Donation ou donation immobilière

bonjour, ma soeur a trouvé une maison valant 260 000€. Elle peut financer max 120 000€ sur 25 ans et les 160 000 (frais notaire compris) correspondrait à une donation de ma maman. En parlant de ce projet on nous a mis en garde sur le fait que au moment de la succession le calcul de la donation sera fait sur la valorisation future de la maison. ce qui peut représenter un cadeau empoisonné pour ma soeur. Du coup on conseil à ma maman de me donner la même somme seulement je ne veut pas la démunir. Du coup je pensais à une sci mais le problème serait le même car la valorisation future sera à nouveau prise en compte. Ensuite on a conseillé à ma maman d'acheter le bien en totalité cash soit 260 000, de faire une donation partage en pleine propriété pour ma soeur et ma soeur doit me verser environ 450€/mois au titre de la soulte afin de me payer ma part. Je ne sais pas si c'est la bonne décision, de plus est ce que cela veut dire que maman va payer les frais de notaire sur l'acquisition , puis on va payer les frais de donation et les frais de mutation (de maman à ma soeur) et des frais de soulte? Combien cela va t il nous couter? et est ce la meilleure solution? est il possible de faire une donation par virement et prendre acte de la valorisation uniquement en 2021. Merci d'avance pour votre aide car on patauge totalement