Calcul CFE pour LMNP à Nancy

"afin de pouvoir passer quelques charges en location vide (qui seront sinon irrécupérables en LMNP vu que je n'aurai a priori jamais de bénéfice positif)"

Vous avez du mal comprendre quelque chose pour affirmer ça.

Car ce qui est déductible en foncier, l'est aussi en BIC (LMNP) et le BIC permet même de déduire plus de choses, dont les amortissements qui sont particulièrement intéressants.

Mais sans crédit c'est souvent plus intéressant d'opter pour le régime micro plutôt que d'opter pour la déduction des charges au réel.

Dans ce cas le micro-foncier c'est 30% d'abattement alors que le micro-BIC c'est 50% d’abattement sur vos recettes locatives.

"Cependant, je n'arrive pas à la calculer avec certitude. "

Déjà vous êtes exonéré la première année.

Partez ensuite du principe que ce sera le montant minimum prévu par délibération locale (ça dépend de votre ville), tout au plus quelques centaines d'euros, et si ce n'est pas le cas vous pourrez probablement demander un dégrèvement au titre du plafonnement sur la valeur ajoutée.

Vous en êtes même exonéré en-dessous de 5000€ de recettes.

"vu que je n'aurai a priori jamais de bénéfice positif"

Il faudra m'expliquer comment vous pouvez en arriver à cette conclusion alors que vous n'avez aucun crédit à rembourser.

Vous avez nécessairement très mal faits vos calculs.

Si c'était une si mauvaise affaire vous faisant perdre de l'argent, vous devriez au contraire vous empresser de le revendre.

"car l'appartement n'avait pas une configuration idéale pour du meublé (grand appartement T4 loin du centre-ville avec des charges élevées...)"

Nancy c'est une ville étudiante, c'est surtout la proximité avec les transports et les écoles qu'il faudrait regarder.

De ce que je vois un T4 à Nancy c'est autour de 950€ en meublé.

Et louer à la chambre à des étudiants c'est autour de 450€ par chambre donc 1350€ pour un logement de 3 chambres.

Bonjour, merci pour votre réponse sur laquelle je vais revenir point par point

"Vous avez du mal comprendre quelque chose pour affirmer ça.

Car ce qui est déductible en foncier, l'est aussi en BIC (LMNP) et le BIC permet même de déduire plus de choses, dont les amortissements qui sont particulièrement intéressants."

En effet, plein de choses sont déductibles, sous la forme de frais réels et virtuels. Mais c'est bien gentil d'être déductible de mon revenu BIC si je ne peux pas l'imputer sur mon revenu global. Or, l'article 156 du code des impôts stipule que "[n'est] pas autorisée l'imputation : [...] 1° ter Des déficits du foyer fiscal provenant de l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés lorsque l'activité n'est pas exercée à titre professionnel".

Donc je pourrai déduire mes charges pour cette année de mon revenu BIC. Mais il sera négatif, et de très loin, et je ne pourrai rien imputer sur mon revenu global. Et il restera très négatif je pense pour les dix prochaines années, de sorte que le déficit que j'aurai cette année sera entièrement pour ma pomme.

Dites-moi si j'ai toujours mal compris quelque chose, j'en serais très heureux.

"Déjà vous êtes exonéré la première année."

En effet, chouette, mais je suis dans la deuxième année, donc je n'y échapperai plus.

"Partez ensuite du principe que ce sera le montant minimum prévu par délibération locale."

J'aimerais en effet que ce soit ça, mais je ne trouve pas dans le code des impôts d'article stipulant qu'une décision locale puisse outrepasser le calcul basé sur la valeur locative et un taux appliqué dessus. Auriez-vous un lien vers une telle délibération pour Nancy ou une autre ville de France, afin que je sache ce que je dois chercher ?

"Il faudra m'expliquer comment vous pouvez en arriver à cette conclusion alors que vous n'avez aucun crédit à rembourser.

Vous avez nécessairement très mal faits vos calculs.

Si c'était une si mauvaise affaire vous faisant perdre de l'argent, vous devriez au contraire vous empresser de le revendre."

Eh bien, écoutez, dans le scénario optimiste, le meublé reste vide 2 mois par an et il y a un changement de locataire par an. Le loyer que je peux obtenir par mois, net des frais de gestion, est 820€/mois et l'agence prend 900€ pour une relocation.

Recettes :
820x10 - 900 = 7300

Dépenses :
Charges de copro : 4400€
Taxe foncière + TEOM : 1640€
Assurance : 60€
Comptable : 500€
CFE : 50€ (soyons très optimiste)
Total : 6650€

Bénéfice par an dans le scénario optimiste : 650€

Chouette, donc si j'ai des déficits, je pourrai les imputer sur les années suivantes à hauteur de 1/2k par an.

Mais bon, déjà, je pleure un peu à l'idée d'avoir fait autant d'effort pour juste pouvoir peut-être déduire mes frais des années antérieures à hauteur de 1/2k par an, sans avoir un vrai revenu.

Sauf qu'en plus :

- avec le gaz qui a explosé, on a eu une facture de 3k supplémentaire cette année, et c'est amené à se reproduire les années suivante -> 7k de frais de copro ;
- travaux de copro prévu à hauteur de 5k pour ma pomme dès cet hiver ;
- rachat de meubles à hauteur de 3k cette année lors de ma reprise.

Et aussi, ce bénéfice de 1k par an, c'est vraiment si tout va bien, or
- cette année, l'appartement est resté vide 4 mois ;
- il y a aussi des réparations à faire (300€ pour cette année déjà) ;
- les locataires peuvent tellement détériorer l'appart que le dépôt de garantie ne suffise pas, et qu'il soit nécessaire de démarrer des procédures pour récupérer le reste (1k en attente de mes précédents locataires) ;
- ah et la CFE à 50€ je n'y crois pas pour l'instant.

Donc, dites-moi si je fais mal mes calculs, mais quand on prend en compte ce qui se passe en réalité, cette appart ne sera en bénéfice probablement jamais au cours des 10 prochaines années, de sorte que mes frais de cette année ne seront jamais déduit de mon revenu global, et donc à payer avec mon salaire net…

"De ce que je vois un T4 à Nancy c'est autour de 950€ en meublé."

C'est ça, c'est à peu près le loyer CC de l'appart, mais comme je l'ai détaillé au-dessus, cela fait un bénéfice globalement négatif malgré tout…

"Et louer à la chambre à des étudiants c'est autour de 450€ par chambre donc 1350€ pour un logement de 3 chambres."

Hum, si des étudiants ont le choix entre des studio à 450€, ou des chambres dans des T4 avec des gens qu'ils ne connaissent pas au même prix, ils prendront clairement les studios. Donc il faut faire un rabais sur le T4 s'il est loué à la chambre. Mais actuellement il est loué entier…