Calcul plus value après réunion propriété

Bonjour Naeco,

Votre interrogation, bien légitime, nécessite de rappeler quelques règles applicables à la situation.

- S'agissant d'une plus-value immobilière afférente à la cession d'un bien acquis par fractions successives (partie au décès de votre père, partie au décès de votre mère), il convient de déterminer de manière distincte la plus ou moins-value brute afférente à chacune de ces fractions, selon les règles qui lui sont propres (C.F. BOI-RFPI-PVI-20-20, n° 220 (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-20-20130809).

- Enfin, dans son BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, n° 350 (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/309-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912#Acquisition_a_titre_gratuit_11), l'administration fiscale a prévu les règles suivantes, concernant les cessions après réunion de propriété, lorsque la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation ou succession) et l'usufruit par extinction :

"d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant"

Vous concernant, vous avez acquis, au décès de votre père, le 02/01/2010, les 3/8 du bien en nue-propriété [1/2 (droits successoraux de votre père, sur le bien) * 3/4 (1-1/4 reçu par votre mère)]. En application de la règle précitée, il sera retenu la valeur de la pleine propriété des droits reçus, soit 3/8 comme déjà dit. 

Vous avez donc acquis le solde de la propriété (5/8)  au décès de votre mère, le 16/06/2022.

A partir de l'exemple chiffré, le prix de cession sera ventilé comme suit, entre les 2 fractions de plus-value :

1ère fraction relative à l'acquisition découlant du décès de votre père : 280000 € * 3/8 = 105000 €

2ème fraction relative à  l'acquisition découlant du décès de votre mère : 280000 € * 5/8 = 175000 €

Les valeurs d'acquisition seront déterminées comme suit :

1ère fraction relative à l'acquisition découlant du décès de votre père : 220000 * 3/8 = 82500 €

2ème fraction relative à  l'acquisition découlant du décès de votre mère : 280000 * 5/8 = 175000 €

Comme vous l'avez mentionné, dès lors que le prix de cession et la valeur d'acquisition sont identiques pour la fraction de PV découlant du décès de votre mère, il n'y a pas de plus-value imposable.

Par contre, pour la partie découlant du décès de votre père, la plus-value brute, hors frais d'acquisition à titre gratuit afférents à la valeur acquise, est égale à 105000 - 82500 = 22500 €. Cette plus-value bénéficie de l'abattement pour durée de détention égal, pour 13 années entières, à 48% (8 années à 6%, de la 6ème à la 13ème) et à 13,20% (8 années à 1,65%) , en matière de prélèvements sociaux).

Cordialement

Bonjour pepelulu

Je vous remercie pour votre réponse et les références au BOFIP que j'ai pu consulter.(j'avoue que j'ai dû relire plusieurs fois !!).

Bon week-end à vous

Naceo

Bonjour,

Merci pour votre retour.

Il est vrai que le traitement de situations telles que la vôtre n'est pas évident.

Je vous souhaite un bon week-end, à vous aussi. Pour nous, il sera enneigé.