Accord sur la chose et le prix

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 Ulpien1 -
Bonjour,
Samedi nous avons visité un appartement à 15h via 1 agence immobilière. A 17h nous avons fait une offre par mail au prix de l'annonce et avons demandé les AG. Reçus.
On confirme dimanche : Bonjour,
Je vous remercie pour les documents. J'ai tout lu (pas tout compris) :
Je constate que beaucoup de travaux ont été reportés, que le vendeur est membre du conseil syndical et que des travaux de rénovations des parties communes du bâtiment A ont été votés (p16 AG 25 juin 2020)
Savez-vous quand les travaux auront lieu ?
Par rapport à la cave, a-t-il bien l'autorisation de faire les travaux de réparation avant la vente ?
Je vous confirme donc mon offre au prix demandé."

Lundi MATIN l'agence nous demande "Nous souhaitons, avec le propriétaire, que vous vous entreteniez avec mon courtier aujourd'hui svp. C'est XX au 06xx pour une première approche téléphonique. SI vous souhaitez refaire l'appartement, le devis est de 27500e. (NB: l'agence a proposé un relooking par video mais l'appartement n'a pas besoin de tant de travaux)"

Lundi SOIR après avoir parlé au courtier (refusé son aide) le message suivant "Pourriez vous refaire votre proposition sur document word avec les précisions concernant la partie financière (montant emprunté travaux compris, ( - pourquoi ???) durée, taux, apport, vos revenus et cdi ?)"

Notre réponse mardi 1 décembre 2020 19:06: Excusez-moi je ne suis pas sûre de comprendre.

Je vous ai déjà fait l'offre au prix, que je vous reconfirme (190 000€) frais d'agence à la charge du vendeur et voici ci-joint une attestation de financement que m'a transmis mon courtier aujourd'hui. Avez-vous bien transmis mon offre au vendeur samedi soir ?

Réponse mercredi 2 décembre 2020 09:33 :
"Oui bien sûr, votre offre a été transmise aux propriétaires.
Votre offre a été étudiée et n'a pas été retenue par les propriétaires parmi les autres offres reçues et au prix.
Nous reviendrons vers vous si nous avons une nouvelle opportunité... "

QUESTION : est-ce qu'il y a eu accord sur la chose et le prix ?

NB: l'article 1583 du Code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée, ni le prix payé »

L'agence nous a donc empêché de signer une quelconque promesse de vente et maintenant dit que seul le propriétaire décide et qu'il choisit qui il souhaite... idem le notaire, qui a accepté le compromis d'un autre tout en ayant connaissance du litige ! - et dit qu'il "y a eu deux offres à 50 minutes d'intervalle" => sans préciser qui a été le premier ou donner de preuves, c'est donc nous !

Nous avons eu cette dernière réponse après avoir contacté un avocat - aujourd'hui en congé.

Que faire ? Merci.

7 réponses

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Bonjour,
S'il y a eu plusieurs offres au prix de l'annonce, personne n'a de priorité, c'est le vendeur qui choisit, en général par rapport au financement annoncé.
Vous n'aviez pas donné le vôtre, il a donc sans doute préféré une offre plus précise.
Bonjour
Citer l'article 1583 du code civil, c'est bien mais très insuffisant.Le texte parait simple et clair, mais l'interprétation qui doit en être faite est bien loin d'être simple.Lisez l'abondante jurisprudence sur le sujet et vous allez être surpris.A noter également que cet article ne se suffit pas à lui-même car interviennent également d'autres textes , notamment la loi Hoguet et son incidence très stricte sur la nature du contrat établi entre l'AI et le vendeur.
Oh, intéressant ! La loi Hoguet dit : "Ils sont tenus de posséder une carte professionnelle" MAIS celle qui nous a fait signer la visite n'est pas listée (elle est juste inscrite au RCS de Lille en tant qu'agent commercial) - son mari y est inscrit depuis le 15/10/20.
D'ailleurs, la rémunération/honoraires étaient absents de l'annonce immobilière (juste prix du bien) du coup on ne savait pas si c'était hors frais d'agence mais ils l'ont dit oralement que c'est le vendeur qui les paye.

Cher Besoindevous,

Une règle à retenir et à comprendre : LE VENDEUR EST TOTALEMENT LIBRE D'ACCEPTER OU DE REFUSER UNE OFFRE D'ACQUISITION FAITE PAR UN POTENTIEL ACQUEREUR MEME SI ELLE EST FAITE AUX PRIX.
Il peut même accepter une offre à un prix inférieur s'il préfère.

En cas de mandat de mise en vente, le vendeur n'est également pas tenu d'accepter une offre au prix du mandat.
Seul le MANDAT de VENTE le permet c'est à dire qu'il a donné mandat à l'intermédiaire de signer la vente pour son compte à tel prix : Ces mandats ne sont quasiment jamais utilisés sauf en famille mais jamais au profit d'agences immobilières.

Don acte

Et bonne recherche.
Merci ! En fait si, on a eu le courtier de l'agence immobilière en ligne qui a eu tous les détails et a validé oralement et de notre coté nous avons envoyé l'attestation de financement avant cette réponse de refus. De plus, l'apt avait déjà été mis sur la marché et on avait eu l'intention de l'acheter mais il s'était "vendu" dans la journée puis le précédent acheteur n'avait pas eu le financement... du coup notre détermination n'était pas à prouver. Incompréhensible si ce n'est que nous n'avions pas 30 000 euros de travaux en financement juste 10 000 donc cela n'entrait pas dans leur plan de "travaux" (une commission ?)
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Vous ne saurez jamais. Et vous ne pourrez rien prouver en l'absence d'un accord signé du propriétaire, il n'y a pas d'accord opposable. Cherchez ailleurs. Bonne année quand même.
Tout de même, il y a pléthore de mails... et pas d'autres offres de bien dans le quartier...alors on va pas se laisser évincer par l'agent immobilier qui n'a pas bien présenté le dossier, mais merci pour votre avis.
Bonne année à vous aussi !
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Des mails écrits par vous, par l'agence... mais sans doute aucun signé par le vendeur. Donc non : aucun recours. Il fallait signer immédiatement le compromis.
>
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L'agent immobilier a écrit : "Nous souhaitons, AVEC le propriétaire, que vous vous entreteniez avec mon courtier"... => ce dernier était donc au courant de l'offre au prix ! On constate que face au refus de traiter avec son courtier (à la place du notre) et au refus d'entreprendre les travaux proposés par lui (27500 € !) il n'a pas correctement informé le vendeur bien qu'il était au courant de la stabilité financière de notre dossier. Est-ce que vous êtes du métier ? Des idées pour nous aider à obtenir le bien ?
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12 384 > Besoindevous
Puisque vous insistez, payez donc un avocat avec vos "preuves" ! Moi je dis juste que c'est mort.

Bonjour et meilleurs voeux d'abord. Mon notaire m'a dit le contraire en vertu de l'article 1583 du code civil donc votre réponse en tant que notaire me surprend beaucoup. L'offre a été faire par l'annonce et nous l'avons accepté par mail. S'en sont suivies 3 jours de discussions/ financement (ce que nous avons mais pas pour les travaux qu'ils veulent imposer - et qui ne devraient pas avoir de rapport avec la vente) Nous nous sentons lésés.
Comment justifiez-vous vos propos ?
Merci d'avance.

Cher BesoindeNous,

Tout simplement par le droit des obligations : le vendeur ne fait qu'une proposition de vente quand il passe une annonce. Il ne conclue pas une vente avec qui le veut. Il propose et c'est rencontre des deux volontés (vendeur et acquéreur) sur la chose vendue et sur le prix qui forme la vente (le consensualisme).
Au moment ou l'annonce est passée, vous exprimer votre accord sur la chose et sur le prix mais il manque encore la même chose de la part du vendeur.

Votre Notaire ne peut pas vous dire autre chose...
Rappelez le.

Bien à vous
Bonjour
l'article 1583 du code civil n'a rien à voir avec votre cas et est donc inapplicable. Il le serait si vous aviez traité directement avec le vendeur , sans intermédiaire.
Il le serait également si le contrat passé entre votre vendeur et l'AI était un mandat donnant pouvoir à ce dernier de signer pour le compte du propriétaire.. Mais comme très probablement le contrat existant ne comprend pas cette clause et n'est donc qu'un contrat d'entremise, le vendeur n'est pas engagé et est totalement libre de refuser votre offre (jurisprudence constante cour de cassation en application de la loi Hoguet).

La personne qui nous a fait signer la visite n'est même pas inscrite sur le registre des agents immobiliers
> Besoindevous
" Nous avons visité .....via une agence immobilière".......
> Ulpien1
Je viens de vérifier à nouveau et sa fiche a été mise à jour il y a bien étendue des pouvoirs "Signature de mandats et offres d'achats"

Vous dites "la rencontre des deux volontés (vendeur et acquéreur) sur la chose vendue et sur le prix qui forme la vente (le consensualisme)". Pour moi => c'est 1 l'offre de vendre = l'annonce et 2 l'acceptation de l'offre et pas l'inverse.
Le vendeur propose et l'acquéreur achète au prix => vente parfaite.
> Besoindevous
Et non....
> Besoindevous
Bonjour
Vous avez mal lu. ce n"est pas là mon message.
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