SCI ou SARL de famille ?

"A ce stade ce qui nous semble le plus cohérent ça serait une SCI transparente à l'IR la 1ère année pour pouvoir faire d'abord du déficit foncier (car pas de location le temps de faire des travaux de rénovation) avant de basculer vers l'IS à partir du moment où nous commencerons la loc saisonnière (je crois qu'on a pas le choix). Est-ce cohérent ?"

Le déficit foncier c'est une énorme conn*rie fiscale qui fait perdre de l'argent pour la simple raison que ça vous fait économiser uniquement de l'IR alors que s'ils étaient imputés sur les revenus fonciers ou BIC (meublé) ça ferait économiser IR + PS (17.2% CSG).

Faire du déficit foncier revient donc à perdre 17.2% d'impôts. Vous avez également une obligation de location en "foncier" pendant 3ans après la constatation du déficit.

Si vous envisagez la location saisonnière de mon point de vue la SARL de famille est un bon choix afin de pouvoir faire du LMNP, ce qui est du BIC et non du foncier.

Bien plus intéressant d'un point de vue fiscal : déductibilité des travaux, report du déficit, amortissements, etc...

Et en option "micro" plutôt que réel vous avez un abattement de 50% sur les revenus BIC (voire même jusqu'à 71% en meublé touristique sous condition) contre seulement 30% en foncier.

A noter que SCI à l'IR est incompatible avec le LMNP contrairement à une SARL à l'IR.

Pour faire du meublé en SCI il faut être à l'IS et vous be beneficirez pas du régime LMNP avantageux mais simplement du régime de société à l'IS, donc revenus sous forme de dividendes.

Edit: Mais plus généralement, votre problématique est plutôt complexe, faites-vous accompagner par des professionnels (Expert comptable et éventuellement avocat fiscaliste voire CGP)

Merci beaucoup pour cet éclairage.

Nous voulons précisément nous faire accompagner par un avocat mais certains nous parlent de SCI, d'autres de SARL...d'où l'idée d'essayer de nous faire notre propre idée sur ce sujet complexe.

Il y a un élément important que je viens de lire par ailleurs : la SARL de famille nécessitant un lien de parenté direct, nous pourrions la créer entre frères par contre si on veut à terme intégrer la génération suivante on perdrait le statut de SARL de famille...donc plus d'option IR possible, retour à l'IS.

Concernant la fiscalité sur les revenus, je ne suis d'ailleurs pas certain que ça soit le sujet principal puisqu'il n'est pas sûr qu'on dégage un résultat imposable avec les charges et l'amortissement. De plus si ça arrive l'idée n'est pas de nous verser des dividendes mais d'utiliser cette manne pour permettre aux associés le souhaitant de réduire leur part au capital. A part la 1ère année puisqu'il y aura sans doute un fort déficit (puisque aucun revenu de location et uniquement des charges / travaux), d'où l'idée (si c'est faisable) de l'imputer sur nos revenus globaux puisque nous avons des TMI élevées (41%). 

Je vais continuer à essayer de comprendre le truc, si il y a d'autres avis sur le sujet n'hésitez pas à partager !

Rester en indivision et adopter une convention d'indivision pour laquelle vous solliciterez un notaire est le plus simple et tout aussi efficace qu'une SCI ou une SARL "de famille" qui font plus rêver sur le papier qu'en vrai.

Commencez par rencontrer le notaire de votre choix. Ce sera un bon début.