Comment dénoncer assemblée générale pour convoquer AG
_lael_ Messages postés 5053 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 5 novembre 2024 - 22 mai 2024 à 13:41
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3 réponses
22 mai 2024 à 10:08
Bonjour,
De ce que je comprends l'AG hors contrat du syndic a eu lieu, mais quand ?
Faire une lettre ne servira strictement à rien. Il aurait fallu la dénoncer dès réception de la convocation (illicite).
Toute fois il vous reste une solution à tenter : vous n'étiez pas présent à cette AG (et vous n'avez pas donné pouvoir à quelqu'un). Dans ce cas, il vous faut assigner au tribunal le syndicat dans les 2 mois où vous avez eu notification du PV (êtes vous encore dans les délais ?) et cela sa fait via un avocat.
PS : ATTENTION : l'AG peut avoir eu lieu hors délai du contrat de syndic, mais la convocation peut avoir été faite pendant son mandat juste en limite, dans ce cas, l'AG n'est pas illicite, avez vous vérifié ce point ???
Bonjour,
NON l'AG ne peut pas se tenir hors contrat du syndic en présence de ce dernier, mais la convoc OUI.
Dès le lendemain de l'expiration de la validité du contrat le syndicat est dépourvu de syndic si durant l'AG un nouveau n'a pas été élu ; ce peut être le même, mais avec un nouveau contrat.
Il aurait alors été plus judicieux de saisir le TJ de la situation, mais avec toutes les conséquences administratives et financières que ça suppose.
Le CS en la personne de son président pouvait reconvoquer une AG, dans les délais légaux, en présentant un contrat nouveau.
Mais selon l'O-du-J de la première AG il eut peut-être été préférable de mettre sa colère dans sa poche avec un mouchoir par dessus. Un administrateur provisoire coûte très très cher à la copro.
Bien à vous.
Modifié le 22 mai 2024 à 13:10
Plusieurs cas de figures:
1) AG convoquée AVANT l'expiration du mandat mais tenue APRÈS cette expiration
Une telle AG reste valable et n'est pas contestable sur ce seul motif.
2) AG convoquée APRÈS l'expiration du mandat
Une telle AG est contestable.
Après plusieurs revirement de jurisprudence, la cour de cassation a considéré qu'une AG irrégulièrement convoquée n'était pas "inexistante" mais "annulable".
La différence majeure c'est qu'il faut obligatoirement contester l'AG dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 42 de la loi de 1965, à savoir sous 2 mois de la notification du PV d'AG.
La contestation se fait en initiant une procédure devant le tribunal judiciaire dans ce délai.
3) Désignation administrateur provisoire en l'absence de syndic
Il s'agit, sur requête au tribunal, de faire désigner un administrateur provisoire qui aura comme unique rôle de convoquer une AG pour faire désigner un syndic de copropriété en proposant à minima plusieurs contrats.
De jurisprudence constante, puisque faisant une application stricte de l'article 47 du décret de 1967, il est possible de faire désigner un administrateur provisoire sur requête au tribunal dès qu'il est avéré que le syndicat est/sera dépourvu de syndic.
En gros, à partir du moment où l'AG se tient APRÈS l'expiration du mandat du syndic, la requête en désignation d'un administrateur provisoire est valide, même si l'AG a déjà été convoquée avant le dépôt de la requête.
Il y a même des jurisprudences qui considèrent comme valide le dépôt d'une requête dans les 21 jours précédent l'expiration du mandat du syndic si aucune AG n'a été convoquée avant le dépôt de la requête.
Le raisonnement étant que la convocation doit se faire à minima 21 jours avant la tenue de l'AG, ce qui fait qu'une AG non encore convoquée dans les 21 jours qui précèdent l'expiration du mandat du syndic se tiendra nécessairement APRÈS l'expiration du mandat.
En conséquence, il y aura nécessairement une absence de syndic, ce qui fait qu'une requête fondée sur l'article 47 est valable.
"Auriez-vous un modèle de lettre ? "
Une telle lettre n'existe pas.
Il n'y a que les possibilités indiquées au-dessus :
- Saisir le tribunal judiciaire en annulation de l'AG dans els 2 mois de notification du PV
- Désignation d'un administrateur provisoire si l'AG n'a pas encore eu lieu et même si elle a déjà été convoquée
Modifié le 22 mai 2024 à 13:48
Nb : Pour avoir récemment utilisé la procédure en désignation d'un administrateur provisoire, depuis la réforme de l'administration judiciaire en 2019/2020 et notamment la modification des conditions de représentations, il faut désormais avoir obligatoirement recours à un AVOCAT pour envoyer cette simple requête.
J'avais dû y avoir recours car un syndic avait refusé d'inscrire un contrat de syndic concurrent à l'ordure du jour de l'AG et avait mis au vote uniquement son contrat en prenant soin de prévoir une durée de 3 ans.
Il a convoqué l'AG juste avant l'expiration de son mandat mais l'AG devait se tenir après l'expiration de son mandat.
Pour éviter d'avoir à faire appel à un avocat pour faire annuler l'AG après sa tenue, j'avais utilisé la procédure par requête prévue à l'article 47 du décret de 1967, sans faire appel à un avocat.
Le tribunal a bien fait droit à ma demande et a émis une ordonnance en désignation d'un administrateur provisoire.
Mais le syndic a refusé de reconnaître l'ordonnance et de s'exécuter auprès de l'administrateur provisoire.
Il a initié une procédure en référé d'heure à heure en opposition à l'ordonnance, au nom d'un copropriétaire pour lequel il gère la location d'un logement dans la copropriété, car il ne peut pas initier la procédure en son nom propre.
Du coup, j'ai été obligé de faire appel à un avocat pour "régulariser" le défaut de représentation car il s'agit d'un vice de fond régularisable (article 121 CPC) dans la mesure où le juge n'est pas dessaisi après avoir rendu une ordonnance non contradictoire sur requête et que les parties conservent la possibilité de contester en référé pour statuer à nouveau et réviser l'ordonnance après débat contradictoire.
Au final, c'était un faux bon plan, d'autant que le syndic et le SDC n'étant pas partie, il n'est pas possible de demander la prise en charge des frais d'avocat.
Et par principe, le juge ne condamnera donc personne à l'article 700 pour un simple vice régularisable.
Tout ça pour dire que cette procédure a perdu tout intérêt depuis la réforme de l'administration judiciaire de 2019/2020.
Sauf si on a des thunes à perdre.
Car ce n'est pas non plus couvert par la plupart des protections juridiques dans la mesure où celles-ci excluent excluent généralement les procédures initiées dans l'intérêt d'un tiers (ici le syndicat des copropriétaires), il faut obligatoirement que la procédure ait un intérêt personnel direct.
La législation juridique et financière évolue en permanence...