taxe enlevement ordures ménageres

Question

Bonjour, mon fils va quitter la location qu'il occupe depuis plusieurs années a pessac. son propriétaire lui fait savoir qu'il ne savait pas qu'il pouvait récupérer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et lui dit qu'il va lui réclamer l'arriéré sur 4 années ! il change justement d'appartement et de coin car le loyer devient trop cher pour eux et doit donc partir pour pouvoir adapter son budget, il ne pourra donc pas payer cela. Le propriétaire l'aurait appris  en discutant avec une agence chez qui il s'adresse pour relouer l'appartement, qui lui a dit de procéder à la récupération de la taxe sur 4 années !  a t il le droit de procéder ainsi ? Merci d'avance de me dire comment procéder ? merci d'avance car il est très embêté par cette affaire et n'était pas au courant du tout, pensant que dans un loyer tout était inclus sans cachotterie ni oubli possible ? Il lui a demandé comment avait il procédé avec le précédent locataire et le propriétaire lui a répondu que le précédent ne payait pas car c'était de sa famille donc pas de loyer pour le précédent locataire ni de taxe d'enlèvement (imparable !).

djivi38 · Answer

bonjour, Le bailleur ne peut pas réclamer la TEOM (ainsi que les charges) sur + de 3 ans et les demandes tardives peuvent être échelonnées par douzièmes sur 1an. ---> si location nue : la TEOM est due. ---> si location meublée avec des "provisions" de charges (donc "au réel) : on rejoint le cas de la location nue. --> si location meublée avec des charges "au forfait" : la TEOM, bien que restant une "taxe", est automatiquement incluse dans le forfait de charges... SAUF si le bailleur a mentionné - à la signature du contrat de location - que la TEOM serait à payer en sus du forfait de charges. La TEOM est due : - sur justificatif = copies des 3 derniers avis de la TF du bailleur - SANS les frais de gestion (toujours à la charge des bailleurs) - jusqu'au rendu des clés : pour la totalité d'une location : depuis la remise des clés (quelle que soit la date de signature du contrat de location) jusqu'au rendu des clés (même si départ du locataire avant la fin de son préavis). Par contre, loyers et charges sont dus jusqu'à la fin du préavis (et le préavis du locataire démarre à la réception effective par le bailleur de la notification de congé du locataire pour se terminer - de date à date - 1 ou 3 mois plus tard selon le cas), SAUF SI, pour un départ anticipé, un nouveau locataire, en accord avec le bailleur, entrait dans les lieux "pendant" ledit préavis : dans ce dernier cas, loyer et charges ne seraient dus QUE jusqu'à la veille de son entrée dans les lieux (= jusqu'à la veille de la remise de ses clés (quelle que soit la date de signature de son contrat de location), parce qu'il serait illégal qu'un bailleur encaisse simultanément 2 loyers pour le même logement. Un peu de lecture... Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (L'agent immo devrait relire la loi du 6/7/1989 !!!) Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des charges (et de la TEOM) : « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » TEOM 2021 : à payer en 1 fois TEOM 2020 : à payer en 1 fois SI demandée au plus tard le 31/12/2021 (si demandée après cette date, elle se cumulera avec la TEOM 2019 TEOM 2019 : demandée en retard : peut être versée par douzièmes sur 1 an. TEOM 2018, 2017, ... etc. : NON dues. CA PARIS 9 janvier 2001 : Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. Mon topo sur la TEOM : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7 Congé émanant du locataire : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 Mon topo sur l'EDLS et le DG puisque déménagement proche : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2 ATTENTION : Correction du § II-G Le texte juste est << En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>, et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges". A votre disposition si questions. cdt.

pouchke · Answer

merci, l'appartement a été loué nu. je vais controler mais apparemment aucune référence dans les charges à la teom et jamais réclamée depuis ni demande de régularisation...je trouve anormal de réclamer 4 ans de taxes, même oralement, alors même que dans un loyer tout est tout de même censé être compris ou a minima la première année on doit avoir une demande de régularisation, sinon ça me parait presque un "vice caché" (rien à voir le terme mais je ne trouve rien d'autre pour exprimer ce que je ressens, vraiment!)

pouchke · Answer

Bon je vais le lui dire je vous remercie, j'ai été en location durant 40 ans et j'ai toujours eu la teom notée sur la quittance du moins provisionnée, je ne comprends pas ces méthodes mais bon la loi c'est la loi je ne savais pas que l'on pouvait procéder ainsi. Je pensais que c'était automatique que ce soit inscrit dans les appels de loyer ou les quittances moi aussi, sinon ca me paraissait bizarre que l'on puisse demander au départ du locataire, ce doit êetre pour ce type de choses que cela a été limité à trois ans le rappel ! Merci bien en tous cas, je vais bien lui dire de demander tous les justificatifs et de demander l'étalement sur 12 mois minimum vu sa situation financière, et de la payer sans frais si j'ai bien compris aucun frais lié ne doit être inclus... Bonne soirée et merci beaucoup.

pouchke · Answer

Bonsoir je vous remercie vraiment beaucoup pour votre réponse rapide et argumentée et de la précision de tout cela , je pensais vraiment que si les charges au réel n'incluaient pas la teom (qu'il n'est pas obligatoire de répercuter apparemment) il n'était pas possible de la réclamer d'autorité ensuite, cela ferait comme si on présentait un loyer en décidant de ne pas répercuter pour louer, puis qu'on change d'avis quelques années après et qu'on décide d'autorité de le faire et que le locataire soit obligé de s'éxécuter !
De plus ne doit il pas donner des justificatifs au niveau de la répartition de la dite teom comme mon fils est en immeuble ?
Je vais lui dire aussi de vérifier les intitulés des charges et les sommes et correspondances, et les quotités ou millièmes par rapport aux surfaces...

Très bon week end à vous, merci encore pour tout, je lui fais passer le lien et on en discutera lorsqu'il aura lu vous avez raison. Excellentes fêtes de fin d'année aussi. Bien cordialement

Taxe enlevement ordures ménageres

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