Ordre du jour de l'AG avec menaces

Bonjour,

Le syndic vous explique ce que nous vous avons déjà dit dans l'autre post : on ne révoque sans avoir au préalable pris un certain nombre de précautions comme des mises en demeure, etc ....

Quan à savoir s'il dénigre le CS, il faudrait connaitre ce en quoi vous avez fait comme propositions. Avec la moitié des infos, nous sommes pas en mesure de savoir si ces "propositions" sont des demandes de mises à l'OdJ, donc des projets de résolutions à soumettre au vote.

N'oubliez pas qu'à l'air du VPC, le syndic doit aussi donner le maxi d'infos afin que les votants puissent s'exprimer sans venir à l'AG. C'est l'inconvénient des VPC ....

Le simple fait que le syndic ait altéré des résolutions suffit à invalider le vote de la résolution correspondante par celui qui a soumis la résolution et à rendre annulable toute résolution dont le vote aurait pu être influencé par ces résolutions altérées voire annulées.

Il y a pas mal de cas de jurisprudence dans ce sens : annulation du quitus en cas d'annulation de l'approbation des comptes, annulation de résolutions travaux ou d'honoraires après annulation d'autres résolutions travaux, annulation de certaines résolutions voire de l'AG complète du fait d'un défaut d'inscription de résolutions à l'ordre du jour demandées par un copropriétaire, etc...

Dans le registre des jurisprudences, il y a aussi le fait que le syndic ne peut pas se faire juge de la régularité des résolutions qui lui sont soumises.

Il peut donc tout au plus émettre un avis, mais uniquement s'il est sollicité, il ne peut pas le faire spontanément.

Le fait également que le syndic n'a pas de "droit de parole" en AG. Il ne peut s'exprimer que pour répondre à des questions ou après que le président de séance lui ait accordé la parole.

C'est par contre plus compliqué à l'écrit, car c'est le syndic qui est chargé de la rédaction de l'ordre du jour de l'AG.

Cependant c'est le conseil syndical qui doit valider l'ordre du jour (article 26 décret 1967) et on peut supposer que c'est le CS qui est en droit d'avoir le dernier mot puisque le syndic rend des comptes au CS et plus généralement à l'ensemble des copropriétaires et non l'inverse.

"Les menaces ainsi exprimées pour faire pression sur l'AG et orienter les votes en leur faveur, sont-elles normales ou est-ce une faute professionnelle?"

Pour les raisons indiquées plus haut, j'aurais tendance à penser, mais sans conviction absolue, que ça s'apparente effectivement à une faute.

Le syndic n'a pas pour rôle d'influencer des décisions d'AG, encore moins si c'est en sa faveur.

Il ne peut pas se cacher derrière son "devoir de conseil" car ça ne fonctionne que s'il est sollicité, il ne peut pas émettre d'avis spontanément si on ne lui a rien demandé et encore moins en altérant des résolutions proposées par des copropriétaires.

Et, à nouveau, le syndic ne peut pas se faire juge de la validité des résolutions soumises au vote, il se contente de les soumettre et de les appliquer si elles sont votées. Il appartient aux copropriétaires de les contester en justice en cas d'illégalité ou d'irrégularité. La jurisprudence est constante sur ce point.

Bonjour,

Votre conflit peut être soumis à un tribunal....  l'initiative du syndic ou du conseil syndical.

La révocation du syndic sans faute démontrée de sa part vous obligera à lui verser une indemnisation.

Et y-a-til des contrats concurrents à l'ordre du jour ? 

Sinon en cas de révocation (majorité article 25), vous serez sans syndic... Il y a TRES peu de chances que les copropriétaires votent en faveur de cette perspective effrayante....

Article 18 de la loi n°65-557 : 

"VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie."

"Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées."

Avez-vous un avocat ? Il est temps d'y penser sérieusement !

Le syndic menace (dans le corps de l'Ordre du jour) quant à la révocation "INFORMATION DU SYNDIC: Le contrat de syndic qui lie les copropriétaires de la Résidence SYLVIE

Il menace pas, il informe.
En fait, si vous étiez respectueux des autres copro, et conscient de la situation, vous auriez donné vous même cette information.
 

Cette assignation en justice, elle aura lieu si vous votez la résiliation. C'est donc normal que les autres copros soient informés des conséquences de leur actes (en particulier ceux qui donne procuration et à qui on n'expliquera pas en détails les conséquences de leur vote).

Bonsoir, je réponds en bloc à toutes vos infos.

Résumé pour ceux qui n'ont pas participé précédemment:

Le 9/7, l'AG décide de remplacer les portes des 4 entrées d'immeubles pour améliorer le confort phonique et thermique.

Le syndic ne nous propose qu'un devis 'alu satiné noir) 19.108€ (contrairement à la mise en concurrence votée à partir de 1.500€ - Art.21).

Sur conseil du syndic, nous acceptons le devis proposé mais le CS est mandaté pour obtenir d'autres devis, faire un choix et informer le syndic pour passer la commande (art.21-1) dans la limite de 20.000€ (Art.21-2; montant disponible au compte de travaux).

En faisant cette recherche, nous avons trouvé 5 autres devis en moins d'un mois. Il est apparu que aucune DP n'avait été demandée à l'urbanisme et nous somme en PHI des bâtiments de France. Le syndic ne peut l'ignorer.

Cela signifie que le devis proposé aux votes n'étant assorti d'aucune réserve, n'était pas forcement applicable. De fait, nous avons consulté l'ABF (DP sur le conseil et guidance du service de l'urbanisme, dans le cadre de notre mission) qui exige du bois brun.

Le 10/12, nous en informons le syndic qui hurle en disant qu'il "a déjà passé la commande le 10/11 et versé l'acompte en prélevant sur le compte de travaux," (visible sur nos appels de fonds du 4° trimestre) au mépris de la résolution votée par l'AG.

En conséquence, le 16/12, nous adressons au syndic une LR+AR expliquant que nous souhaitons sa révocation (à voter par la prochaine AG) Art.19-VIII en terminant par un appel au dialogue. Cette LR+AR n'aura jamais de réponse.

Nous motivons notre demande sur deux fautes que nous estimons graves car leurs conséquences auraient pu l'être sans notre intervention:

- Le non respect de la résolution des copropriétaires en ayant passé une commande sans attendre les résultats de nos recherches. C'est la base du syndic que de respecter les résolutions de l'AG. Art.17 & Art.18 sur les obligations du syndic

- Le non-respect de la règlementation d'urbanisme en n'ayant pas déposé de DP, nous faisant accepter ne confiance un devis non assuré. La commande passée le 10 /11 n'était pas assortie de cette DP. Le syndic est allé déposé sa DP fin décembre... qui lui a été refusée.

Sans notre interventions, les portes en alu noir satinées auraient été installées (19.108€) puis, suite au passage d'un inspecteur de l'ABF (très présents dans notre périmètre) nous risquions un arrêté de dépose (==> déchetterie), puis commander de nouvelles portes conformes (19.100€) donc, cessation de paiement.

Aujourd'hui, la convocation à l'AG est arrivée, sans concertation sur la date et l'ordre du jour est truffé de "Information du syndic" soulignant notre incompétence (en plus de l'objet de la question initiale).

Pour info supplémentaire, l'Art.21-4 (Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile" n'a jamais existé dans la résidence et nos contrats d'assurance de la copro, ne mentionnent pas de clause d'assistance juridique: prendre un avocat comment???

J'espère que vous avez suffisamment de détails pour me conseiller au mieux... Bon courage.

Merci de vos remarques qui confortent ce que je pensais spontanément.

Et bien, ce n'est pas fini:

- Par LR+AR, le syndic nous convoque à cette AG. Cette convocation n'a fait l'objet d'aucune concertation et nous avons été mis devant le fait accompli.

- Comme vous l'avez lu précédemment, l'ordre du jour n'a fait l'objet d'aucune concertation: Nous avons envoyé les points que nous voulions voir figurer à l'ordre du jour. Certains on été supprimés, d'autres qui auraient être mis dans les "Questions diverses" (Audit sur la conformité des ascenseurs; mise en concurrence de nos assurances non confrontées depuis 2008,...); Au lieu de cela, le syndic brandit ces demande comme la preuve de nos incompétences sous l'intitulé "Information du syndic". Qui décide de l'ordre du jour?

- Le CS vient d'être "convoqué" par LR+AR pour la validation des comptes avant l'AG: Tel jour, telle heure, tel endroit! Nous avons découvert cette initiative lors de la réception du courrier. Aucune concertation, sans savoir si la date nous convenait. Qui décide? Convocation pour le 29 mars à 14h en leurs locaux !

- Dans un sujet que j'ai posté précédemment: Par LR+AR, la gérante du syndic m'a adressée, à titre personnel, à mon adresse, une lettre incendiaire et mensongère,(c'est moi qui le dit, mais avec toutes les dates, témoignages et preuves), violente et constituée uniquement de procès d'intention. Cette lettre a pour but de me faire détester par tous les copropriétaires et car elle libellée avec  "Copie aux autres membres du conseil syndical et aux copropriétaires":Elle n'est, donc, pas adressée au CS qui n'est qu'en copie. Par une "Circulaire", ils on envoyé, donc, copie de ma lettre.."pour vous faire une opinion".

Ils voulaient, sans doute, trouver un bouc émissaire et sauver leur tête en me traitant de menteur personnellement, incapable de présider ou de faire partie du CS. Les décisions du CS sont mon "œuvre" et elle ne sont "pas fondées".

J'ai répondu par LR+AR en rétablissant les vérités avec dates et documents, sans agressivité, pragmatisme et ouverture au dialogue et à la rencontre "pour arrêter cette guéguerre qui ne profite à personne" . J'ai demandé que ma réponse soit diffusée aux mêmes personnes par les mêmes voies  sous 10 jours à réception 

Les copropriétaires se sont donc, fait une "opinion" sur un seul son de cloche.

A l'appui de cette lettre (dont ils ne sont qu'en copie, et diffusée sans mon autorisation), des copropriétaires demandent ma révocation au sein du conseil syndical. Cette lettre ne m'étant adressée qu'à moi à mon adresse personnelle, je pense que la totalité du contenu ne s'adresse qu'à moi, y compris des promesses faites comme le remboursement des fonds détournés.

Le syndic et les copropriétaires peuvent ils proposer cette résolution sur des "on dit"? Peut-on faire annuler ce point de l'ordre du jour?

(La mairie m'a dit qu'ils étaient "toxiques". je vais finir par le croire).

Merci encore, bon dimanche,

Cdlt

PS: Excusez-moi pour ma réponse tardive (obsèques)

Précision oubliée: Ma lettre de réponse à ma lettre personnelle du syndic a été envoyée par LR+AR, bien reçue (preuve du contenu associé) mais le syndic a refusé de la diffuser, bafouant mon droit de réponse et ne laissant qu'un seul son de cloche, donc. Ça ne l'arrangeait pas.

Merci.

Rebonjour à tous.

J'y vois plus clair grâce à vous.

Membre d'un CS, on est bénévoles et on risque de se faire coincer par le syndic, qui, lui, est professionnel et expérimenté.

J'ai une dernière question concernant cette AG qui arrive et où tout est prêt pour me lyncher:

Les copropriétaires, bien remontés contre moi par la "circulaire" envoyée par le syndic à chacun, vont découvrir la vérité (en partie) au fil des résolutions et des exposés.

Peut-on considérer que l'AG reste ouverte tant qu'elle n'est pas close, c'est-à-dire qu'on peut revenir sur un vote précédent à la lumière de ce qui a été dit ensuite?

Par exemple, la révocation du syndic, ce héro, ou... ma propre révocation demandée par des copropriétaires suite à la lettre de diffamation qui leur a été adressée en copie et où il n'ont eu qu'un son de cloche (ils ont refusé de diffuser mes réponses pourtant, courtoises)

Grand merci encore

Cdlt