exemple, qu'à l'unanimité ou à une majorité renforcée. Malgré ces « garde-fous », il peut arriver qu'un copropriétaire se sente vraiment lésé, au point de refuser parfois de faire face aux engagements pris en commun. C'est la pire des solutions : si vous souhaitez contester, veillez à respecter les règles légales en vigueur. C'est le seul moyen d'obtenir éventuellement gain de cause.

Quelles sont les conditions pour contester ?

Premier principe : vous ne pouvez pas contester une décision prise en assemblée générale que si vous étiez absent ou si vous-même ou votre mandataire avez voté contre. Les abstentionnistes ne peuvent donc contester les décisions auxquelles ils n'ont pas pris part. Si vous devez quitter une assemblée générale en cours de vote, veillez donc à faire mentionner votre départ sur le procès-verbal, faute de quoi vous ne pourriez plus ensuite contester les décisions prises en votre absence.

Deuxième principe fondamental : que la décision soit opportune ou non, vous ne pouvez agir que si elle a été prise en violation des règles légales en vigueur. A charge pour vous de le prouver devant les tribunaux. Exemples classiques : les convocations à l'AG de copropriété n'ont pas été envoyées dans les délais, les règles de majorité n'ont pas été respectées, etc. Mais l'on peut également contester une décision si celle-ci est contraire à l'intérêt collectif de la copropriété (refus d'engager des travaux urgents nécessaires à la conservation de l'immeuble, etc.)

Quel est le délai pour contester ?

Attention : le délai de deux mois est impératif. Si aucune action en justice n'a été engagée dans cet intervalle, la décision devient définitive, même si elle a été réellement prise de façon illégale. Le délai de prescription de 2 mois s'applique y compris lorsque la décision litigieuse est contraire aux règles prévues dans le règlement de copropriété (arrêt n° 15-22185 de la 3e chambre civile de la Cour de Cassation du 3 mars 2017).

Les travaux décidés à la majorité double ou absolue (article 25 et article 26) ne peuvent être engagés avant l'expiration de ce délai. Sauf s'il s'agit de travaux urgents.

La contestation d'une décision de la copropriété est un acte grave. Il faut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée. L'intervention d'un avocat étant obligatoire dans cette procédure, mieux vaut se grouper à plusieurs copropriétaires pour partager les frais et vérifier que vous ne disposez pas d'un contrat d'assistance juridique, inclus, par exemple dans votre multirisque habitation.

Quels sont les motifs pour contester ?

La répartition des charges

On sait que la répartition des charges de copropriété se fait au prorata des millièmes de chaque copropriétaire ou selon l'utilité relative des services et équipements communs à l'égard de chaque lot. Ce principe est impératif mais n'est pas toujours respecté. Il peut arriver qu'un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée participe aux frais d'entretien de l'ascenseur ou que le propriétaire d'un parking se voit facturer des dépenses de chauffage... Quand la répartition des charges ne respecte pas les règles légales, vous devez d'abord vous adresser à l'assemblée, puis à défaut, à la justice.

Règlement de copropriété

L'erreur de répartition peut provenir du règlement de copropriété lui-même. Il faut donc demander sa modification en assemblée générale, ce qui exige l'unanimité de tous les copropriétaires, présents ou absents. Une unanimité difficile à obtenir puisque la modification demandée entraînera automatiquement un surcoût pour certains de vos voisins... L'erreur peut aussi résulter de changements intervenus dans l'immeuble, changements dont l'impact sur la répartition des charges a été mal évalué. Suivant leur nature, ces changements ont été décidés aux diverses majorités prévues par la loi.

Modification des charges

Les mêmes majorités sont exigées pour obtenir la modification de la nouvelle répartition des charges de copropriété provoquée par ces changements. Exemple : un copropriétaire a obtenu la majorité des deux tiers pour acheter un grenier, partie commune, mais sa quote-part de charges n'a pas été augmentée. Vous devez obtenir la même majorité pour faire modifier la répartition des charges. Si vous n'obtenez pas gain de cause devant l'assemblée générale, vous devrez alors engager une action devant le tribunal judiciaire.

Votre demande en révision des charges ne sera acceptée que si vous payez 25% de plus que ce que vous devriez payer ou si un autre copropriétaire paie 25% de moins. Cette action doit être engagée dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans qui suivent l'acquisition du logement s'il s'agit de la première vente après sa construction. La nouvelle répartition, établie par le tribunal, s'imposera à tous les copropriétaires. Mais vous ne pourrez pas vous faire rembourser du trop-versé.

Si la répartition des charges a été décidée en violation des règles légales, par exemple si on vous facture des charges d'un équipement que vous n'utilisez pas (ascenseur, etc.), vous pouvez intenter une action en annulation de cette clause à tout moment.

Conseils et commentaires

Les copropriétaires, notamment dans les ensembles comportant un grand nombre de logements, ont parfois tendance à négliger la gestion de l'immeuble et participent trop rarement aux assemblées générales. C'est un tort. Quelle que votre quote-part, vous avez tout intérêt à vous rendre aux AG, ne serait-ce que pour vous tenir informé des éventuels travaux à prévoir.