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_lael_
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11 avril 2022 à 14:27
11 avril 2022 à 14:27
Bonsoir, merci pour la promptitude de votre réponse. Je suis allée sur le site que vous m’indiquez et je crains de ne pas avoir ma réponse. En effet il est indiqué « date de l’acte qui constate l’opération d’achat » ?,,, c’est l’objet de ma question : cette date est elle celle de la promesse ou de l’acte définitif?
Cordialement
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_lael_
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12 avril 2022 à 09:23
12 avril 2022 à 09:23
Le Conseil d’État a rendu plusieurs arrêts indiquant que le transfert de propriété a lieu au moment de la promesse de vente. Par exemple Conseil d'État, 9ème - 10ème chambres réunies, 29/12/2020, 428309 : https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000042828470
On peut entre autres lire que la décision a été motivée par 2 articles de loi :
- article 1583 du code civil indiquant :
" [La Vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé "
- article 1589 du code civil indiquant :
"La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (...)"
On peut entre autres lire que la décision a été motivée par 2 articles de loi :
- article 1583 du code civil indiquant :
" [La Vente] est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé "
- article 1589 du code civil indiquant :
"La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (...)"
Bonjour
Attention à bien lire l'arrêt!
la date à prendre en compte est celle de la signature de la promesse synallagmatique , si cette dernière ne comporte pas de conditions suspensives..
Si elle en comporte,c 'est la date à laquelle toutes les conditions suspensives sont réalisées.
J'ajoute la divergence entre le Conseil d'Etat et la Cour de cassation, dont un récent arrêt - Pourvoi 1814172 du 19/9/2019 précise que le transfert de propriété peut être différé par les parties jusqu'à la date de signature de l'acte authentique, les dispositions de l'article 1583 n'étant pas , contrairement à ce que laisse penser le Conseil d'Etat, d'ordre public mais simplement supplétif de volonté.
Attention à bien lire l'arrêt!
la date à prendre en compte est celle de la signature de la promesse synallagmatique , si cette dernière ne comporte pas de conditions suspensives..
Si elle en comporte,c 'est la date à laquelle toutes les conditions suspensives sont réalisées.
J'ajoute la divergence entre le Conseil d'Etat et la Cour de cassation, dont un récent arrêt - Pourvoi 1814172 du 19/9/2019 précise que le transfert de propriété peut être différé par les parties jusqu'à la date de signature de l'acte authentique, les dispositions de l'article 1583 n'étant pas , contrairement à ce que laisse penser le Conseil d'Etat, d'ordre public mais simplement supplétif de volonté.
_lael_
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Ulpien1
12 avril 2022 à 13:24
12 avril 2022 à 13:24
J'avais effectivement pas fait attention au point sur la condition suspensive, merci pour la précision
Bonjour, merci pour ces précisions qu’en effet j’avais lues …. Sans arriver à me faire une juste règle à objecter au notaire……: il semble donc que la date de durée de détention commence à courir dès la signature du compromis’….avec le transfert de proprié supposé….. Même si la mention n’est pas indiquée?
- et si aucune des conditions suspensives ne sont indiquées .
- ce qui laisse toutefois encore à interprétation si l’arrêt du Conseil d’état est simplement « supplétif de volonté! »!!! Ou alors faut il encore savoir interpréter ce terme!!!!Que de finesses à connaître pour se présenter devant un notaire pour faire valoir ses droits!!!!! Merci encore à tous. Cordialement
- et si aucune des conditions suspensives ne sont indiquées .
- ce qui laisse toutefois encore à interprétation si l’arrêt du Conseil d’état est simplement « supplétif de volonté! »!!! Ou alors faut il encore savoir interpréter ce terme!!!!Que de finesses à connaître pour se présenter devant un notaire pour faire valoir ses droits!!!!! Merci encore à tous. Cordialement
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Modifié le 12 avril 2022 à 13:49
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De ma compréhension de non expert du droit, "supplétif de volonté" signifie que vous pouvez déroger contractuellement à cette disposition en décidant de faire autrement mais que si rien est prévu dans le contrat alors par défaut cette disposition est applicable.
Par opposition à d'"ordre public" qui signifie qu'il n'est pas possible de déroger à une telle disposition et qu'une clause allant en l'encontre de cette disposition d'ordre publique serait réputée non écrite.
Sachant que les actes notariés, compromis comme acte authentique, sont considérés comme des contrats.
Ceci étant dit, je ne saurais pas dire la portée de cette "précision" apportée par la cour de cassation.
Cela dépend nécessairement de la façon dont a été rédigé le compromis/promesse de vente, mais c'est difficile à dire dans quelle mesure.
En particulier, si l'acte prévoit explicitement une cession de la propriété lors de la signature de l'acte authentique alors on peut supposer que c'est cette date qui correspond au point de départ.
Mais qu'à l'inverse, à défaut de précision, ce serait la date de levée de la condition suspensive : accord de prêt obtenu auprès d'une banque (ou toute autre condition suspensive).
Et à défaut de condition suspensive ce serait la date de signature du compromis.
C'est effectivement inutilement compliqué.
Par opposition à d'"ordre public" qui signifie qu'il n'est pas possible de déroger à une telle disposition et qu'une clause allant en l'encontre de cette disposition d'ordre publique serait réputée non écrite.
Sachant que les actes notariés, compromis comme acte authentique, sont considérés comme des contrats.
Ceci étant dit, je ne saurais pas dire la portée de cette "précision" apportée par la cour de cassation.
Cela dépend nécessairement de la façon dont a été rédigé le compromis/promesse de vente, mais c'est difficile à dire dans quelle mesure.
En particulier, si l'acte prévoit explicitement une cession de la propriété lors de la signature de l'acte authentique alors on peut supposer que c'est cette date qui correspond au point de départ.
Mais qu'à l'inverse, à défaut de précision, ce serait la date de levée de la condition suspensive : accord de prêt obtenu auprès d'une banque (ou toute autre condition suspensive).
Et à défaut de condition suspensive ce serait la date de signature du compromis.
C'est effectivement inutilement compliqué.
Ulpien1
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_lael_
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12 avril 2022 à 19:20
12 avril 2022 à 19:20
Bonjour
vous avez bien compris la signification des terminologies de "dispositions supplétives et "ordre public".
Attention un compromis, même rédigé par un notaire, demeure un sous seing privé et ne constitue donc pas un acte notarié . Seule une promesse unilatérale de vente peut revêtir soir la forme d'un acte notarié, soit la forme d'un sous seing privé.
vous avez bien compris la signification des terminologies de "dispositions supplétives et "ordre public".
Attention un compromis, même rédigé par un notaire, demeure un sous seing privé et ne constitue donc pas un acte notarié . Seule une promesse unilatérale de vente peut revêtir soir la forme d'un acte notarié, soit la forme d'un sous seing privé.
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Un grand merci à tous ceux et celles qui, sur ce site sérieux, mettent tout en œuvre -avec autant d’amabilités - pour aider les contribuables à essayer de comprendre pour défendre au mieux leurs intérêts face aux arcanes administratives …ou autres…vos précisions vont m’être très utiles.
Cordialement
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