Donation Succession

Bonjour et merci je prends note de votre avis.

Du coup dans toutes les réponses que j'ai eu vous êtes le premier a me dire que ma maison doit rentrer dans l'actif.

Or les services fonciers sont en retard chronique, dixit ma notaire.

Si seulement les services de l'état n'étaient pas en déficit chronique d'agents... 

Bonjour et Merci,

Je vous ferais un retour ca marche.

Voici la réponse du cousin de ma femme qui est notaire dans une autre région:

La consœur a préparé les actes de déclaration de succession et l’acte de propriété immobilière liée à la maison principale.

Il faut déjà savoir que la déclaration de succession (avec le parti pris d’indiquer uniquement la valeur du terrain ici pour 25000 €) coûte environ 2.600,00 € TTC dont 1851,19 € HT d’émoluments.

L’attestation immobilière sur la maison principale coûte environ 3.300,00 € TTC dont 1848,08 € HT d’émoluments.

Sur le fond, ces actes sont bien correctement rédigés.

Toute la particularité réside dans la construction sur le terrain de vos parents, avant qu’il n’y ait donation ou vente à votre profit. Cela est arrivé plus d’une fois qu’un enfant commence avant l’heure à construire mais les parents ont fait la donation avant l’achèvement de la construction et du coup cela passe sans soucis au niveau du fisc…ce qui n’est pas votre cas puisque la construction date de 2021.

Pour faire cette régularisation, la consoeur propose un acte d’attestation immobilière constatant à votre profit un droit de superficie et donc en vue de constater que vous êtes propriétaire de la construction mais du coup que vous êtes aussi en indivision sur le foncier supportant la construction.

Le coût de cet acte pour transmettre un terrain dépendant de  la communauté pour une valeur de 25.000,00 € est d’environ 1100  € HT dont 295,58 € d’émoluments mais également un forfait de formalités légales de publicité de 373,73 € HT.

Comme l’acte indique une valeur de construction, j’imagine que s’il s’agit de 139.000,00 € alors il y aurait un surcoût de 139 € pour le salaire du conservateur (on n’emploie plus ce terme, on parle plutôt de CONTRIBUTION DE SECURITE IMMOBILIERE) ainsi qu’une taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur la valeur de 139.000,00 €, ce qui donne 993 €.

Quand on additionne tous ces chiffres, cela donne au total 8.132,00 € donc nous ne sommes pas encore rendus à 9.800,00 €…Ceci étant, j’imagine qu’il y a une ligne d’émoluments supplémentaires pour le constat de superficie. Mais le principe serait d’être moins cher que 9.800,00 €.

A supposer que ce soit la meilleure formule proposée (constatation du droit de superficie), il est à mon sens possible de constater le transfert dans le même acte que l’acte portant sur la résidence principale, ce qui ferait économiser à coup sûr déjà 373,73 € HT de forfait.

Vous devriez donc :

• Demander à la consoeur de tout constater dans le  même acte pour diminuer les frais de transfert ;
• Redemander comment elle compte fiscaliser au sein de l’acte le droit de superficie portant sur la maison…Elle ne peut pas refuser de vous donner la prétaxe sinon vous devez lui dire que vous êtes très étonné et que vous en ferez la demande par la chambre des notaires de votre département.

Car au final, la consoeur veut vous faire signer une reconnaissance de conseil donné. En gros, elle veut se dédouaner en cas de contrôle fiscal et  de remise en cause…Encore faut-il que vous sachiez quelle fiscalité est appliquée…Dans l’acte, il n’y a rien dessus d’où la légitimité de demander la PRETAXE de cet acte.

Il ne faut donc pas signer la reconnaissance sans savoir…Par exemple, moi j’estime que son acte est correct mais qu’il faut un paragraphe clair prenant parti et pour moi il s’agit d’une taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur la valeur des constructions (139.000,00 €).

Après, on tombe forcément dans la parano en disant que vous ferez votre affaire personnelle si le fisc dit que c’est une donation ou alors en totalité une maison à intégrer dans l’actif successoral.

De toute façon, si la maison était à l’actif en totalité et compte-tenu de sa valeur, il n’y aurait toujours pas de droits de succession donc je pense que le fisc s’en fiche complètement s’il n’y a pas d’intérêts à recouvrer de l’impôt. Vous pourriez aussi arguer d’avoir une créance contre la communauté de vos parents et qu’ils vous doivent le coût de la construction, ce qui diminuerait corrélativement le passif…Donc je ne crois pas à une remise en cause sur ce point-là.

Ensuite, divers points :

• L’avantage de la solution proposée par la consoeur…C’est ce qui colle le plus à la réalité. C’est à mon avis ce qui coûte le moins cher en terme d’émoluments ;
• Il faudrait par contre dans la foulée ou peu de temps après tout cela envisager soit une donation par votre mère du terrain à votre profit avec une soulte au profit de votre sœur ou alors que votre maman lui donne quelque chose d’équivalent.

• Le souci est que si vous ne  faites pas ce droit de superficie…Cela veut dire intégrer la maison dans la succession et onc augmenter de 139.000,00 € la base pour les frais de notaires sur la déclaration de succession et sur l’attestation immobilière. Et cela générerait par la suite un acte de donation qui coûterait beaucoup plus cher en termes d’émoluments…Le sujet ne sera jamais vraiment le coût de la construction car on peut toujours indiquer dans un acte notarié que vous avez une créance et que le paiement d’une soulte par exemple se fait par compensation.

Voilà donc mon analyse…A mon sens, vous n’êtes pas loin de la réalité…Il y a  certainement moyen de gagner environ 1000 € sur le coût demandé.

Mais bien sûr il faudra une licitation ou donation sur le foncier pour que vous soyez seul propriétaire.

Je pense qu’il y a cristallisation dans ce dossier par manque de communication à l’initiative de ma consœur.

Bonjour et merci

Je ne sais pas comme dit précédemment elle ne veut pas me donner de détails avant signature.