Donation par réserve d'usufruit

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Bonjour, étant sans descendance je souhaite faire une donation avec réserve d'usufruit, d'une partie de mon patrimoine immobilier à un tiers valeur de donation 82500 €, combien devrons nous versé pour payé tous les droits hors frais de notaire.
J'ai 43 ans (c'est moi qui donne) le "receveur" est lui plus jeune

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La part transmise sera taxée au taux de 60 %, sans abattement. Seul un notaire est en mesure d'évaluer le montant des autres frais et taxes. L'ensemble est à la charge du donataire, sauf disposition contraire dans l'acte de donation.
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je souhaite faire une donation partie de mon patrimoine immobilier à un tiers valeur de donation 82500 €
Valeur en pleine propriété ou de la nue-propriété donnée ?

c'est moi qui donne)
Vous êtes le donateur.

le "receveur" est lui plus jeune
Il est le "donataire".
valeur de donation 82500 valeur du bien estimé a 150000 et oui je suis le donateur
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valeur de donation 82500 valeur du bien estimé a 150000 et oui je suis le donateur
En retenant la valeur du bien à 150000 €, la nue-propriété transmise représentant 40 % serait de 60000 € et non 82500 €.
Pourquoi cette différence ?