Vente d'un bien démembré et répartition entre usufruitier et nu proprietaire

Bonjour,

Je me pose la question suivante concernant la vente d'un bien immobilier dont voici les caractéristiques.

Appartement acheté par ma mère en 1984 pour la somme de 120 000 EUR.
Apt donné à ses 3 enfants en 1998. Elle a gardé l'usufruit et les 3 enfants ont donc la nue-propriété. Valeur actuelle de 600 000 EUR.

En cas d'une vente de l'apt, et en considération de la valeur de l'usufruit actuelle, ma mère toucherait 30% donc 30% * 600 000 = 180 000 Eur, et les 3 enfants percevraient 70% * 600 000 = 420 000, soit 140 000 chacun.

La question est la suivante, comment calculer les impôts et taxes sur la plus value immobilière dûs à l'administration, considérant que les enfants n'ont rien payé pour obtenir leur 1/3 de quote part de nu-propriété par la donation effectuée en 1998.

1- Autrement dit, faut il appliquer le taux de plus value (19%) + CSG (17.2%) sur la plus value réalisée entre 140 000 (prix cession) - 0 (prix achat) = 140 000 * 36.2% = 50 680

2- Ou alors fais-je totalement fausse route... (d'où cet appel à l'aide car je suis complètement perdu)...

Merci tout le monde pour vos retours ou vos informations...