Usufruit, occupation, frais de succession

Bonjour, mes parents mariés sans contrat ont construit une maison sur un terrain de famille de mon père, avec un emprunt. Ma mère salariée est décédée 20 ans après. Mon père veut régler sa succession et laisser l'usufruit à sa nouvelle compagne, disant qu'il ne faudrait pas qu'on la mette dehors (elle a d'autres biens où loger) mais qu'elle n'y resterait sûrement pas, ou pas longtemps. Il dit qu'elle ne pourrait pas le louer à quelqu'un d'autre (pourtant si elle a l'usufruit elle peut le louer à qui elle veut) ... Est-il légal qu'il laisse l'usufruit de la maison qui était dans sa communauté de biens avec notre mère à sa compagne ? N'est-ce pas comme s'il nous déshéritait ? Dans ce cas d'usufruit, se retrouve -t-on exclus de notre maison ? Ou l'usufruit peut il être à elle et aussi à nous ? Et s'il va en maison de retraite, elle peut y rester ? elle peut aller ailleurs et la louer ? Doit on payer des frais de succession à ce moment là, cet héritage nous coutant alors de l'argent ? Qui paie la taxe foncière pendant l'usufruit ? Et qui fait les travaux d'entretien de la maison ? Peut on refuser cette organisation ? ou l'héritage sachant que ce seront des charges à vie (on peut décéder avant elle car on a peu d'écart d'âge) sans entrée d'argent ? Peut-on borner dans le temps un usufruit ? Peut on mettre une condition pour que ce soit une occupation personnelle et qu'il n'y ait pas de locataire ? Bref, beaucoup de questions ... merci