Validité et forme offre achat par mail

Signaler
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021
-
 UnNotairedelOuest -
Bonjour,

Suite a prospection personnelle de ma part, le 08/02/2021, je trouve un bien qui m’intéresse et rencontre le vendeur directement sans passer par l'agence puisque je n'ai pas trouvé la maison par leur entremise. (je précise qu'il s'agit pas d'un contrat en exclusivité)

Suite a quoi je visite le bien le 09/02/2021, je calcule la faisabilité financière et nous échangeons des mails.
LE 10 au soir elle m'informe dans un mail laconique que le bien a été vendu le 10/02/2021

J'ai un gros doute sur le fait qu'elle puisse vendre a d'autres acquéreurs tout en sachant que nous étions en contact et que j'ai fait une quasi offre qui est la suivante:

Dans un de mes mails du 09/02 je dis:

""
Bonjour Madame,

Merci pour votre patience,

Après calculs de ma part il semblerait que nous nous approchions a peu près de votre prix de 185 000 net vendeur, dans le cadre bien sûr d'absence totale de frais d'agence.

Afin de pouvoir vous produire une offre pertinente, je pense visiter une fois de plus votre maison avec mon père (qui est électricien de formation) pour avis technique.

Pouvez vous m'indiquer vos disponibilités pour que nous puissions convenir d'une date de visite?

cordialement,
M.x

""


DONC ma question est la suivante:

Est elle en droit d'avoir accepter une offre d' un autre acquéreur alors même que nous étions en pourparlers très avancés?
Lors de la visite je lui ai dit que nous allions prendre son bien a son prix, et j'ai envoyé ce mail dans la foulée.

Si quelqu'un pouvait m'éclairer sur ce point j'en serais très reconnaissant!

12 réponses

Bonjour
Votre offre n'est pas ferme et, telle que rédigée, relève de la phase pourparlers. il s'ensuit que la venderesse n'était pas du tout liée par votre offre.
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

>
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

Qu'il faut bien lire les détails: "les parties étaient convenues de la date à laquelle l'acte serait réitéré". Le niveau des pourparlers étaient bien plus avancé que le vôtre . Ne pas oubliez que les juges du fond se prononcent dans leur pouvoir souverain, et qu'il ne faut pas prendre un arrêt d'espèce pour une jurisprudence établie.
Maintenant si vous avez de l'argent à dépenser et du temps (deux à trois ans minimum) vous pouvez engager une procédure.Vous remarquerez que dans l'arrêt cité, le tout s'est à des dommages et intérêts
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

JE précise que la décision de la "venderesse" est intervenue quelques heures après nos échanges en pourparlers, je lui ai spécifié que j'allais lui envoyer une offre par LRAR. Elle m'a repondu par mail ok, "je vous contacte demain".
Le lendemain en question je m’apprêtais a envoyer l'offre en LRAR quand elle m'a appris la nouvelle.
Je veux dire par là que je n'ai même pas pu envoyer mon offre. La maison etait en vente depuis quelques jours seulement...
>
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

Cela ce ne sont que des paroles. Engagez une procédure , vous verrez bien. retenez ceci: tous les ans et bon an mal an en matière civile, les avocats du demandeur se trompent à peu près sur près de un million et demi de cas.
Messages postés
5887
Date d'inscription
samedi 22 décembre 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
18 février 2021
2 951
bonjour
vous pouvez faire une offre par ecrit par mail par sms ,mais encore faut il que le vendeur l'accepte ce qui n'est pas le cas ici .
le vendeur peut arreter les negociations quand il veut .
vous ne pouvez donc rien faire dans votre situation.
Messages postés
6535
Date d'inscription
mardi 23 avril 2019
Statut
Modérateur
Dernière intervention
22 février 2021
4 352
Bonjour

Il n'y a aucune offre d'achat dans votre mail. Vous parlez au conditionnel et d'éventuellement lui faire une offre.

Je ne vais pas revenir sur le commentaire d'Ulpien qui connait mieux les décisions et sur la notion d'avancement dans les pourparlers. J'ajouterais juste qu'il y a un gros couac pour ma part dans votre mail c'est la partie où vous dites vouloir revisiter avec votre père pour avis technique. Votre phrase montre que vous n'avez pas encore consenti à acheter le bien ou du moins à faire une offre au prix puisque vous avez besoin de le revisiter pour avis et afin de "pouvoir produire une offre pertinente", une offre donc potentiellement au prix ou pas. Et en dehors du consentement à acheter, vous ne montrez pas avoir consenti en tout cas à l'acheter au prix puisque l'avis technique de votre père laisse à penser une négociation du prix

Impossible pour moi de croire qu'un juge pensera que le jour même de la visite, alors que vous ne faites pas d'offre (pas même au prix), que vous n'étiez pas encore consentant à acheter, que étiez en pourparlers avancée. Sachant que pour qu'il y ait pourparlers avancée, il faut d'abord qu'il y ait pourparlers. Je doute dans vos propos que vous ayez eu des échanges, de négociations sur le contrat de vente avec le vendeur. Vous ne semblez avoir que le mail envoyé.

Comme dans beaucoup de transactions immobilières vous vous êtes fait battre par quelqu'un qui a émis une offre (quelque soit la forme) ferme plus rapidement.

Cordialement,
AN.Banker
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

Oui d'accord, c'est le doute que j'avais émis en premier lieu concernant le conditionnel.
Néanmoins, le jour meme, nous nous etions mis d'accord oralement sur le fait que j'envoie le lendemain mon recommandé. Je veux bien me faire "battre" mais au moins il faudrait pouvoir me laisser le temps de le faire.
L'acheteur est arrivé après moi et aurait fait une offre directement sur place? Et ce sans que le diagnostique de la maison ait été fait? Je vous remercie de votre réponse, qui est pertinente, mais la fable de la vendeuse je n'y crois pas.

De toutes façons j'ai RDV demain avec l'avocat, je verrais bien.

Merci a vous tous en tous cas.
Belle journée.
Messages postés
6535
Date d'inscription
mardi 23 avril 2019
Statut
Modérateur
Dernière intervention
22 février 2021
4 352 >
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

Vous ne pourrez rien faire face à un vendeur qui a reçu une offre ferme. Vous étiez indécis ce jour là et le vendeur ne pouvait présumer de quoi que ce soit.
Une offre faite le jour même ça existe

Vous risquez là de perdre du temps et de l'argent. Essayez de réfléchir à nouveau et envisagez de laissez passer.
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021
>
Messages postés
6535
Date d'inscription
mardi 23 avril 2019
Statut
Modérateur
Dernière intervention
22 février 2021

D'accord j'entends bien, mais nous nous étions mis d'accord le jour meme pour que je lui envoie une offre aussitôt par LRAR.
Covid oblige, je n'ai pas pu aller "défoncer" le bureau de poste fermé a 18h pour lui envoyer mon LRAR ce que je pensais faire le lendemain :)

Je trouve que la loi en situation exceptionnelle comme celle que nous vivons devrait offrir plus de délais dans de pareils cas...
Messages postés
6535
Date d'inscription
mardi 23 avril 2019
Statut
Modérateur
Dernière intervention
22 février 2021
4 352 >
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

Je trouve que la loi en situation exceptionnelle comme celle que nous vivons devrait offrir plus de délais dans de pareils cas...

Une situation normale n'aurait rien changé puisque le vendeur aurait été notifié au mieux mercredi après avoir accepté l'autre offre. Ce n'est pas une question de délai, juste que l'autre acheteur a écrit son offre sur place et le vendeur l'a accepté.
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

je precise egalement que le bien etait officielement a vendre a 197000E avec frais d'agence inclus de 7% TTC. Ce qui fait un prix net vendeur de 183210E. Mon offre etait de 185 000 E net vendeur..

J'ai donc sacrément l impression d'avoir été évincé et je compte demander des comptes voir faire annuler la vente aux autres acquereurs.
Messages postés
18684
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Contributeur
Dernière intervention
20 février 2021
4 705
Bonjour

tant qu'il n'y a pas eu de signature personne n'est engagé
les mails ; aucune valeur juridique

Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

dany311,
merci de votre réponse, mais sachez pour le coup que vous faites erreur. Une offre envoyée par mail et même par SMS est VALIDE juridiquement.

->
https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/peut-faire-une-offre-d-achat-par-sms-ou-une-messagerie-article-33966.html

Ma question porte sur la rédaction de cette offre. Puis je prétendre selon la façon ou c'est rédigé, prétendre a faire valoir ce que de droit? Tout en sachant que nous avons échangé avec cette dame de notre démarche auprès de notre banque.

Je sais que l'on peut envoyer une offre par mail et ou par SMS, c'est légal.
Messages postés
18684
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Contributeur
Dernière intervention
20 février 2021
4 705
vous l'avez fait sous cette forme

Que doit contenir une offre d’achat ?

Si vous souhaitez faire une offre d’achat au vendeur, que ce soit par courrier, mail, sms ou tout autre forme écrite que vous souhaitez, vous devez préciser certaines informations et conditions suspensives, afin que cette offre ne vous desserve pas. Parmi ces informations incontournables, vous devez indiquer :

Votre identité complète.
L’adresse et la nature du bien (appartement ou maison).
La superficie et le nombre de pièces du bien.
Le montant auquel vous proposez au vendeur d'acheter le bien.
La durée de validité de l’offre, qui peut s’élever à une ou deux semaines.
Le moyen de financement utilisé (il peut s’agir d’un crédit immobilier, d’un achat comptant, mentionnez également la présence d’un apport personnel et/ou d’un recours au PTZ, etc).
Pensez à inscrire une mention précisant que la vente ne sera définitive que lorsque vous aurez signé l’avant-contrat.
Indiquez également que cette offre sera annulée si le vendeur ne l’a pas acceptée dans les délais impartis.
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021
>
Messages postés
18684
Date d'inscription
jeudi 11 février 2010
Statut
Contributeur
Dernière intervention
20 février 2021

bah ecoutez, après avoir demandé confirmation à la dame, elle me répond "oui j'ai signé un MANDAT de vente avec l'agence".....
Ce qui n'est pas du tout un compromis.... donc oui il me semble bien qu'il y a un souci...:s
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

meme si je propose une offre au prix?.. Mon offre est 3000 euros plus cher que la vente...
Je doute car je vois plein de références disant le contraire
Messages postés
5887
Date d'inscription
samedi 22 décembre 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
18 février 2021
2 951
bonjour
le vendeur a t il publié une annonce entre particulier et vous alignez vous sur ce prix?
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

l'annonce a été publiée oui. Dans une agence. et sur le bon coin.. Moi j'ai démarché la vendeuse sans savoir qu'elle avait mis un mandat de quelques semaines a une agence. Mandat non exclusive je precise.

Je suis allé la voir, elle m'a dit j'en veux pour 185K net vendeur, nous avons visité par deux fois, j'ai envoyé ce mail. Nous étions d'accord oralement, il fallait juste que j'envoie les formalités.
C'est quand même un sacré coup de cochon ? ou c'est juste moi qui m'emporte?
Messages postés
175
Date d'inscription
mardi 12 janvier 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 février 2021
82
attention a l'avocat qui peut vous faire miroitier n'importe quoi si son cabinet est en difficulté financière à cause du coronavirus.

de plus vous n'avez pas envisagé l'idée que vous avez peut être échappé à quelque chose.
il y a peut être un problème éléctrique pas aux normes et la vendeuse a peut être eu peur qu'un électricien vienne le confirmer et qu'elle ne puisse plus vendre au prix demandé.
Messages postés
12
Date d'inscription
dimanche 14 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
14 février 2021

Non ça c'est pas vraiment un souci, je suis moi même ingé, j'ai déjà constaté des choses pas aux normes la bas, je sais vers quoi je m'avançais. L'avis technique concernait la manière dont allait être opérée le recâblage des gaines existantes, physiquement.

LE hors norme de cette maison juste pour info et je pense que ça pourrait servir a des gens ici, les disjoncteurs a fort ampérage sont placés dans cette maison après les disjoncteur 10 A vis a vis du différentiel 30mA. Alors que la norme est de placer les forts ampérages tout de suite par ordre décroissant d 'intensité juste derrière le différentiel 30mA car il ne faut pas que les fortes intensités parcourent trop de distance en câblage.
Je suis sur que plus de 50% d'entre vous ont donc par ce biais une installation pas aux normes :)
Ceci arrivent en général car l électricien auquel vous demandez de rajouter des lignes 20 et 30A ne se cassent pas la tête et installe ça a la suite sur les emplacements vides sur le tableau.

La vendeuse était pressée car affolée par les taxes de successions et les frais engendrés par l'entretien d'une telle maison sur le long terme. Ce qui lui arrivera de toutes façons car son acheteur fait un crédit. Moi je devais pas en faire :)....
Bref..

Bonne journée a vous.
Messages postés
5887
Date d'inscription
samedi 22 décembre 2012
Statut
Membre
Dernière intervention
18 février 2021
2 951
bonjour
si votre offre est au prix proposé sur l'annonce du bon coin vous pourriez ,en justice,forcer la vente ( mais le jeu en vaut il la chandelle ?)
s'il y a negociation ,le vendeur peut tres bien interrompre les negociations sans que vous puissiez rien faire juridiquement .

Cher Relou,
Désolé mais vous faites erreur : il ne peut y avoir de forcage de vente si l'offre est faite au prix du bon coin.....
A bon entendeur

Cher JL GG,

Une nouvelle fois, je précise dans ce forum : LE VENDEUR vend à qui il veut et au prix qu'il veut.
Même si vous avez visité avant, fait une offre au prix proposé, rajouté une boite de chocolat a votre offre, caressé le chien du vendeur, embrassé sa belle-mère,...le vendeur fait ce qu'il veut !!!!
Il peut vendre à celui qui a fait une offre plus basse que la votre, celui qui s'est présenté après vous, bref, il fait ce qu'il veut.

IL ne peut pas par contre refuser de vous vendre s'il a clairement accepté de vous vendre par écrit (compromis ou promesse signé).

Bonne nouvelle recherche.

Bien à vous