Transformation d'un garage en pièce habitable

Question

Bonjour, et merci d'avance pour l'aide precieuse que vous fournissez ici.

J'ai une maison avec 4 logements. 
Dans une des deux logements au rez-de-chaussé on accede par le garage et je souhaite changer la déstination du garage en pièce habitable, pour ne pas monter par dessus de la voiture pour acceder au logement.

J'ai fais un rdv e à la mairie et la personne avais l'aire perplexe sans me dire comment faire. 
En retour chez moi j'ai étudié la lois :

Article R151-27
Version en vigueur depuis le 01 janvier 2016
Création Décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 - art.

Les destinations de constructions sont :
1° Exploitation agricole et forestière ;
2° Habitation ;
3° Commerce et activités de service ;
4° Équipements d'intérêt collectif et services publics ;
5° Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

La loi, si je ne me trompe pas, considere le garage privé qui se trouve dans le rdch d'une maison comme "2° Habitation ;" 
Dans le PLU de ma ville les changement de destinations se réferent à la loi et rien de plus.

Dois-je demander une changement de destination dans le Cerfa_13404-07 à la mairie ou pas ?

Ou une simple declaration de travaux pour (changer la porte du garage par une porte d'entrée) changement sur la façade suffit ? 

Dois-je obligatoirement faire les travaux par une entreprise ou je peux m'occuper moi même, sachant que c'est une SCI et que je suis le gérant ?
 
Merci d'avance pour votre precieuse aide.

Josh Randall · Answer

Bonjour

En ce qui concerne votre projet, il ne s'agit pas d'un changement de destination, le garage ayant la même destination que la maison (habitation).

Votre projet consiste à "[transformer] plus de cinq mètres carrés de surface close et couverte non comprise dans la surface de plancher de la construction en un local constituant de la surface de plancher."

Il vous faudra constituer un dossier en complétant le formulaire cerfa 13404*07 en ajoutant la surface du garage à celle de l'habitation.

Vérifiez dans le règlement du PLU s'il vous faut compenser la transformation du garage en pièce à vivre par la création d'une place de stationnement sur votre terrain.

PAPA_avec_2_enfants · Answer

Bonjour et merci infiniment pour votre réponse rapide et claire.

Oui en effet j'avais vue aussi dans Article *R421-17 alinéa f) que je pourrais échapper à cette obligation car mon garage fait pile 5m2 (j'ai oublié de le signaler dans mon texte).

Le problème reste que il y a une place de stationnement qui seras surprimé et je ne peux pas la reconstituer dans mon jardin car (après la personne) si je régularise cette place de cette logement je dois régulariser aussi tous les autres logements et il faut deux places par logement donc au total 8, alors que je pourrais créer maximum 4 car il faut aussi de l'espace verte qui après le PLU ne peux pas être mixte avec les places de stationnement (dalle alvéolée avec du gazon). 

Sur le PLU je ne trouve pas de compensation pour les places supprimés, mais la personne m’as dit qu’il faut une compensation, je me trompe peut-être.

Donc le problème est ; 
Quelle est l’obligation qui prime :
-	l’accès normale sans obstacles au logement ou 
-	la suppression d’une place de stationnement ?

 Je suppose que c’est bien là le fait que la personne d’urbanisme ne savais pas comment résoudre le problème. 

Il y-a-t-il une loi qui donne la priorité de l’une sur l’autre ?

PS. J'adore votre phrase " L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme" à savoir que « l’impossible » c’est un invention de l’homme et c’est que lui seul qui pourrais le vaincre.

Cordialement

Josh Randall · Answer

mon garage fait pile 5m2
J'imagine que la maison est (relativement) ancienne mais même pour des voitures des années 1970, plus petites que celles d'aujourd'hui, un garage de 5 m² ne me paraît pas correspondre aux normes de l'époque. Mais ce n'est qu'un avis...

si je régularise cette place de cette logement je dois régulariser aussi tous les autres logements et il faut deux places par logement donc au total 8
Qu'en est-il exactement ? S'agit-il d'une construction divisée en plusieurs logements ?

Sur le PLU je ne trouve pas de compensation pour les places supprimés
C'est pas tellement la suppression qui pose souci. C'est surtout la conservation de la place de stationnement. Si le PLU dit qu'il faut 2 places par logement, c'est que vous devez pouvoir les justifier (ou, à mon sens, une au minimum) au regard des modifications apportées à l'existant.

Il y-a-t-il une loi qui donne la priorité de l’une sur l’autre ? 
Non. Il faut tenir compte de tous les aspects de la réglementation. Il est cependant possible de déroger à la règles. Voir les article L153-2 et suivants du code de l'urbanisme.

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