Déficit foncier, imputation ou pas, loi des 3 ans

bonjour,

si vos simulations d'impôt donnent le même montant d'impôt avec ou sans le déficit de vos revenus fonciers... c'est que vous avez dû oublier de remplir une case afin que ledit déficit soit pris en compte chaque année où il a existé... (dans un maximum  de 10 ans... si ma mémoire est bonne)...

Et même avec les amortissements... qui ne sont pas identiques chaque année... (-8% les 5 premières années, et - 2,5% les années suivantes jusqu'à la fin des années d'engagement) ?

Vous dites être "une quiche en matière d'impôts"... pourtant il suffit de suivre les indications ligne par ligne des formulaires, de compléter là il faut compléter, de reporter là où on dit de reporter, ... etc. en s'aidant si besoin de la notice de la 2044S pour y arriver....

Par ailleurs, pourquoi avoir attendu si longtemps pour demander de l'aide ??

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Le dispositif De Robien classique était "accessible" du 1°/01/2003 au 31/12/2009 : à supposer que vous ayez acheté un logement neuf à la dernière limite, disons le 30/12/2009, et que vous ayez renouvelé au maximum votre engagement de location (= en tout,15 ans de location effective : soit, 9 ans + 2 fois 3 ans de renouvellement), ça finissait sur votre déclaration de revenus 2024... et il serait bien étonnant que vous soyez encore en déficit en 2024.... sauf à avoir entrepris des gros travaux (déductibles)...

La "loi des 3 ans" dit que les avantages fiscaux (de Robien OU pas de Robien d'ailleurs) ne seront définitivement acquis que si le contribuable fait un déclaration en bénéfice (ou au moins égale à zéro) pendant 3 ans après la dernière année de déficit : c'est alors que vous pourrez vendre sans risque de reprise des avantages.

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Je vous conseillerais volontiers de prendre RDV avec un inspecteur des impôts du Centre dont vous dépendez.... et voir si vous pouvez rectifier votre déclaration de revenus 2024 (voire même - me semble-t-il - les 3 dernières années : à vérifier) et surtout... de quelle façon.... !

cdt.

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Bonjour Djivi38

Tout d'abord, un grand merci pour avoir répondu à mes questions. Je ne pensais pas qu'on pouvait trouver de l'aide de votre niveau, en effet j'aurais dû me renseigner il y a longtemps.

Permettez-moi d'apporter quelques précisions svp:

il y a 2 apparts, un PINEL acheté en 2015 mais qui n'est pas le sujet dont nous discutons, je propose de ne pas en parler ici.

+ un ROBIEN Classique acheté en novembre 2005 et défiscalisé  jusqu'en 2022. Engagement de location sur 9+6, cet appart a toujours fait du déficit pour les raisons suivantes: prêt renégocié en 2015 générant des intérêts, gros impayé en 2018 et aussi parce que après l'impayé de 2018, l'appartement est loué à ma fille pour un loyer (300€/mois). C'est donc ma fille qui l'a occupé pendant les dernières années de défiscalisation, avec un loyer réduit.

L'an dernier, n'ayant plus de défiscalisation sur cet appart De Robien occupé par ma fille, j'ai encore réduit le loyer (passé de 300 à 150€/mois) et j'ai déclaré le revenu foncier correspondant.

Cette année, j'ai considéré que j'avais le droit de ne plus le louer, il est maintenant occupé gratuitement de manière occasionnelle par ma fille, qui en paye la taxe d'habitation bien sûr (c'est encore son domicile). Comme le bien n'est plus loué, je n'ai pas fait de référence à cet appart dans la déclaration 2044spe, donc ni bénéfice ni déficit rapporté à cet appart.

J'ai juste fait une simulation en me basant sur les revenus (hors foncier) et je tombe sur la même somme que sur mon avis de situation déclarative, avec la différence qui correspond à l'amortissement bien sûr. Donc, le montant d'impôt est correctement dégrévé de la partie d'amortissement PINEL. Mais c'est la seule différence, ce qui me fait dire que je n'ai jamais déduit de déficit de mon revenu global. En y regardant bien, dans le tableau 650, seule la colonne A est remplie, la colonne B est vierge. Je ne sais pas où est la ligne 420, donc c'est resté vierge.

En résumé, je n'ai JAMAIS déduit de déficit de mes revenus: suis-je tenu par la loi des 3 ans ?

Encore merci d'avoir pris le temps de me lire 

...et merci de votre aide

Bien cordialement JM

Rebonjour

@Chris4554: j'ai dit une bêtise, aucune taxe d'habitation pour cet appart n'est payée, tout est OK de ce côté-là, ma fille est bien domiciliée là-bas.

@djivi38: depuis le début et pendant toutes ces années, les 2 apparts on été déclarés correctement sur une 2044spe avec tous les détails de revenus et charges, causant pour l'un un déficit, pour l'autre un léger bénéfice, avec au final un déficit globalisé, la seule chose que j'ai essayé d'expliquer est que le déficit globalisé est dans le tableau 650, où seule la colonne A est remplie, la colonne B étant restée vierge, et que donc, aucun déficit n'a été retranché du revenu global (je ne sais toujours pas comment on fait d'ailleurs: remplir colonne B ?). Les revenus fonciers ont donc été déclarés correctement ou alors je n'ai vraiment rien compris ce qui ne m'étonnerais pas !

N'ayant pas utilisé le déficit pour minorer mon revenu global, j'ai juste payé trop d'impôts, pendant ces années. Ce qui ne devrait pas poser de souci à l'administration.

Je n'ai lu nulle part que je ne pouvais pas louer à ma fille -apparemment c'est compatible avec l'engagement de location- ni que je pouvais fixer un loyer arbitraire.

Seulement cette année (revenus 2024) comme elle l'a occupé gratuitement, je n'ai eu aucun revenu foncier, seulement des charges, donc je n'ai pas fait de déclaration sur la 2044spe, est-ce un problème ? Je n'arrive pas à comprendre ce qui ne convient pas puisque je suis libéré de cette obligation de louer.

Désolé d'être un peu confus dans mes explications.

Et surtout, je remercie les personnes qui tentent de m'aider ici

Cordialement

Bonjour djivi38. Encore merci pour tout, et bien que vous ne soyez pas pro, tout ça ressemble à une aide de haute qualité... et digne d'un pro.

J'ai lu avec intérêt les explications du lien que vous m'avez envoyé. Mais c'est quand même bizarre, si l'imputation du déficit est automatique, pourquoi avec et sans la 2044spe le montant d'impôt calculé est le même à part l'amortissement du Pinel ?

Non, ma fille ne fait pas partie de mon foyer fiscal, j'avais donc le droit de lui louer l'appart heureusement depuis 2019. Elle n'a pas touché d'aides au logement, encore heureux aussi. Et en 2024, elle a été hébergée gratuitement sans loyer, sans aides, donc je n'ai pas fait de déclaration, erreur probable en effet.         Grosso modo, le problème semble donc tourner autour du montant du loyer un peu trop faible, le reste est clean. Ca a commencé à m..... quand le dernier locataire est parti avec un impayé et que j'ai loué à ma fille, auparavant tout était correct je pense.

J'en arrive au bout du bout à croire que, comme vous le suggérez, je devrais prendre RV avec un inspecteur des impôts, pour tenter de tout corriger.

Dans un tel cas, avec une démarche volontaire de ma part, ça se passe bien ? C'est quoi l'état d'esprit de l'administration ? La chose à éviter serait que l'administration me demande de rendre 15 ans de défiscalisation de Robien, cela pourrait être évoqué ou pas dans un tel cas ?

Bref, quel est la tendance dans le cas où c'est moi qui vient vers eux ?

Bonne soirée et encore merci

JM

Bonjour !

Bon...ça y est, c'est fait, j'ai suivi les conseils et j'ai eu un inspecteur des impôts. On a tout fait par téléphone, il avait tout sous les yeux.

Sa seule remarque est que, en effet, je n'avais pas le droit de louer à bas loyer à ma fille, que j'aurais dû pratiquer sensiblement le loyer standard du marché, mais bon, au final, voici sa conclusion: On ne va rien faire sur le passé, c'est pas vraiment un sujet, mais il m'a dit de revenir le voir quand j'aurai reçu mon avis d'imposition et l'ensemble des déficits encore inscrits comme étant non encore imputés sera simplement remis à zéro par lui dans la base de données de la DGFIP.

Pas de remise en question pour le reste, RAS. Il m'a fait un message de résumé sur mon espace particulier de impots.gouv.fr.

Donc, je dirais que au final, je ne devrais pas être ennuyé et que je suis en règle avec l'administration, c'était quand même l'objectif.

Par ailleurs, en 2025-R2024, j'ai eu raison de ne pas faire de déclaration foncière sur cet appart (ma fille=hébergement à titre gratuit) car si pas de mise en location, ça veut dire pas de revenus, pas de déficit , et donc rien à déclarer.

Et du coup j'attendrai encore 2 ans avant de pouvoir vendre cet appart (dernier déficit déclaré en 2024-R2023).

Un grand merci à tous pour l'aide apportée

JM