Ravalement d'immeuble : prix, décision, obligation

[RAVALEMENT] Le ravalement d'un immeuble en copropriété représente des frais importants pour chaque copropriétaire. Comment est-il décidé et à quel prix ? Les formalités préalables, notamment le vote du ravalement en AG.

Qu'est-ce qu'un ravalement ?

Avec le temps, les façades des immeubles s'exposent à différentes pathologies, telles que des fissures, des décollements de peinture, ou des changements de couleurs. Le ravalement consiste à nettoyer et à restaurer ces zones en vue de leur redonner un aspect neuf. Il comprend différentes opérations, telles que le décapage des surfaces ou la réparation des zones endommagées.

Quel est le prix d'un ravalement ?

Le prix d'un ravalement dépend principalement de la taille de l'immeuble ainsi que des matériaux utilisés par l'entreprise choisie. C'est essentiellement en fonction de ces critères et des tantièmes détenus par chaque copropriétaire que ce dernier pourra évaluer le coût des travaux qui lui revient personnellement. Le plus souvent, il devra débourser quelques milliers d'euros, voire plus. D'où l'importance du choix du prestataire en AG de copropriété.

Qu'est-ce que la provision spéciale ravalement ?

La constitution d'une provision spéciale pour travaux via les charges de copropriété peut permettre d'anticiper une partie du financement du ravalement. Ce type de provision est décidé par l'AG à l'initiative du syndic au moins une fois tous les trois ans. Elle concerne les travaux susceptibles d'intervenir dans les trois ans mais non encore votés, et parmi lesquels peut figurer un projet de ravalement. Dans ce cas, les fonds versés par anticipation sont déposés sur un compte. Lorsque le ravalement est décidé, cet argent est alors utilisé pour payer l'entreprise chargée des travaux.

Comment l'AG vote le ravalement ?

La décision de réaliser les travaux incombe à l'assemblée générale de copropriété. Auparavant, le conseil syndical doit avoir prospecté les entreprises et joindre leurs devis à la convocation à l'assemblée. Le choix de l'entreprise chargée du ravalement d'un immeuble en copropriété est décidé par un vote en assemblée générale. Les conditions de majorité applicables peuvent varier en fonction du motif à l'origine des travaux.

Avant la réunion de l'assemblée, les devis retenus pour la réalisation des travaux doivent être annexés par le syndic à la convocation à l'AG. Le choix de l'entreprise est en principe pris à la majorité simple des votes exprimés des présents ou représentés. Cependant, des conditions de vote plus strictes doivent être suivies dans certains cas :

• lorsqu'une injonction de la mairie est à l'origine de la réalisation du ravalement : dans ce cas, la décision doit être prise à la majorité absolue des copropriétaires, que ceux-ci soient ou non présents ou représentés
• lorsque le ravalement répond à des critères esthétiques : dans ce cas, la majorité qualifié des copropriétaires représentant au moins les deux-tiers des voix est requise.

Il est possible de contester le vote de l'AG de copropriété. Les personnes ayant voté contre le projet ou celles absentes et non-représentées pendant l'AG disposent d'un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée.

Le ravalement est-il obligatoire ?

L'article L. 132-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Il en résulte l'obligation de réaliser les travaux de ravalement nécessaires (nettoyage, enduits, peinture, réparation des murs...). A Paris et dans les communes concernées par un arrêté préfectoral, le ravalement est obligatoire tous les 10 ans. En cas de dépassement du délai, une procédure d'injonction peut être mise en oeuvre par la mairie.

Comment la mairie oblige au ravalement ?

L'injonction est adressée au propriétaire par la mairie. Si l'immeuble concerné est en copropriété, l'injonction est envoyée au syndic. Ce dernier doit alors informer à son tour les copropriétaires en leur adressant un courrier en recommandé avec accusé de réception. La décision concernant le ravalement est ensuite prise en assemblée générale.

Si le propriétaire ou le syndic ne réagit pas à l'injonction de la mairie dans les 6 mois à compter de sa réception, le maire peut prendre un arrêté afin de prescrire le ravalement. L'arrêté est alors notifié au propriétaire (ou au syndic de copropriété) avec sommation d'effectuer les travaux. Il mentionne un délai pour les réaliser, la loi précisant que cette durée ne peut pas excéder un an dans tous les cas.

Cette procédure est également applicable lorsque les travaux ont été entrepris dans les 6 mois de l'injonction mais qu'ils n'ont pas été achevés dans l'année qui suit. L'arrêté municipal somme alors le propriétaire de terminer le ravalement. La loi (article L. 152-11 du Code de la construction et de l'habitation) prévoit une amende de 3750 euros pour le propriétaire qui n'aurait pas accompli les travaux de ravalement dans les délais ordonnés par la mairie.

Qu'est-ce que l'exécution d'office ?

Lorsque les travaux n'ont toujours pas été entrepris à l'issue du délai prévu par l'arrêté, le maire peut les faire exécuter d'office. Pour ce faire, la mairie doit obtenir une autorisation du président du tribunal judiciaire statuant en référé. Les travaux de ravalement sont alors mis en oeuvre aux frais du propriétaire. Leur montant est avancé par la commune, le propriétaire devant ensuite rembourser les fonds.

Faut-il déclarer un ravalement ?

La réalisation des travaux est soumise aux formalités prévues par le Code de l'urbanisme. Une déclaration préalable de travaux doit être déposée auprès du service d'urbanisme de la mairie. En fonction du quartier dans lequel est situé l'immeuble, le service indiquera si le dépôt supplémentaire d'une demande de permis de construire est nécessaire ou non.

Avant de faire commencer les travaux, la copropriété doit obligatoirement souscrire une assurance dommage-ouvrage. Cette garantie permettra d'être indemnisé en cas de malfaçon.

L'architecte est-il obligatoire pour un ravalement ?

Le recours à un architecte représente des frais supplémentaires pour les copropriétaires. Lorsqu'il prend en charge la direction des travaux, ses honoraires s'évaluent le plus souvent autour de 10 % du coût du ravalement (HT). Mais son intervention offre d'importantes garanties aussi bien au moment de choisir l'entreprise que pendant la réalisation de l'ouvrage.

L'architecte pourra établir un cahier des charges et préciser les exigences conditionnant la réalisation de l'ouvrage (matériaux, état des joints, étanchéité, ...). C'est à partir de ce cahier des charges que les entreprises pourront établir un devis propre aux besoins de la copropriété. La comparaison entre les différentes offres sera ainsi grandement facilitée au cours de l'assemblée générale, les devis ayant été établis à partir des mêmes critères.

Pendant la réalisation des travaux, il est également possible de recourir à l'architecte afin que celui-ci prenne en charge leur direction. Il aura pour rôle de superviser leur bon déroulement, notamment en s'assurant que le devis est bien exécuté. Il tâchera en outre de répondre aux difficultés ou aux imprévus pouvant survenir pendant le chantier.