Recours gracieux tout est permis, comment se défendre?

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20 septembre 2021
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Bonjour,
Nous avons déposé une demande préalable de traveaux pour transformer notre toiture terrasse technique (25m²) aujourd'hui inaccessible a une toiture terrasse végétalisée et accessible pour l'entretien par un escalier extérieure.
Les voisins ont fait un recours gracieux et notre demande a été rejetée par l'urbanisme.

Nous sommes très surpris, car pendant l'étude de projet, l'urbanisme n'a pas relevé aucune faille dans le dossier qui a été jugé conforme aux règles de l'urbanisme, le projet a été soutenu pour son apport à l'écologie. Nous avons présenté le projet aux voisins et tenu compte de leurs inquiétudes en termes de nuisances et vue (nous proposons l'installation des pare-vues sur la toiture végétalisé ainsi que sur l'escalier pour éviter les vis-à-vis, nous nous engageons de ne pas générer de nuisances lié au passage occasionnelle sur la terrasse végétalisée et l'escalier externe).

Un immeubles avec plusieurs appartements comportant des terrasses (balcons externe a la hauteurs, voir +, de la terrasse de notre maison) a été récemment levé par un constructeur juste en face de nous, dont la surface cumulé est largement supérieur à ce que nous souhaitons créer pourtant. Nos voisins n'ont pas été d'accords avec le projet, mais leurs voix ne suffisait pas d'arrêter le projet. Alors on se demande s'il est possible que l'urbanisme refuse notre projet sous prétexte qu'il y a eu recours de voisins?

Quel est notre champs d'actions possible?
Quels sont les règles à respecter (à part technique, urbanisme) pour créations d'une toiture terrasse ?

De plus, il y a aussi une question d'urgence : la toiture technique (plate) présente aujourd'hui des failles qui engendre l'infiltration de l'eau dans la pièce en dessous de la toiture. Nous devons donc entreprendre les traveaux dans les meilleurs délais. Pour éviter de refaire une étanchéité provisoire, nous souhaitons tout de suite acter la création d'une toiture végétalisée et l'étanchéité adéquate qui va permettre en plus la récupération de l'eau de pluie de mieux isoler la pièce concernée. Un retard dans les traveaux pourrait nous porter préjudice.
merci d'avance de vos réponses

9 réponses

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2 septembre 2021
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" suite à ce recours que la mairie nous a communiqué le retrait de permis " : à cet égard :
> un simple mail supprimant une autorisation administrative est insuffisant
> quel est le motif juridique invoqué par le maire pour le justifier retrait de cette autorisation ?


 
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20 septembre 2021
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Bien vu BmV. Je n'avais pas le moins du monde fait attention à ce détail. Donc pour compléter l'excellente remarque de mon acolyte, il serait de plus intéressant de préciser la date à laquelle la DP a été initialement autorisée.Cela permettrait de voir si la procédure de retrait engagée par la commune (si c'est bien ce qu'elle fait) est légale.
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20 septembre 2021
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(...) la construction d'un immeuble avec bcp plus grand potentiel de nuisance a été accepté par les voisins.

Les voisins n'ont pas a accepter ou pas un permis de construire. Soit on peut les consulter et recueillir leur avais en cours d'élaboration du projet, soit ils exercent le droit de recours une fois que le permis de construire a été délivrée au qu'il n'est pas fait opposition à la déclaration préalable.

la demande est contradictoire au permis de construire initial, qui stipulait la création d'une toiture terrasse inaccessible.

Soit il respecte la règle, soit il ne la respecte. Mais on ne peut refuser un projet sur la base d'un permis de construire accordé quelques années auparavant.

De plus les éventuelles "nuisances" qu'il pourrait y avoir avec le voisinage relèvent du domaine privé et de la juridiction civile. La commune n'a pas à intervenir dedans.

Les règles à respecter sont celles du PLU pour le projet administratif et celles du code civil pour les relations avec le voisinage.



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30 août 2021

Merci de votre réponse, j'ai été peut être imprécise : après dépôt de notre dossier, nous avons reçu un avis favorable de la marie en donnant leur accords pour nos traveaux.
Les voisins ont fait un recours gracieux dans les délais de 2 mois et c'est suite à ce recours que la mairie nous a communiqué le retrait de permis avec Object que j'ai cité.
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20 septembre 2021
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Bonjour

C'est ce que j'aurais bien voulu vous expliquer il y a deux jours mais je n'en ai pas eu la possibilité.
Il faudra tenir compte de ce que dit la fin de l'article que vous avez cité.
► En effet, il faut vérifier si votre maison se site dans une des zones énuméres à l'article L111-17 du code de l'urbanisme
► Il faut bien intégrer aussi que l'article L111-16 permet à la commune dedonner une décision en fonction de l’intégration architecturale du projet de construction
https://www.alexia.fr/fiche/10177/un-plu-peut-il-interdire-une-toiture-vegetalisee.htm

C'est peut-être ce qui a motivé le refus également
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20 septembre 2021
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L'article L424-5 dit qu'une décision ne peut être retirée que parce qu'elle est illégale.
Or, sauf erreur ou peut-être parce que vous n'avez pas tout copié/collé, il manque des éléments. Notamment toute la série de "Considérant". C'est cette partie du mail qui aurait dû expliquer le pourquoi du retrait.

En l'absence d'explication autre que ce simple article, ce retrait est illégal.
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2 septembre 2021
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Ah oui, pour sûr, cette procédure est tout sauf régulière.
En tous cas bien mal fondée.

Il manque en effet la base légale complète c'est à dire la raison pour laquelle la décision serait illégale au point de vue administratif, la commune, pour rappel, n'ayant pas à considérer les éventuels aspects civils tels le droit de vue par exemple ou un trouble anormal de voisinage, aspects qui devraient le cas échéant se régler entre particuliers devant le tribunal civil ....
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20 septembre 2021
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Bonjour

La commune vous a-t-elle notifié un refus ou un retrait de l'autorisation ? En cas de refus, quels sont les motifs retenus par la commune ?
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30 août 2021

Bonjour Josh et merci d'avoir pris la peine de lire ma demande. Nous avons reçu un courriel précisant un refus avec motif : la demande est contradictoire au permis de construire initial, qui stipulait la création d'une toiture terrasse inaccessible.

A savoir, nous avons construit la maison il y a quelques années, avec une demande initial de création d'une toiture terrasse accessible - extension d'espace de vie. Suite au premiers recours de voisin, nous avons modifié le permis et déclaré la toiture terrasse en toit technique non accessible. A l'époque, cette terrasse n'était pas notre priorité et n'avions pas le temps de faire connaissance de voisin et étudier les raisons de refus et options pour la création de la terrasse. La mairie nous a dit que l'on pourrait toujours faire une demande préalable pour traveaux si l'on souhaite continuer avec les traveaux sur la terrasse. Aujourd'hui nous revenons sur le projet avec la demande de transformation de toiture technique en toiture végétalisée et un espace pour permettre le passage, ainsi elle ne formera pas un espace de vie mais permettra le passage donc devient accessible. Les remarques liés aux potentiels nuisances ou "vues sur propriété de voisins" ne sont plus valables, d'autant plus que la construction d'un immeuble avec bcp plus grand potentiel de nuisance a été accepté par les voisins. Je me demande donc s'il y a des règles précises ou conseillés a respecter pour la création d'une toiture terrasse végétalisée ?
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30 août 2021

Je viens de trouver ce texte qui interdit l'interdiction de la création de toiture végétalisée.
Cela nous donne un espoir d'entamer un recours…

<underline><ital>Depuis 2010 et la loi Grenelle 2, le code de l'urbanisme interdit d'interdire " l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, (?) l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable ".

Cette règle figure à l'article L. 111-16 du code de l'urbanisme, et est précisée par l'article R. 111-23 du même code.
</ital><souligne>

Les recours de voisin portent sur les nuisances possibles (sonore ou vise- a vis trop importants) qui seraient occasionnée lors de passage pour entretien de cet espace végétalisée, qui seraient tout de même occasionnelles. Nous avons pourtant proposé l’installation des pare-vues pour répondre à cette inquiétude de vis-à-vis. Je ne sais pas comment peut-on répondre pour la crainte de nuisances sonores, s’il s’agit d’un passage occasionnel.
Est-ce que cela voudrait dire que l’on a pas le droit d’installer des toiture végétalisée accessible sur une propriété privée en limite de propriété de voisinage ?
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Dans l'ordre des évènements :
28.05 - accords de l'urbanisme pour les traveaux
Dans la foulé nous voyons tous les voisins pour leurs donner les détails de projet et s'assurer que leurs remarques sont inclus dans notre projet (ils ont eu des réserves concernant les matériaux utilisé, hauteur de pare-vues, que nous avons pris en compte dans le projet)
6.08 - courrier de la mairie nous informant de recours de voisins (sans donner le détail des recours), que nous avons réceptionné le 23.08 au retour de congés. Le jour même je me présente à l'urbanisme pour avoir le détail de recours, qui m'a été refusé, en expliquant que je dois aller les récolter auprès des voisins;
26.08 - email (pas de courrier recommandé reçu pour l'instant ) nous informant :
Vu le code le d'Uranisme, notamment :
Ses articles L.421-1 et suivants R421-1 et suivant
Son article L. 424-5,
Vu l'article L122-1 du code des relations entre public et l'administration
Vu le plan Local d'Urbanisme approuvé en date xxx en 2107
Vu les recours gracieux introduits par plusieurs riverains
En vertu de l'article L.424-5 du code de l'Urbanisme…
… la DP est RETIREE.
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30 août 2021

merci de vos retours. il y a en effet un paragraphe de
.. Considérant le courrier M. le Maire en date de 6 aout (dont j'ai partagé le contenu plus haut) relatif a la mise en œuvre d'une procédure de retrait de la déclaration préalable accordée le 28 mai.
Considérant dès lors qu'il y a lieu de retirer la décision du 28 mais relative a la DP en vertu de l'article L.424-5 du Code de l'Urbanisme.


Le courrier de 6 aout stipule ...
" il se révèle que cette déclaration préalable contrevient au permis de construire (en date d'il y a qq années) et aux obligations en résultat relatives a l'inaccessibilité de la torture terrasse et la suppression de l'escalier extérieur. Ces modifications et précisions par rapport au permis de construire initial avaient été portées en réponse aux critiques et inquiétudes du voisinage sur la réalisation d'une terrasse haute accessible en limite de leurs fonds:
J'envisage par conséquent de procéder au retrait de l'arrêté de déclaration préalable DP...
"

C'est ce courrier qui m'a fait réagir avec ma question posté le 26 : est il possible de transformer une toiture technique non accessible en toiture terrasse végétalisée?
1) Considérant que le permis en vigueur stipule la création d'une toiture terrasse inaccessible. --> Doit elle rester inaccessible pour toujours ou peut elle faire objet de modification?
2) Considérant que la terrasse a déjà fait objet de recours dans le passé, mais la fonction de la terrasse était différente de celui présenté ce jour (avant terrasse accessible - lieu de vie, aujourd'hui demande de transformer une toiture technique non utilisé à une toiture végétalisée avec des évertues pour tout l'entourage et création d'un accès qui restera occasionnel éliminant les sources de nuisances faisant objet de projet initial.
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Je confirme ce qui a été soulevé précédemment par BmV. La procédure de retrait ne peut être motivée par des motifs
tels le droit de vue par exemple ou un trouble anormal de voisinage, aspects qui devraient le cas échéant se régler entre particuliers devant le tribunal civil .... 
(pour paraphraser).

il se révèle que cette déclaration préalable contrevient au permis de construire 


Soit la déclaration préalable contrevient à la réglementation en vigueur, soit (au pire) elle ne s'intègre pas architecturalement aux constructions avoisinantes. Mais on ne peut faire de lien avec le PC que vous avez obtenu initialement.
Ou alors il aurait fallu refuser la demande de PC d'il y a quelques années pour ces même motifs architecturaux. Mais comme il semble que déjà à l'époque, le PC a été accordé, semble-t-il avec des precriptions, asous couvert (semble-t-il également), de ne pas froisser vos voisin...

Je re-confirme que le retrait se fonde sur des éléments qui ne concordent ni avec le PC autorisé initialement, ni l'extension autorisée il y a 3 mois.