Répartition des frais de travaux usufruitier/nu-propriétaire

Bonjour,

Les articles 605 et 606 du code civil s'appliquent sauf convention contraire entre vous (acte notarié).

Le syndic n'est pas concerné par cette répartition, il facture un lot, le plus souvent le nu-propriétaire, charge à celui-ci de se faire rembourser par l'usufruitier, et ceci encore une fois sauf convention contraire.

Bonjour,

Rapports entre nu-propriétaire et usufruitier

C’est dans l’acte de démembrement, qui est souvent une donation, qu’il faut tout d’abord rechercher quelles sont les obligations respectives du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Dans le silence de l’acte la répartition des dépenses d’entretien est fixée par les articles 605 et 606 du code civil. Seules les grosses réparations énumérées exhaustivement à l’article 606 incombent au-nu-propriétaire avec cette restriction que l’usufruitier n’a pas d’action contre le nu-propriétaire, le reste incombe à l’usufruitier.

Les travaux d’amélioration ne sont mentionnés nulle part si ce n’est à l’article 609 du code civil lorsqu’ils sont obligatoires :

A l'égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l'usufruit, l'usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu'il suit :

Le propriétaire est obligé de les payer, et l'usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ;

Si elles sont avancées par l'usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l'usufruit.

Rien n’est dit sur la répartition. Si la question de la répartition n’est pas prévue dans l’acte de démembrent, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent tâcher de s’accorder.

Une considération économique peut amener à répartir une dépense de gros travaux d’amélioration à proportion des valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit. Lorsque l’usufruit est viager, sa valeur est déterminée en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier.

Nature des travaux envisagés

Travaux d’entretien à l’exclusion des grosses réparations

- réfection de l’étanchéité des toitures à moins qu’il ne s’agisse de la réfection complète d’une toiture-terrasse,
- ravalement,
- rénovation de la cage d’escalier.

Grosse réparation: réfection complète de l’étanchéité des toitures-terrasses

Travaux d’amélioration

- installation d’une VMC,
- pose d’une isolation

Relations avec le syndicat des copropriétaires

Lorsqu’une propriété est démembrée il y a deux propriétés distinctes où il n’y en avait auparavant qu’une seule et la gestion de l’immeuble peut en être sérieusement compliquée. Heureusement dans la plupart des copropriétés le règlement de copropriété stipule la solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Dans ces copropriétés, le syndic ne se préoccupe pas du démembrement, il appelle les fonds indifféremment à l’un ou l’autre.

Dans les rares cas où le règlement de copropriété ne rend pas solidaires le nu-propriété et l’usufruitier la gestion du lot démembré peut devenir un casse-tête pour le syndic. Il doit, en l’absence d’accord avec les deux intéressés, appeler distinctement au nu-propriétaire ce qui n’incombe pas à l’usufruitier.

En ce qui concerne les travaux d’amélioration, il peut toutefois les appeler en totalité au nu-propriétaire comme prévu à l’article 609 du code civil, quitte à ce que ce dernier s’arrange ensuite avec l’usufruitier.

Bonjour,

En présence d’un usufruit et d’une nue-propriété, la répartition des charges ne relève pas du syndic mais de la loi et de votre relation entre usufruitier et nu-propriétaire. En principe, l’usufruitier supporte les charges d’entretien courant et les réparations d’entretien, tandis que le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (celles qui touchent au gros œuvre : toiture, murs porteurs, etc.).

Dans la pratique, le syndic n’a pas à distinguer dans les appels de fonds qui paie quoi entre vous : il adresse les appels au copropriétaire inscrit au règlement de copropriété (souvent l’usufruitier, sauf mention contraire). C’est ensuite à vous de faire la ventilation entre vous selon la nature des travaux.

Concrètement, soit vous vous mettez d’accord en amont sur la répartition et chacun règle sa part directement, soit l’un avance les fonds et vous procédez à un remboursement entre vous. En cas de doute sur la qualification des travaux (entretien vs grosses réparations), il peut être utile de demander l’avis d’un professionnel (notaire ou avocat), car certaines opérations comme la rénovation énergétique peuvent être discutées selon leur ampleur.

Cordialement.

Merci beaucoup.

Cordialement

Bonjour,

Voici ce que dit l'article 606 cité par Yapasdequoi :

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.

La Cour de cassation dans sa jurisprudence récente fait fi du dernier paragraphe de cet article et tend à avoir une vision extensive de la notion de "grosse réparations" en copropriété. 

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007050648/

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, qu'au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, et souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que les désordres étaient dus à des dispositions constructives inadéquate et que les travaux de remise en état de l'immeuble après les inondations, les travaux qui tendaient à empêcher ou à limiter le risque d'inondation, les travaux de mise en conformité de toitures et de réfection de l'installation électrique, la reprise de la fuite d'eau en cave, la réparation d'une canalisation détruite par le gel en raison d'un manque de calorifugeage et la remise en état de la couverture de l'appentis concernaient la structure et la préservation de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que ces travaux étaient imputables au propriétaire dès lors que le contrat de bail mettait à la charge du locataire les réparations locatives ou d'entretien à l'exception des grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil

La loi ne prévoit pas de solidarité entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Le règlement de copropriété peut inclure une clause de solidarité.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000032413968/

En l'absence de cette clause, le syndic doit ventiler les dépenses, car la solidarité ne se présume pas. Le syndic ne peut donc légalement contraindre une personne à payer des frais qui ne sont pas à sa charge ni d'après la loi ni d'après une convention. 

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006436770/1804-03-21

Bonjour,
Rappelons aussi cet article de la loi de 1965, qui normalement résoud le problème :

"Article 23

Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.

En cas d'usufruit, les intéressés sont, à défaut d'accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.

La désignation judiciaire d'un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.

Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d'accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire.