Héritage / succession

Bonjour,

Nous sommes Belges et cohabitants légaux et nous venons d'acheter un bien en commun, 50% 50% en viager en Normandie, où nous irons finir notre vie. La dame qui occupe toujours sa maison, vient d'avoir 84 ans.
De quoi, va hériter le survivant, lorsque son "partenaire", sera décédé ?
J'ai entendu dire, qu'en l'absence de testament, le survivant héritait UNIQUEMENT de l'usufruit de la maison et que les héritiers héritaient de la nue propriété. Si c'est le cas, il serait impossible, pour le survivant "sans l'accord des héritiers", d'éventuellement vendre la maison pour quelle raison que soit.
Nous allons faire un testament en duo, l'un envers l'autre "le survivant deviendra légataire universel de la succession du défunt". Est ce suffisant, de mettre le survivant comme légataire universel, de la succession du défunt, ou faut-il mettre, par prudence, que le survivant qui devient légataire universel, hérite de la part du défunt, de la part du défunt de maison acheté en commun "que les héritiers ne soient pas propriétaires de la nue propriété de la maison et éventuellement et refuse éventuellement, la vente de la maison par le survivant".
Que peut-on mettre, ou faut-il mettre une clause "si c'est nécessaire".

Notre habiterons en France "enfin j'espère qu'on ira jusque là", comment est ce que cela se passera pour notre héritier "un ami commun" qui habite en Belgique.
Quel testament faudra t-il faire ? Un testament olographe sera t-il suffisant, ou un testament international est nécessaire ?
Y a t-il, une différence de pourcentage de frais de succession, entre ces deux testaments ?
Ici, lors d'un testament en duo "avec une association", que nous allons faire, on laisse 50% de l'héritage (ou + ou -) à l'association et 50% à notre ami et c'est cette association, qui paie la totalité des frais de succession de notre ami, afin qu'il perçoive son legs NET D'IMPOTS ET DE FRAIS DE SUCCESSION.

Comment cela se passe t-il en France, pour un testament en duo ?
Si, nous voulons donner une part, à une association en France et l'autre part, à notre ami en Belgique, comment ça se passe. Je suppose, que le testament sera exécuté / réglé, selon les lois Française "lieu de domicile". Si c'est le cas, notre ami sera gagnant, puisque en France je crois que c'est 60% de frais de succession envers un étranger, alors qu'en Belgique "en région wallonne" à partir de 75.000€ jusque 175.000€ c'est 80% (déjà avec la maison, il y aura + de 75.000€) ce qui fait 38.125€ et au-delà de 175.000€ c'est 80% aussi ce qui fait 118.125€ (ils ne se font pas ch...).
C'est pour cette raison, que nous faisons un testament en duo, parce que l'association qui a un taux réduit des frais de succession, ne paie QUE 8%, avant de reverser la moitié à notre ami, après avoir payer les frais de succession de notre ami "légataire universel".

Dans l'attente, d'une réponse votre part, veuillez accepter, nos salutations distinguées.

Thierry et Christiane