Honoraires sur surface habitable ?

Bonjour,

Actuellement en recherche de logement, je m'apprête à signer un bail sur une maison.
La surface totale de la maison est de plus de 100m² selon l'agence, mais sur le diagnostic immobilier joint au contrat, la surface totale habitable est inférieure d'au moins 20%.

Le Décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires stipule que les honoraires d'agence ne peuvent dépasser un plafond maximum de 15€/m² de surface habitable pour Paris.

L'agent immobilier prends en compte dans son calcul la surface totale du logement, et pas la surface habitable constatée par l'expert. Les frais demandés dépassent de loin le maximum légal.

Afin de contester le montant des frais d'agence, je compte jouer sur la notion de "surface habitable". La loi dit X€ le m² de "surface habitable", l'expert à dit "tant de surface habitable", donc le calcul se fait sur la base du chiffre de l'expert.

Je me demandais quelle était la vraie définition de la surface habitable ? si le caractère "habitable" d'une surface pouvait être apprécié par l'agent immobilier ou devait être impérativement constaté par un expert ?

Ça doit être un terme bien précis encadré par une certaine loi, la loi Boutin je crois, mais je ne suis pas parvenu à trouver réponse à ma question.

Autre question, si l'expert a constaté que toute la surface de la maison n'était pas "habitable", dois-je m’inquiéter de la salubrité des pièces qu'il a écarté ? (en particulier une chambre en sous-sol aménagé avec grande fenêtre, bien aménagée à mon sens, mais qui n'est pas prise en compte par l'expert).


Source pour les honoraires :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F375