Valeur d'une quittance

Question

Bonjour,

Tout d’abord, merci à tous et toutes de prendre de votre temps pour informer les moins instruits sur les lois. Ce forum m’aide beaucoup et c’est grâce à vous.

J'aurais une question concernant la valeur d'une quittance de loyer lors d'un litige pour prétendus loyers impayés ou partiellement. Je me permets de vous poser le contexte.

Vivant dans un appartement depuis de nombreuses années, mon ex propriétaire me demandait, à chaque début d'année, de régler une somme d'avance en espèces (à peu près deux loyers) qui serait ensuite répercutée durant les loyers des mois suivants qui, eux, seraient payés par virement bancaire. Les loyers étaient donc payés en partie en liquide en début d'année (ce qui revenait à 60€ par mois sur chaque loyer) et l'autre en virement. Mon ex propriétaire avait cette exigence pour, je cite, avoir une assurance si je ne payais pas mes loyers ou si mon allocation CAF fluctuait (étant étudiant à l'époque, j'étais allocataire et également le temps de trouver un emploi). Celui-ci me refusait les quittances des deux mois d'avance bien que je lui demandais chaque année. Cependant, réglant la somme convenue comme loyer tous les mois, enfin pour le mois suivant (je payais en avance), celui-ci me transmettait la quittance datée, du début du mois payé, signée et tamponnée, du mois actuel. Un "arrangement" particulier mais que je ne pouvais pas refuser puisque sinon je me prenais un "si tu n'es pas content, tu peux aller chercher ailleurs" de façon très... passive-agressive dirons-nous. Soyons franc, je n’aurais pas pu me permettre de perdre mon appartement vu que j’aurais fini à la rue… La dernière année, j'ai eu la surprise qu'il me demande 4 mois de loyers en espèces ! Bon,ce n'était pas intelligent de ma part mais je me suis exécuté... Il m'a cependant transmis les quittances en début de mois comme il se doit donc on peut dire que j'aie eu de la chance qu'il honore sa parole.... Enfin, c'est ce que je pensais.

En septembre, nous sommes entrés en litige lorsqu’est venue le moment de la régularisation des charges ainsi qu’une panne de chauffe-eau. En effet, celui-ci ne voulait pas me transmettre les justificatifs de charges allant même jusqu'à me demander 10€ par page si je les voulais vraiment ! Je vous passe les anecdotes tel qu'un mini chauffe-eau électrique tombant en panne (l'installation électrique n'étant pas adaptée, le disjoncteur a même pris feu) et où le propriétaire a transmis un faux numéro à l'électricien pour faire croire que j'entravais les travaux (c'est sûr, qui voudrait de l'eau chaude en hiver ?) et me menacer d'expulsion. Heureusement, j'ai demandé à l'électricien de m'envoyer un sms expliquant la situation (faux numéro par le propriétaire) et je l'ai fait attester par huissier. Le numéro de la société apparaissant sur un courrier du propriétaire et étant le même que celui dudit sms pour ceux qui se poseraient la question.

 

Bref, après assignation, mon avocate et moi venons à peine de recevoir les conclusions de la partie adverse (5 jours avant le procès donc mon avocate demande un report) indiquant que je ne payais les loyers que partiellement depuis plusieurs années et que je n'avais pas payé les derniers loyers (ceux intégralement en liquide). Pire, la défense évoquée est que mon propriétaire m'aurait donné toutes les quittances d'avance par confiance et que celui-ci ne se serait rendu compte du "paiement partiel" que grâce à la procédure, que j'ai initié en plus, et ceci au bout de plusieurs années ! Sachant qu'en plus, celui-ci avait fait attesté ses comptes par huissier lorsque nous en étions encore à échanger par courrier ensemble donc il serait étrange de ne pas l'avoir vu si cela était exact. Il m'oppose comme pièces les relevés de comptes de la SCI dont il est le gérant pour prétendre que les loyers non jamais été intégralement payés ou pas pour les derniers

 

Enfin, c'est une histoire très longue et je vous en passe les nombreux éléments de litige (bon quelques-uns quand même ^^). Mes questions sont donc : 

1)      Entre ses relevés de compte et mes quittances de loyer (datées, signées et tamponnées par lui), quelle preuve l’emporte ?

2)      Dans les conclusions adverses, est ce normal que l’avocate n’essaye même pas de contre argumenter certains points ? Omission de la demande de 10€ par page ou faire semblant que le sms de l’électricien n’existe pas ? Je pense bien qu’elle ne va pas agir contre son client mais ne pas en faire mention ou faire l’autruche ne me paraît pas pertinent comme stratégie…

3)      Pensez-vous que j’ai mes chances sur les autres litiges évoquées plus haut et dans cette affaire de manière générale ? Personne ne peut être dans la tête du juge, j’en suis conscient, mais à votre avis, comment celui-ci peut percevoir cette affaire. Mon avocate ne me dit rien et je suis d’une nature inquiète... D’autant plus, avec peu d’informations >< 

Merci d’avance pour vos réponses.

djivi38 · Answer

bonjour,

éléments de réponse :
1/ Une "quittance de loyer" est donnée pour un loyer intégralement perçu, sinon, le bailleur fournit un "reçu". 

2/ Des sms ne sont pas des preuves juridiquement parlant.

3/ Je n'ai pas les compétences pour répondre à vos inquiétudes, et comme vous le dites si bien, "Personne ne peut être dans la tête du juge".

cdt.

Venyvy · Answer

Je reviens vers vous afin de faire une mise à jour qui pourra, peut être, en aider certains. Concernant les quittances versus les relevés de compte de SCI, le juge de première instance a estimé que les quittances (indiquant la somme total du loyer + charges donc paiement complet et non pas un simple reçu) ne valaient pas preuve suffisante contre les relevés de compte dans le cas d'un paiement hybride (virement + espèces) ni dans le cas où des loyers auraient été payé d'avance. Dans mon cas, le juge a estimé que les quittances avaient été "manifestement pré-remplie" en utilisant pour preuve les comptes et la seule parole du bailleur. Il apparaît alors que les quittances ne sont pas une preuve valable... J'invite donc les personnes payant en liquide qui, même si elles disposent de quittances, à faire signer un papier supplémentaire ou d'avoir une preuve que le versement a été fait en espèces en plus des quittances. Attention, je fais un peu de sarcasme mais les quittances sont normalement la preuve du paiement et la reconnaissance du créditeur lui-même que la somme lui a été versée... Puisque j'en suis à expliquer l'affaire, mon avocate et moi sommes circonspects du verdict et de l'argumentation du juge... Argumentation qui est, pour ainsi dire, la paraphrase des conclusions adverses jusqu'aux omissions dont je posais la question dans mon précédent post en 2). à aucun moment le juge ne parle du fait que le propriétaire demande 10€ par page de justificatifs de charge (alors qu'il est pourtant prolifique quand je suis concerné) mais, et là c'est le pire à mes yeux : Je suis condamné à payer des dommages et intérêts pour obstruction abusive quant à la réparation de mon chauffe-eau (petit modèle dont la cour de cassation reconnaît qu'aucun entretien n'est possible cf mon post du dessus). Le problème étant, comme évoqué dans mon premier post, que le propriétaire n'avait pas donné mon numéro à la société devant intervenir. Son représentant déclarant même de lui même par sms (constaté par huissier et valable d'après la cour de cassation) qu'il leur avait effectivement donné un mauvais numéro. Ce point majeur a été complètement omis par l'avocate adverse (logiquement) mais également par le juge ! Celui-ci n'en fait pas référence et n'essaye même pas de le contredire pour motiver sa décision concernant le fait que j'aurais voulu ralentir les travaux et ne se base donc que sur la parole du bailleur qui n'oppose aucun document. Ce point (le sms de la société) était la preuve de la mauvaise foi de mon propriétaire >< D'ailleurs, je ne comprends pas, sachant qu'il n'y a pas préjudice pour le propriétaire au niveau moral et/ou financier pourquoi je suis condamné à des dommages et intérêts (si quelqu'un peut m'expliquer?) sachant que c'est moi qui ai passé 79 jours sans eau chaude en hiver... Autre chose, le juge est allé jusqu'à transformer les paroles contenues dans le constat d'huissier. Il n'est pas là question d'interprétation des paroles mais vraiment de modification des écrits de l'huissier pour les tourner à l'avantage. Ce dernier indiquait que je n'avais pas de chauffage, un robinet grippé et que le chauffagiste était venu simplement faire la purge dûe aux problèmes récurrents de la chaudière collective. Le juge a transformé cela en disant que le chauffagiste était venu à la demande de la SCI pour réparer le robinet. Sauf que la SCI elle même ne prétend pas avoir appelé le chauffagiste, pour le robinet ou la purge, et que cerise sur le gâteau, il n'y a pas de facture de cette prétendue réparation et le carnet d'entretien de la chaudière collective, dès sa première page, contredit les faits énoncés par le juge pour son argumentation ! C'est assez dingue, non ? Pour les amoureux du sujet du dépôt de garantie, j'en ai également une bien bonne pour vous :) Mon propriétaire et moi n'avons pas fait d'état des lieux de sortie, l'appartement est considéré comme étant rendu en bon état et aucun prélèvement ne peut être fait sur le dépôt dans ces conditions. J'avais pris des photos horodatées montrant qu'il était en très bon état même si, celles ci n'ayant pas été faites par un huissier, elles n'ont que très peu de valeur probantes. Bref, le juge a logiquement débouté la SCI de toutes demandes concernant le dépôt de garantie MAIS m'a également débouté de ma demande quant à la récupérer xD Autrement dit, officiellement, personne n'a le droit de récupérer la somme mais, dans les faits, la SCI garde donc le dépôt de garanti comme si de rien était. C'est pas beau ça ? C'est bien le seul moment où mon avocate a esquissé un rictus tellement cette décision était sans le moindre sens. Par contre, mon avocate et moi ne comprenons pas comment un juge peut se comporter de la sorte. Transformer les propos d'un écrit d'huissier, ignorer des pièces n'allant pas dans le sens de la version d'une partie pour l'avantager, se baser sur la simple parole plutôt que sur des documents (huissier, conversation, quittance, etc) et faire pour ainsi dire le plaidoyer de la partie adverse même quand celle-ci ne prétendait rien sur certains points. La seule explication que mon avocate a trouvée possible est qu'il est indiqué qu'il s'agit d'un "magistrat à titre temporaire" donc un juge non professionnel. Tellement non professionnel que, tenez vous bien, il y a une faute à mon nom et l'adresse sur le jugement n'est même pas la bonne... Rien ne va ! >< J'essaye d'y mettre un peu d'humour mais je suis lassé... Ce qui ne va pas m'empêcher d'aller en appel avec les preuves que je n'avais pas eu le temps d'ajouter au dossier et que je ne pensais pas nécessaire au point de retarder encore la procédure...Et vous ? cela vous est-il déjà arrivé ? De tomber sur des aberrations, des omissions, etc... Pensez vous que des énormités de ce type peuvent se reproduire en appel ? y'a t'il des magistrats à titre temporaire en appel ? Merci d'avance pour vos témoignages et vos réponses. Bonne soirée PS : Désolé pour les éventuelles fautes...

Valeur d'une quittance

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