Application de la vétusté : grille non prévue dans le bail

bonjour,

je n'ai le temps maintenant de répondre qu'à la question 1... et seulement par ces textes de loi :

• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4° : « Les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire. »

• Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté ou force majeure ou... »
• Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

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En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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cdt.

"1) Est ce que je dois appliquer un abattement à cause de la vetusté même en l'absence de grille dans le bail ?"

Oui, car tenir compte de la vétusté est une obligation posée par la loi (cf message #1)


"Si oui comment choisir la grille et est ce que le locataire peut contester le choix ?"

Vous faites comme vous voulez tant que c'est cohérent.

Vous pouvez par exemple appliquer une franchise les premières années en partant du principe qu'un carrelage ou autres correctement entretenu ne se dégrade pas les premières années.

Vous pouvez également conserver une quote-part résiduelle même si l'équipement a atteint sa durée de vie théorique car même si un équipement a atteint sa durée de vie, tant qu'il continue de remplir sa fonction, il n'est pas considéré à 100% vétuste.

Le locataire peut contester, mais s'il exerce des moyens de recours ce sera à lui de prouver que vos calculs ne sont pas adaptés.

Sachant qu'il y a une assez large tolérance des juges, car ils n'ont pas envie de se substituer à des experts, donc ils ne relèvent que ce qui est "manifestement disproportionné", typiquement si vous ne prenez pas du tout en compte la vétusté ou si vous prenez une durée de 40ans pour de la peinture.

"2) Pour certains éléments: Certains meubles, pose des plinthes et évier je n'ai plus la facture, comment prouver l'âge de l'équipement et me défendre si on prétend que j'ai rajeunis les différents équipements pour réduire ma charge dans la facture"

La plupart des juges ne m'ont jamais trop embêté si je ne pouvais pas prouver la date d'achat, notamment pour de l'électroménager ou du mobilier/sol présent avant l'acquisition, car les locataires contestent rarement la méthode de calcul.

Sachant qu'ils se retrouveraient bien embêté à refuser car ça s'apparenterait à un déni de justice.
Ils ne peuvent pas refuser de déterminer l'indemnisation d'un préjudice lié à une dégradation qu'ils ont constatée.

Donc à partir du moment où le juge constate, par la différence entre l'EDLS et l'EDLE une dégradation, il doit déterminer si l'indemnisation que vous demandez est cohérente et à défaut de contestation du locataire il se contente de se baser sur les déclarations du bailleur tant que ce n'est pas "manifestement disproportionné".
 

Bon après, ça n'empêche pas certains juges de purement et simplement rejeter l'existence d'une dégradation pourtant avérée pour ne pas avoir à l'évaluer, ça m'est arrivé une fois où le juge s'est contenté de dire que la dégradation était insuffisamment justifiée.

Si vous dites qu'il date des derniers travaux de rénovation et que vous pouvez prouver la date des travaux, un juge devrait s'en contenter sans plus de contestations du locataire.