Comment calculer la révision du loyer depuis la loi ALUR ?

Bonjour,

J'aimerais savoir comment réviser un loyer qui n'a pas été révisé depuis plusieurs années, conformément à la loi ALUR (en vigueur).

Concrètement, je loue un studio depuis le 01/10/2018. Loyer = 600 euros.

Le bail indique explicitement :
Le cas échéant, les modalités de révision sont :
a) Date de révision : 01/10/2019
b) Date ou trimestre de référence de l'IRL : 1er trimestre.

Depuis la signature du bail, le propriétaire n'a jamais demandé de révision du loyer.

Le 05/05/2022, le studio a été vendu loué (je suis toujours locataire). Le nouveau propriétaire m'a contacté pour signifier qu'il va procéder à la revalorisation du loyer à la prochaine date anniversaire (01/10/2022).

J'ai deux questions :
1) Le nouveau propriétaire est-il dans son droit de demander la révision, sachant que le bail actuel (signé en 2018) parle d'une révision à la date du 01/10/2019 mais n'évoque pas de "révision annuelle" ?

2) Si la demande de révision est légitime, doit-on, lors du calcul, diviser l'indice IRL2022 par IRL2021 ou bien IRL2022 par IRL2018 ?
(autrement : nouveau loyer = 600 x IRL2022 / IRL2021 ou bien nouveau loyer = 600 x IRL2022 / IRL2018 ?)

Le fait que la révision du loyer devienne annuelle dans le cadre de la loi ALUR me perturbe un peu et je ne sais pas si le nouveau propriétaire doit considérer que la référence est l'année N-1 ou bien s'il a le droit de revaloriser le loyer par rapport à l'année de signature du bail initial (càd 2018).

Merci d'avance pour votre éclairage :)