Préemption et vices cachés [Résolu]

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Bonjour,
je suis en train de vendre ma maison et la mairie m'a signalé son intention de préempter.
A priori je ne suis pas décidé à autoriser une visite, car tel est mon bon droit, seulement je me demande quelles conséquences ça peut avoir sur les vices cachés. Car ma maison est très ancienne, avec des murs fissurés et penchés, et pas totalement rénovées. Donc je me demande si je n'autorise pas de visite, si les vices de ma maison seraient considérés comme cachés et donc toutes les conséquences que cela peut avoir, si par malheureux un mur s'écroule dans les prochaines années, ou d'autres vices plus ou moins graves.
Comme je n'ai pas trouvé de textes de loi dans mes recherches, sauriez-vous comment je peux me renseigner à ce sujet s'il vous plait ? J'ai déjà demandé au notaire mais il n'a pas su me répondre.
Si je n'ai pas de certitude, je ne vais pas prendre de risque et accepter une visite si on me le demande, mais bon, si je peux éviter, ma foi....

9 réponses

Pourquoi vous refusez une visite? Vous êtes vendeur, vous avez un acheteur solvable qu'est la commune, je ne comprends pas. Quel est le but? Vous préférez essayer de vendre à quelqu'un d'autre? Dans ce cas, vous serez obligé de faire visiter à plusieurs personnes, plusieurs fois et peut-être même être obligé d'attendre l'obtention d'un prêt. Quelle est votre logique et votre intérêt?
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29 août 2020

Pourquoi je veux refuser une visite ? parce que j'en ai le droit et qu'il s'agit de ma propriété, mon intimité. Ma logique est que personne ne rentre chez moi comme dans un moulin, j'invite qui je veux chez moi. Je ne préfère pas vendre à quelqu'un d'autre, je ne comprends pas votre interrogation là. Si je refuse la visite, si la mairie décide alors de ne pas poursuivre la préemption, je pense c'est alors l'acheteur initial qui achètera ma maison, comme à l'origine du compromis de vente. je n'ai rien à perdre dans l'histoire à ne pas faire visiter ma maison, sauf la question que je pose sur ce forum. Cordialement,
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Bonjour

Si la mairie souhaite préempter la maison c'est parce qu'il y a un projet derrière. Et ce projet pourrait m^me consister à démolir ce bien pour construire autre chose ou de le rénover de fond en comble pour en faire une structure municipale.

Vous avez le droit de refuser la visite de la commune mais assurez-vous auparavant prendre connaissance du projet lié à cette éventuelle préemption.

Pour information, le délai d'instruction de la DIA sera suspendu au fait que vous acceptiez ou refusiez la visite (voir l'article L213-2 du Code de l'urbanisme).
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29 août 2020

Puis-je avoir l'assurance de connaitre le projet lié à cette préemption avant de décider si je permets ou pas une visite, ou pas forcément ?
D'après ce que la mairie m'a dit, à priori elle ne compte pas détruire ma maison, si elle comptait la détruire évidemment que je ne me poserais pas cette question.
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Le droit de préemption est institué par délibération. cette délibération doit préciser l’objet de cette préemption. Il y a 2 choix possibles
- soit c'est dans le but de maitriser les transactions sur le territoire (et dans ce cas il est fort possible que tout le territoire de la commune soit en droit de préemption)
- soit c'est lié à un projet précis.

Vous demandez en mairie la délibération liée à ce droit de préemption. Elle ne peut pas vous le refuser.
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29 août 2020

Merci de votre réponse.
Ça ne réponds pas à ma question initiale, mais je peux toujours savoir si oui ou non la mairie compte détruire ma maison avant d'envisager une visite, si je comprends bien.
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Mais en quoi votre maison est-elle viciée ?
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Je ne suis pas expert, mais des murs qui s'écroulent dans des vieilles maisons, ça n'a pas une probabilité non-nulle.
Cette maison n'a pas été entièrement rénovée donc il y a forcément des vices : une fenêtre qui ferme mal par ci, par là une poutre porteuse qui avait été réparée par le propriétaire précédent et donc je ne suis pas sûr de la solidité, de l'humidité dans des murs, bref quelques trucs comme ça donc je peux avoir certains doutes, et puis d'autres dont je ne me doute peu-être même pas.
Dans le compromis il est écrit que la maison est vendue en l'état, c'est à dire que je ne suis pas obligé de faire toutes les réparations et rénovation car l'acquéreur compte en faire son affaire, mais ça c'était pour l'acquéreur à qui j'avais fait visiter ma maison, et qui avait donc pu s'apercevoir de quoi il s'agit lors des visites.
Toutes les maisons sont vendues en l'état. A partir du moment où justement vous ne remettez pas un placo devant un mur qui s'effondre ou une poutre qui se fend afin de le cacher, il n'y a pas de risque de vice caché.
Si la mairie décide d'acheter et que vous ne les laissez pas visiter, ils pourront peut-être vous attaquer car vous ne leur avez pas laisser voir les éventuels dommages, par conséquent vous les aurez cachés. Et là le vice caché serait justifié!
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Si je refuse la visite, si la mairie décide alors de ne pas poursuivre la préemption, je pense c'est alors l'acheteur initial qui achètera ma maison, comme à l'origine du compromis de vente

En gros, vous refusez la visite de la mairie pour qu'elle mette fin au processus de préemption de cette dernière, c'est bien ça ? Ce calcul est incertain car la commune peut malgré tout aller au bout de sa démarche. Et cela retardera forcément la vente.

Comme dit justement par un autre intervenant, si vous ne laissez pas la commune pénétrer dans la maison et qu'elle préempte quand même, vous serez responsable de tous les vices, cachés ET apparents.

Si c'est vous qui renoncez à vendre, cela ne fera que retarder le processus. Car tant que votre bien sera dans une zone de DPU, vous devrez recommencer les même démarches administratives et la commune aura toujours la possibilité de préempter.

D'ailleurs si celle-ci va au bout de sa démarche, potentiellement elle peut acquérir votre maison au prix estimé par France Domaines

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"En gros, vous refusez la visite de la mairie pour qu'elle mette fin au processus de préemption de cette dernière, c'est bien ça ? "
Non, pas du tout, déduction totalement gratuite.
"D'ailleurs si celle-ci va au bout de sa démarche, potentiellement elle peut acquérir votre maison au prix estimé par France Domaines"
Non, je peux toujours refuser de vendre ma maison à un prix inférieur au prix convenu dans le compromis.
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Non, pas du tout, déduction totalement gratuite. 

Je ne faisais qu'émettre une hypothèse, mais c'est pour essayer de comprendre votre motivation à refuser la visite du bien par la commune, en dehors du fait que vous craignez des poursuites pour cause de vices cachés et/ou apparents.

Non, je peux toujours refuser de vendre ma maison à un prix inférieur au prix convenu dans le compromis. 

En effet. Seulement si la négociation n'est pas possible, deux possibilités vous sont offertes:
- soit c'est le juge qui fixerait le prix
- soit vous ne mettez plus votre bien en vente ==> dans cette hypothèse, et tant que le mandat du maire ne sera pas terminé et que le DPU sera en vigueur, dès que votre bien sera mis en vente, vous serez dans l'obligation de faire à nouveau les démarches
J'imagine que vous le savez déjà.

Et je me suis rendu compte, à la relecture de votre premier post que la seule question qui se joue est de savoir quels sont les risques encourus à laisser la commune préempter un bien insuffisamment entretenu depuis des années et sur lequel pèsent des risques important de dégradation.

Juste une question. Avez-vous pu obtenir la délibération relative au DPU ? Cela vous permettra d'avoir une idée sur ce qui se joue sur votre bien en fonction du projet à venir
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Je sais que la mairie veut préempter car le maire me l'a confirmé, mais Ils n'ont pas encore délibéré en conseil municipal ni signalé leur volonté de préempter au notaire (ils leur reste environ 20 jours pour se manifester).
Je pense que j'ai eu la réponse à ma question : il y a des risques, donc si la mairie me demande une visite je crois bien que je vais accepter.
Merci pour ton intérêt.
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!

" il s'agit de ma propriété, mon intimité. " : vous imaginez-vous que les gens de la mairie sont intéressés par votre intimité ???

Ce qui les intéresse, c'est de voir la consistance du bien, le nombre et l'orientation des pièces, la qualité du bâti, la hauteur sous plafond, l'état des menuiseries, les installations de plomberie, de chauffage, bref, l'état général du bâtiment afin d'une part d'évaluer si vraiment le bâtiment est globalement adapté à la destination qu'ils veulent lui donner et d'estimer si la dépense envisagée est justifiée.
Pas de fouiller dans vos tiroirs ou de critiquer votre mobilier ou les tableaux décorant vos murs....

La commune, en effet, pourra se retourner contre vous au cas où des défauts majeurs devaient apparaître ultérieurement et qui n'ont pas pu être décelés avant la vente en raison de votre obstruction à faire visiter les lieux.

Vouloir laisser pourrir la situation dans ce cas de figure n'est pas du tout une option intéressante pour vous.
De plus, votre refus prolonge le délai décisionnel d'autant et tant que vous n'aurez pas pas souscrit à la demande de la commune, rien ne pourra continuer et vous resterez avec votre bien sur les bras, indéfiniment peut-être, parce que du coup vous ne pourrez pas non plus vendre à l’acquéreur initialement envisagé

Voir ► https://www.notaires.fr/fr/collectivit%C3%A9s-territoriales/droit-de-pr%C3%A9emption-et-dexpropriation/le-droit-de-pr%C3%A9emption-dpu.



Mais vous faites bien sûr comme vous voulez ....
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" Je ne suis pas en train de jouer sur les mots " : oh que si.
Mais passons.

" Si, la mairie a tout à fait le droit de préempter sans avoir visiter les lieux. " : évidemment !
Personne n'a dit le contraire.

Sauf qu'elle veut vérifier des trucs, qu'elle exige (ce n'est pas un simple souhait) de visiter la maison avant de se décider pour savoir si ça vaut vraiment le coup pour elle ou s'il lui faudra, en plus du prix d'achat, dépenser encore beaucoup d'argent pour la réhabiliter ou la mettre aux normes ou la mettre en sécurité, etc.
Cela ferait des dépenses supplémentaires dans le budget communal et pèserait donc sur les impôts locaux des administrés !

Cela étant : vous avez bien fait visiter votre bien à plusieurs amateurs, sans doute, et au moins à l'acheteur initial, qui, lui aussi, a pénétré dans "votre intimité" apparemment intangible, en quoi le fait de laisser d'autres personnes visiter une fois de plus serait une atteinte à votre dignité ?

Ou alors c'est juste que vous avez décidé de faire lanterner la mairie juste parce que c'est la mairie ?
Vous avez un contentieux à régler avec la commune ?
Sachez que justement, la mairie n'a rien à perdre du tout dans cette affaire, elle tient le manche, et, à moins que votre notaire connaisse une procédure de niche pour passer outre cette exigence, vous ne pourrez rien faire d'autre tant que vous n'aurez pas accéder à l'exigence d'une visite, la vente sera bloquée, et pour la mairie, et pour vous, et pour l'acheteur.


Mais vous faites bien sûr comme vous voulez ...
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Merci de vos réponses.
Oui j'ai fait visiter à d'autres acheteurs potentiels car c'était nécessaire pour qu'ils puissent me faire une offre, évidemment, mais je me serais bien passé de faire venir des inconnus dans ma maison sinon. Il est même probable que je n'ai pas le droit de refuser une visite avant l'achat, contrairement à une préemption.
Mes intentions ne sont pas de gêner la mairie, je veux juste savoir quelles conséquences cela aurait au niveau des vices cachés si je refuse une visite pour la préemption. J'en ai le droit, et si je peux l'utiliser sans conséquence je le ferai, sinon tant pis ce n'est pas très grave non plus, j'ai déjà fait visiter à des inconnus auparavant alors un de plus ou de moins c'est sûr que ça ne va pas me tuer.
Je me dis juste que si je refuse une visite pour la mairie, cela ne change rien pour moi car :
- soit la mairie décide d'acheter quand même sans visiter,
- soit elle renonce à la préemption,
A mon avis quand la mairie va manifester son intention de préempter au notaire, et qu'elle recevra un refus de visite, le notaire va alors demander à la mairie de se prononcer sur ces intentions dans un certain délai pour savoir si elle préempte ou pas finalement. Donc la situation n'est pas bloquée : si elle renonce à la préemption, ce sera alors le compromis initial qui reprendra son cours et l'acheteur initial devra acheter ma maison. N'est-ce pas ça ?
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!


" et qu'elle recevra un refus de visite, " : mais vous ne pouvez pas lui opposer un refus de visite !

Votre notaire vous a-t-il indiqué le contraire quand il vous a détaillé l'ensemble de la procédure de préemption urbaine ?



           
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Ah oui.
En effet.
Assez récent et peu utilisé comme procédé, ce qui explique bien des choses.

Il faudra être très attentif aux délais, dans ce cas.
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