Locataire peut-il refuser les visites - mise en vente

Pablina - 17 janv. 2024 à 14:49
 Valentine - 17 janv. 2024 à 20:50

Bonjour à tous, 

J'ai entamé le processus de vente d'un appartement occupé par une locataire. En décembre, je lui ai envoyé la lettre de congé dans les délais pour un départ le 1er juillet 2024, elle a donc jusqu'au 1er mars pour m'indiquer si elle souhaite acheter ou non. 

En parallèle, j'ai commencé à prendre contact avec des agences pour la mise en vente effective dans le cas où elle ne serait pas intéressée. Je souhaite organiser quelques visites avec ces agences. 

Il se trouve également qu'elle a une maladie de longue durée. 

Récemment, elle m'a indiqué qu'elle ne souhaitait aucune visite de l'appartement avant la fin du délai de préemption (1er mars) en raison de sa maladie et je me demandais si elle en avait le droit ou si je peux lui opposer la règle de permettre des temps de visite raisonnables (j'envisageais entre deux et trois visites par semaine d'une durée max de 30-40 minutes). 

J'ajoute que je comprends les difficultés de sa maladie, mais que je me trouve moi-même dans une situation compliquée financièrement qui m'oblige à faire en sorte que cet appartement soit vendu rapidement. 

Merci par avance de vos réponses. 

3 réponses

_lael_ Messages postés 5158 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 21 décembre 2024 2 474
Modifié le 17 janv. 2024 à 15:45

Il faut regarder comment est formulée la clause relative au droit de visite pour vente dans le contrat de location.

Car quand on se réfère à l'article 15 de la loi de 1989, il dit juste que le locataire a 2 mois pour donner une réponse mais il ne prévoit en rien l'impossibilité de faire des visites pendant ce délai ni l'"exclusivité des négociations" pendant ce délai qui empêcherait le bailleur de rechercher des acquéreurs.

C'est tout au plus une "priorité" du locataire sur d'autres candidats potentiels pendant 2 mois.

Article 15 II loi 1989 :
"II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis."



Quant à la "maladie longue durée", ce n'est pas un motif relevé par la jurisprudence pour refuser des visites du logement préalablement à la vente, le locataire devant prendre toutes dispositions, en sa présence ou son absence, pour permettre les visites à peine de se retrouver condamner à indemniser le bailleur pour le préjudice lié au retard occasionné à la vente.

En présence d'une clause de droit de visite pour vente, les seuls motifs de refus admis par la jurisprudence sont en gros ceux qui ont été repris dans l'article 4 de la loi de 1989 :

"Est réputée non écrite toute clause :
a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;"

Il y a aussi un délai de prévenance admis par la jurisprudence, de mémoire il doit être de 48/72H, à vérifier.
Mais c'est possible de réserver des créneaux, maximum 2h par jour y compris le samedi, plusieurs semaines à l'avance sans avoir pour autant de visites déjà planifiées sur ces créneaux.

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djivi38 Messages postés 52300 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 23 décembre 2024 15 422
17 janv. 2024 à 15:15

bonjour,

il est en effet inutile de commencer des visites tant que vous ne savez pas si votre locataire veut bénéficier de son droit de préemption ou pas... et elle dispose des 2 premiers mois de votre préavis pour vous le faire savoir.

Sans réponse de sa part au denier jour de ces 2 mois-là, vous serez en droit de considérer que votre locataire ne veut pas acheter e vous pourrez mettre votre logement réellement en vente sur le marché et commencer les visites (de 2H maxi/jour du lundi inclus au samedi inclus et pas les jours fériés).

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Si vous baissez le prix de vente, vous aurez obligation d'en informer votre locataire (par LRAR), laquelle disposera alors d'un nouveau droit de préemption, mais de seulement 1 mois ( et ce, pour chaque baisse du prix de vente).

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cdt.


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Merci beaucoup pour vos réponses très détaillées.

@Djivi38 ici, je souhaite faire des visites avec des agents - pas avec de potentiels acheteurs - en vue d'être prête à la mise en vente dès la fin du délai de préemption.

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djivi38 Messages postés 52300 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 23 décembre 2024 15 422
Modifié le 17 janv. 2024 à 17:40

Je n'ai pas dit que les visites pendant le délai du droit de préemption du locataire en place étaient interdites.... j'ai dit qu'elles étaient inutiles tant que soit le locataire n'a pas fait savoir sa position sur l'achat soit tant que le délai de préemption ne soit arrivé à sa fin... et que les visites pendant ce délai de 2 mois soient pour des agences ou pour des particuliers, c'est pareil... qui voudrait perdre (éventuellement) son temps en sachant que le délai de préemption est encore en cours... ??

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_lael_ Messages postés 5158 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 21 décembre 2024 2 474 > djivi38 Messages postés 52300 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 23 décembre 2024
17 janv. 2024 à 17:51

Le raisonnement inverse est aussi valable.

Est-il souhaitable de retarder la recherche de candidats acquéreurs pour attendre l'exercice hypothétique du droit de "préemption" du locataire ?

Sachant que honnêtement, ça ne se concrétise presque jamais.


Ça après, c'est plus une décision non juridique qui incombe au vendeur.

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Valentine > _lael_ Messages postés 5158 Date d'inscription dimanche 2 février 2020 Statut Membre Dernière intervention 21 décembre 2024
17 janv. 2024 à 20:50

Je suis tout à fait d’accord avec votre réponse.

il est d’ailleurs très courant de signer un compromis de vente alors que le délai de préemption court toujours. 
faire l’inverse est une perte de temps pour le vendeur. 

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