Avis et conseil sur montage juridique un peu audacieux?

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 Lezart39 -
Bonjour,

Je suis propriétaire de ma résidence principale sans crédit que j'ai acheté à un prix vraiment faible (un miracle que je ne m'explique toujours pas).

J'aimerai monter entreprendre et j'ai eu l'idée de vendre maison à une société dont je serai 100% actionnaire (probablement une SASU) pour pouvoir exploiter ce bien qui a du potentiel locatif. La société emprunterait alors à la banque.

Le but pour moi serait de me retrouver avec les liquidités pour entreprendre sans me séparer totalement de ma maison même si je ne l'habiterai plus. J'ai d'abord eu l'idée de créer une seconde société pour ce faire, mais je me suis finalement dit que je pourrai peut être faire un apport en numéraire directement dans la SASU.

Je me retrouverai donc avec une SASU propriétaire d'un bien immo à crédit qui aurait valeur de constitution de patrimoine/assurance de la société ainsi que des liquidités apportées pour pouvoir entreprendre ensuite.

Je ne parle pas encore de ce que je souhaite entreprendre car c'est encore à l'étude mais je voudrai recueillir quelques conseils ou avis sur ce montage peu orthodoxe mais qui se fait.

Merci de ne pas crier au scandale car je sais très bien que ce type de montage offre possiblement des opportunités de fraudes et éveille donc possiblement la suspicion du fisc. A ce titre, pensez vous que j'ai intérêt à me rapprocher de mon centre d'impôt afin de recueillir de l'information voir un rescrit fiscal?

SAvez vous comment se fixe le prix du bien immobilier dans une telle situation? Un fonctionnaire assermenté?

Si vous voyez une autre remarque à me faire, je suis preneur! :)

Au plaisir!

2 réponses

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Bonjour Lezart39,

D'un point de vu juridique, c'est parfaitement légal.
Et cela passera auprès des banques et du fisc si vous ne faites pas de marge sur le tarif de vente par rapport au prix d'achat réel. Attendez-vous quand même a fournir tous les documents qui pourraient être épluchés de très près... (les banques sont tenues de remonter toutes informations plus ou moins suspicieuses...).

Là où ça va sérieusement coincer, c'est si vous vendez plus cher (je ne parle pas d'un prix excessif, mais disons simplement au prix du marché et sans faire d'excès), du coté de la banque, c'est comme faire de la trésorerie via un prêt immobilier pour un bien que vous vous revendez a vous-même (même si vous créez une personne morale pour faire le tampon), il y aura immédiatement suspicion vu que vous êtes vendeur + actionnaire unique de la SASU qui achète... donc "juge et parti" et qu'il n'y aura pas de négociation tarifaire....
Peu probable que cela aille plus loin que le 1er RDV auprès de votre banque...

Pourquoi ne créez-vous pas une SCI en apportant votre bien immobilier, puis que votre SCI loue le bien à votre SASU?
Ou que vous louiez vous-même votre bien immobilier auprès de votre SASU sans passer par la SCI? Vous auriez simplement a faire une déclaration micro-foncier (maxi 38.000€/an) et payer des impôts en fonction de votre tranche fiscale? (tranches actuelles: 0% 11% 30% 41% 45%)
Cela me semble plus simple, et surtout sans mouvement de fond ni rachat douteux...

Cordialement,
Bonjour et merci pour votre retour.

Évidemment je comprends tout à fait ce que vous avancez. Je rappelle que le but de l'opération est de récupérer des liquidités pour l'investissement entrepreneurial. Donc les solutions SCI+SASU en plus d'être une charge administrative et financière supplémentaire ne me parle pas du tout.

Concernant, le fait d'être juge et parti c'est tout à fait entendable. Mais n'est il pas possible de faire évaluer le bien par une personne assermentée comme un commissaire aux apports ou autre?

Car pour être précis, cette maison a été vendue à un prix dérisoire en dessous du marché suite à une grave erreur d'appréciation : 40K. Des personnes me la visitent actuellement à 125K et elle partirai aisément à 100K me semble t'il. Donc oui la plus value sera importante et exonérée puisqu'il s'agit de ma résidence principale.

Aussi, ne pensez vous pas qu'avant d'aller voir la banque, je devrai aller voir le centre des impôts pour tenter d'obtenir un rescrit fiscal ou je ne sais quelle autre solution? Car cette idée ne me vient pas de la Lune, j'ai lu un cas assez similaire défendu par un avocat avec un rescrit fiscal. En fait, c'était pareil sauf que les liquidités étaient placées sur une assurance vie pour garantir l'emprunt. Le but défendu était la diversification et la liquidité et pas uniquement l'aspect financier.

Je n'ai rigoureusement rien à cacher, je voudrai seulement profiter de ma belle affaire pour entreprendre car je n'ai pas moyen d'emprunter sur mon projet de création d'entreprise qui est trop risqué pour une banque. (investissement boursier).

Dans le fond, pourquoi la banque coincerait? Son souci premier n'est il pas de garantir le prêt?
Le fisc? Alors je dois aller les rencontrer.

Et simple curiosité, vous êtes un professionnel de la CCI?


Merci en tous cas : )
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837 > Lezart39
Bonjour Lezart39,

Pour justifier de la valeur de votre bien, vous pouvez faire cela gratuitement en demandant à 2 ou 3 agences immobilières de votre secteur d'estimer votre maison.
Cela reste valable auprès de votre banque.
Mais celle-ci se renseignera également sur le prix d'acquisition et demandera des justificatifs pour justifier l'écart.
Ce sera a vous d'expliquer l'erreur de tarif qui a tourné a votre avantage (et tant mieux pour vous).

Si votre acquisition a eu lieu il y a plus de 5 ans, vous devrez fournir les justificatifs notariaux.
Si votre acquisition a eu lieu il y a moins de 5 ans, cette information est publique et en ligne.
ici: https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

Si vous pensez que la banque ne coincera pas, prenez rdv, vous aurez votre réponse.
Mais si votre banque accepte cela, imaginez le nombre de millions de propriétaire qui ont déjà remboursés une partie de leur crédit immobilier sur leur bien principal et qui pourrait procéder au même montage que vous (via SAS ou SCI) pour s'auto-vendre leur bien (au tarif d'achat ou de construction initial, donc 0€ de marge) juste pour bénéficier de trésorerie pour leur retraite et acheter un camping-car (par exemple)... ou avoir de la trésorerie entrepreneuriale (comme pour vous).

Je vous donne cet exemple volontairement capilo-tracté (tiré par les cheveux) pour que vous compreniez qu'il est peu probable qu'une banque accepte ce montage dans l’état. C'est un montage légal, mais refusé 99% du temps.

Autre solution hormis la SCI (qui ne demande aucun frais administratif autre que la création), pourquoi ne pas proposer le montage suivant:
- faites évaluer votre bien,
- proposez une hypothèque sur le reliquat de valeur du bien (valeur réelle - crédit en cours = reliquat hypothécable)
- faites un crédit pour votre projet (trésorerie si vous avez besoin de fonds).

La banque prendra donc en caution votre bien immobilier pour garantir votre emprunt.

Autre solution: vendez votre maison, vous écraserez votre crédit et aurez du cash.
Vous pourrez soit partir en location provisoirement, soit créer une SCI (que vous n'aimez pas) mais que vous endetterez a votre place pour acquérir un nouveau bien dans lequel vous serez vous-même le locataire (donc vous serez locataire d'un bien appartenant à une SCI dont vous êtes propriétaire).
Astuce: vous pouvez créer cette SCI (qui doit comporter obligatoirement 2 associés) entre vous-même (associé 1) et votre futur SASU (associé 2). Ce qui revient a être propriétaire a 100% d'une SCI...

Prenez RDV avec votre banque, exposer les choses noir sur blanc, vous saurez a quoi vous en tenir.
Je vous souhaite que votre montage soit accepté.... mais je n'y crois pas trop.

Je suis gérant de société (SAS) et conseillé création d'entreprise auprès des CCI (accompagnement des néo-créateurs pour leur montage et procédure CFE).
Spécialisation métiers du transport et logistique.
Et je vois passer tous types de montages, j'en apprends tous les jours, mais je sais ce qui ne passe que très rarement, et votre montage ne passe vraiment que très très très rarement.

Cordialement,
>
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Et d'ailleurs je ne comprends pas l'intérêt du retraité. Car s'il vend sa RP à une société en contractant un prêt et qu'il veut continuer à l'habiter il faudra bien qu'il sorte le remboursement d'une façon ou d'une autre. Alors autant contracter un prêt pour le camping car directement. Et s'il ne souhaite pas habiter la maison et la louer, il pourra le faire en nom propre.

Concernant la SCI ça reste une structure supplémentaire, donc une charge mentale et coûte quand même un peu : assurance et banque...

J'ai pensé à l'hypothèque sur la maison pour un emprunt de trésorerie, mais vu que je souhaite faire de l'investissement boursier je ne tente même pas. Peut être si je présente un autre projet plus fiable...Et en plus, je voudrai sortir la maison de mon patrimoine personnel pour la louer et que les loyers n'impactent pas mes revenus car je serai défalqué sur mon AAH (accident). Donc peut être la mettre en apport en nature?

Merci pour l'astuce SASU+SCI qui permet d'être 100% proprio. Ca pose pas de pb juridique?? Ceci étant cette solution n'est pas non plus la meilleure pour moi car n'ayant aucun revenu je peux toucher les APL. Ce que je ne pourrai pas faire en SCI. Le seul avantage serait d'être chez moi dans un bien que je pourrai valoriser. Mais en fait j'ai déjà une maison que j'adore alors pourquoi m'en séparer pour aller essayer de trouver mieux!?

Non vraiment je crois que mon raisonnement se tient : c'est la meilleure solution pour moi et pour la banque. C'est comme ça que je serai le plus solide.

Pourquoi la banque refuserait de la solidité financière?
La solidité juridique ne la concerne plus si j'apporte un rescrit le montage est couvert par le fisc.

Peut être que je devrai me tourner vers un établissement prêteur ont la politique serait susceptible de comprendre ma démarche.
Après je me doute bien que je dois présenter autre chose qu'un montage juridico fiscal avantageux financièrement. L'intérêt socio économique de mon projet reste à développer pour retenir l'attention. Enfin je crois...?

Merci pour les précisions concernant votre métier, c'est sympa de continuer à bosser ici après vos journées! :)
Bonjour et merci pour toutes vos pistes que j étudierai avec attention.



A noter que contrairement à voir exemple de retraités, j'ai réellement l'intention de quitter cette maison et non de me la lutter avantageusement.

A noter également que je n'ai pas de crédit en cours.

Il me semble que c'est le regard porté sur le montage qui peut poser pb. En effet, évoqué à la va vite cela donne une impression magique de doubler et de s auto vendre un bien. Hors c'est bien différents. Le bien sort de mon patrimoine personnel et est soumis à l IS ainsi que l'impôt de distribution. Je n'ai plus accès aux aides personnelles type anah ou chèque énergie. Et surtout le bien sera soumis à l'obligation de remboursement d'un prêt avec hypothèque! Donc oui c'est intéressant mais ça n'a rien de magique. Et j espère bien le prouver.

Si ça marche pour 1% je souhaite en être. C'est que que j'appelle avoir un problème juridique et j espère bien le dépasser. Il n'y a aucune raison que ce ne soit pas possible pour un jeune qui veut prendre des risques et entreprendre. Sinon il ne faudra pas se plaindre de l'état des investissements et de la croissance.
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