Droit Immobilier ,Prop-Bailleur , Résiliation du bail

1) Pour vous répondre il faudrait connaître la date de signature du contrat car le préavis doit être donné au moins 6 mois à l'avance pour la date d'échéance du contrat, aussi appelée date anniversaire du contrat.

Si la date anniversaire du contrat est en août 2024 alors le congés ne peut être donné que pour cette date et pas avant.

Un préavis avec une date d'échéance erronée reste valable car la date d'échéance ne fait pas partie des mentions prescrites à peine de nullité de la demande de préavis (article 15 loi 1989).

Mais dans la mesure où août est à plus de 6 mois, c'est mieux de renvoyer une demande de préavis avec la date corrigée.

"ouverture d'un mur porteur que je découvre par hasard ( me doutant de quelque chose )"

Conservez bien les preuves ou témoignages de l'artisan de cette transformation car cela constitue un manquement substantiel aux obligations du locataire (article 7f) de la loi de 1989) qui peut valoir non seulement une résiliation à échéance pour motif "légitime et sérieux" mais également une résiliation judiciaire en cours de bail pour "inexécution suffisamment grave" (articles 1224 et suivants du code civil).

"3°) MES ACTIONS à COURT TERME: Je vais donc donner congé par huissier pour vente de cette villa"

Attention, si la vente n'a pas lieu et que vous n'êtes pas en mesure de démontrer des démarches dans ce sens vous pouvez être condamné à de lourds dommages et intérêts envers votre locataire.

Il faut vraiment que vous comptiez réellement vendre.

Sachant que la loi ne prévoit pas la possibilité d'"annuler" unilatéralement un préavis déjà donné.

Votre congé pour vente sera donc déclaré nul en présence d'un précédent congé régulièrement délivré.

Sachant que de ma compréhension, votre précédent congé, même si la date est erronée, est valide pour les raisons évoquées plus haut.

"porter plainte au Tribunal ?"

On ne porte pas plainte au tribunal mais dans un commissariat / gendarmerie.

Et dans votre cas il n'y a pas de motif relevant du code pénal pour une "plainte".

Vous pouvez cependant engager une procédure civile au tribunal en résiliation du bail à échéance (préavis) et/ou en cours de bail.

Il faudra bien entendu apporter au tribunal des preuves des motifs légitimes et sérieux invoqués.
 

Vous pouvez d'ailleurs, avant l'échéance du préavis (août 2024), saisir le tribunal (Juge des contentieux de la protection) en confirmation de la validité du préavis et expulsion du locataire à cette date s'il n'a pas quitté les lieux de lui-même.

Ça vous fera gagner du temps car si vous attendez de constater qu'il n'a pas quitté les lieux, vous vous engagez sur plus d'un an de procédure.

Bon par contre bien entendu ça va considérablement refroidir vos relations avec le locataire, ça peut donc être à double tranchant.

Merci infiniment pour cet avis.

Aujourd'hui, j'avais un premier avis d'un professionnel me disant que mon premier congé ( sept 2023 - préavis 6 mois - départ 2 avril 2024 ) - raisons sérieuses et légitimes et ..;ouverture du mur porteur, retards de paiements, pas d'entretiens,...- n'était pas valable  contredisant la ligne de mon avocat. Il est prêt à envoyer ma lettre de congé pour vente (vente réelle, annonce de mise en vente dès que possible)..

En effet, je  voulais pour être sûr de leur départ en 2024 ( date anniversaire août 2024) d'où l'envoi prévu en janvier 2024 de mon deuxième congé ( plus classique) pour vente par un huissier ( qui, me dit mon avocat-conseil, donc incontestable - envoi jan 2024 - préavis 6 mois , départ limite août 2024.

Donc , je vais demander tout d'abord un entretien à un avocat du Gard dès maintenant pour lui confier la suite c'est à dire - lui rappelant ma volonté finale d'un départ effectif en 2024 des locataires

- de me détailler la procédure, et son scénario, 

-de lancer (ou non) une action ( en effet pas une " plainte" ) auprès du Juge des Contentieux, Procédure civile au Tribunal  (car ma lettre du premier congé pour raisons sérieuses et légitimes est partie et reste valable (malgré le litige sur le préavis et la date du départ - sept 2023 + 6 mois soit 2 avril  ou sept 2023 et la date anniversaire). .

-déclencher (ou non) le congé pour vente, que je suspends pour l'instant.

Votre site est formidable et très efficace, il m'a permis d'avancer et ne plus (de moins) tourner en rond (car vivant à l'étranger, n'est pas sur place c'est la caractéristique de mes affaires françaises...).

Toutes mes sincères salutations

CK

NOTA: Une  des raisons ( en plus des autres ...) le mur porteur Je ne sais pas qui a ouvert ce mur . Je leur ai dit que l'on " pouvait toujours faire une ouverture dans un mur porteur . Si c'était leur volonté , ils en prenaient l'entière a responsabilité et que je voulais RECEVOIR UNE GARANTIE DECENNALE " J'ai découvert par hasard (aucune information, ni accord de ma part) lors d'une visite imprévue ( " illégale" qu'ils me reproche ! Ben voyons! ), que l'ouverture était faite et leur réponse ."Vous étiez au courant, faites votre affaire de la garantie ". Je ne serais pas surpris que cette ouverture ait été faite par le locataire lui-même ...

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