Déclaration préalable modificative PLU PLUM

Question

Bonjour et merci d'avance pour vos futures réponses. 
Je vous explique notre cas, nous avons remplacé une véranda par une extension bois en faisant appel à une architecte. La DP a été déposée et validée sur un PLU. Nous n'avons pas pu faire exactement ce qui a été déposé en raison du coût du chantier (couverture et ouvertures différentes mais même volumétrie). Le chantier se termine et je décide de faire une DP pour remettre dans les clous ce que nous avons construit et là, surprise, le PLU a changé et il est passé au PLUM. Ce nouveau PLUM déclare notre parcelle inondable par ruissellement. Du coup l'urbanisme refuse de me valider ma nouvelle DP… 
Que puis-je faire ? Nous commençons à paniquer…

Josh Randall · Accepted Answer

M'est avis que même en ayant respecté les cotes ils auraient attaqué...
Va falloir faire preuve de patience

Josh Randall · Answer

Bonjour

Votre nouvelle DP a été refusée mais cela ne remet pas en cause celle que vous avez obtenu précédemment. Les travaux n'étant juste pas conformes à ceux de l'autorisation obtenue, vous n'enverrez jamais la DAACT en mairie...

Josh Randall · Answer

Ils attaquent pour quelle raison ?

BmV · Answer

Une "Perte d'ensoleillement" se plaide au tribunal civil.
Et ça ne remet donc pas en cause directement la DP.

S'ils attaquent cette DP en mairie, ils seront déboutés car aucun trouble anormal de voisinage de ce genre ne peut être envisagé dans un document administratif ; ils ne peuvent attaquer la DP que si elle est contraire aux règles administratives, notamment celles du PLU.

matthcorg · Answer

La maison de ces voisins était en location quand nous nous sommes lancés dans cette extension. Je viens de voir le texte suivant : 

"Si le voisin ne respecte pas l'une de ces deux conditions et n'apporte pas une preuve de la détention de son bien ou de l'occupation régulière des lieux, il ne pourra pas mener à bien son recours contre votre permis de construire. En effet, la juridiction administrative rejettera sa requête pour irrecevabilité. Par conséquent, vous serez en mesure de débuter la construction de votre projet urbanistique."

Si l'on arrive à prouver qu'ils n'étaient jamais là par des attestations sur l'honneur des autres voisins directs, vous pensez que ça puisse avoir un poids ? On se demandait pourquoi ils venaient sortir leurs poubelles (avec de faux déchets) tt les semaines…

Josh Randall · Answer

Donc là mes voisins auront de tt facon gain de cause du fait que la DP ne soit pas respectée ?
Si l'objet du recours des voisins est uniquement lié à la perte d'ensoleillement ils ne pourront arguer que les travaux ne respectent pas ce qui a été autorisé. D'ailleurs qu'ont fait les voisins: un recours gracieux, un recours contentieux ou ils ont saisi la justice civile (perso je pencherai pour la dernière hypothèse)

Quelles peuvent les conséquences ?
Ce sera au juge de décider (si les voisin ont saisi le juge civil). Au pire, ce serait une démolition et remise à l'état initial du terrain. Encore faut-il que la perte d'ensoleillement soit prouvée.
 
Vous pensez qu'expliquer tout ça devant un adjoint au maire peut être profitable ?
S la justice est saisie la mairie ne prendra pas partie

matthcorg · Answer

J'espère vraiment que l'on va limiter les dégâts. :(
J'imagine même pas la perte d'argent entre la démolition et remettre comme avant… Sachant qu'il faudrait surement se remettre au PLU actuel. Bref, l'enfer !

matthcorg · Answer

Rebonjour, je reviens vers vous pour donner la suite. 

J'ai réussi à faire valider une nouvelle DP qui reprend exactement ce qui a été construit. Nous l'avons affichée il y a un peu plus d'un mois. Du coup je pensais que nous étions sorti d'affaire, mais mon avocat me dit que les autorisations sont toujours délivrées sous réserve du droit des tiers. Notre dossier peut être conforme sur le plan du droit de l’urbanisme et attaquable sur le plan civil notamment par exemple pour la perte d’ensoleillement (ce qui est maintenant le cas vu que l'expert a rejeté tous les autres arguments). Donc nous restons attaquables pendant encore 5 ans ? Nous souhaitons aujourd'hui vendre et on se retrouve bloqué avec notre bien… 

Je ne sais plus trop quoi faire. Nous allons bien-sur attendre le délai pour avoir attestation de conformité mais malgré cela ils peuvent encore s'en prendre à nous. Je ne comprends pas, je trouve ça dingue, on n'a rien demandé. Je me demande si nous ne devrions pas les attaquer…

Josh Randall · Answer

Bonjour

Donc nous restons attaquables pendant encore 5 ans ?
Oui sur le plan civil. Cela ne veut pas dire qu'ils vont le faire. Le préjudice doit être réel parfaitement motivé et peut s'avère long, parfois coûteux et surtout aléatoire

Je me demande si nous ne devrions pas les attaquer…
Sur quelle base ?

Josh Randall · Answer

La DP a été acceptée et l'affichage réglementaire a été effectué. Le voisin dispose de 2 mois pour exercer un recours au niveau administratif (recours gracieux, hiérarchique ou contentieux).
La question se posera de savoir si l'autorisation qui vous a été délivrée est légale ou non compte tenu du classement en zone inondable.

Vos voisins disposeront de 5 ans pour saisir la justice civile pour un motif qui leur sera propre et qui, comme je le disais, devras être motivé. Avec une issue longue, parfois coûteuse et aléatoire.

Il en sera de même pour vous, saisir le tribunal civil pour recours abusif ne préjuge en rien d'une décision qui vous serait favorable. 
D'autant que, sauf erreur, vos voisin ne semblent pas avoir fait de recours au civil.

S'il n'y a rien en cours aujourd'hui, aucun recours, vous pouvez vendre votre bien.

matthcorg · Answer

Si ils nous attaquent au civil :
Ma question à l'avocat
Si nous avons un accord de conformité délivré, Ils pourront continuer à attaquer ? Alors que tout est en règle ?
Sa réponse
Les autorisations sont toujours délivrées sous réserve du droit des tiers. Votre dossier peut être conforme sur le plan du droit de l’urbanisme et attaquable sur le plan civil notamment par exemple pour la perte d’ensoleillement.
Vous ne pouvez faire l’économie d’aviser vos éventuels acquéreurs.

Donc  je me dis que le procédure dans laquelle ils nous noient va déprécier notre bien… Je ne comprends pas que l''on puisse attaquer sans cesse pour des motifs changeants et que nous ne puissions pas réépliquer….

Josh Randall · Answer

La réponse de votre avocat ne fait que reprendre l'article A424-8 du Code de l'urbanisme (dernier alinéa).
Ce en quoi il a parfaitement raison. 

Cependant, cela ne veut pas forcément dire que votre bien va être déprécié.
Si le conflit de voisinage ne concerne que vos voisins et vous il n'est pas certain que la vente générera ces mêmes conflits avec les futurs acquéreurs (même si j'ai un sérieux doute).

matthcorg · Answer

Oui mais j'ai l'obligation de le dire au futur acquéreur même si cela ne le concerne pas et ne concerne pas vraiment le bien. C'est bien ça ?

Josh Randall · Answer

Je ne maitrise pas trop cet aspect légal (je ne fais qu'instruire les demandes de DP et PC) donc je m'abstiendrais de toute réponse complémentaire sur ce sujet particulier de peur de vous induire en erreur

matthcorg · Answer

Re-Bonjour,
nous sommes à la fin du recours des tiers de la nouvelle DP. Le dossier de l'expert judiciaire est parti chez le juge depuis fin décembre. Combien de temps le juge met à rendre son verdict suite à la réception du dossier de l'expert ? Merci encore… je croise les doigts

Josh Randall · Answer

Bonjour

Va falloir attendre. Impossible de vous dire quand le juge va statuer.

matthcorg · Answer

Re-Re-bonjour,
nouveau courrier ce matin. Donc ils attaquent la nouvellle DP validée. 
Ils font un recours gracieux contre la non opposition de l'urbanisme à l'égard de cette nouvelle DP.

Josh Randall · Answer

Bonjour,

Si la commune garde sa ligne de conduite concernant votre dossier, elle ne répondra pas. Or lors d'un recours gracieux, le silence de l'administration vaut rejet.

Si vos voisins veulent aller au bout de leur démarche, le recours gracieux leur servira à fourbir leurs armes en vue de saisir le tribunal administratif.

Josh Randall · Answer

Bonjour

Tout va dépendre du recours lui-même et de l'appréciation qu'en aura le juge.
Le pire serait une remise à l'état initial.

Josh Randall · Answer

La DAACT valide le fait que les travaux que vous avez effectués sont conformes à l'autorisation obtenue.

Le recours est fait par des tiers qui s'estiment lésés soit par l'autorisation qui a été délivrée par la commune (et dans ce cas ils font un recours administratif), soit par les travaux eux-mêmes (recours devant la juridiction civile).

Josh Randall · Answer

Je maîtrise mal les sanctions applicables. Mais elles pourraient conduire, au pire, à une annulation de l'autorisation et à une destruction de la construction litigieuse.

Déclaration préalable modificative PLU PLUM

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