Tavaux éxécutés sans vote en A.G
louisianne
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pgd -
pgd -
Bonjour,
Notre syndic professionnel a fait exécuter des travaux en 2019 sur certains éléments communs (changement partiel de tés de réglage et désembouage partiel du chauffage collectif SANS VOTE EN A.G 2018 sur SIMPLE EXIGENCE d'un nouveau copropriétaire qui, pourtant, avait connaissance d'une insuffisance de température dans ses chambres: le vendeur avait fait préciser dans le P.V.de 2017 transmis par le notaire lors de la transaction, cet inconvénient. Les travaux n'avaient donc PAS DE CARACTERE D'URGENCE et la rénovation complète du chauffage de TOUTE la copro (de 1972) était déjà prévue pour été 2020.
De plus, ces travaux n'ont pas été suivis par le C.S.
Comment rédiger un ODJ pour 2020 en vue d'un vote contre la prise en charge par le syndicat de cette facture (déjà réglée)?
Merci pour votre aide.
...et bonne année à tous.
Notre syndic professionnel a fait exécuter des travaux en 2019 sur certains éléments communs (changement partiel de tés de réglage et désembouage partiel du chauffage collectif SANS VOTE EN A.G 2018 sur SIMPLE EXIGENCE d'un nouveau copropriétaire qui, pourtant, avait connaissance d'une insuffisance de température dans ses chambres: le vendeur avait fait préciser dans le P.V.de 2017 transmis par le notaire lors de la transaction, cet inconvénient. Les travaux n'avaient donc PAS DE CARACTERE D'URGENCE et la rénovation complète du chauffage de TOUTE la copro (de 1972) était déjà prévue pour été 2020.
De plus, ces travaux n'ont pas été suivis par le C.S.
Comment rédiger un ODJ pour 2020 en vue d'un vote contre la prise en charge par le syndicat de cette facture (déjà réglée)?
Merci pour votre aide.
...et bonne année à tous.
A voir également:
- Travaux non votés en ag
- Réception des travaux et paiement du solde - Guide
- Vote en ag de copropriété de propriété démembré - Guide
- Modèle de lettre pour travaux non effectués - Guide
- Modele affiche travaux dans immeuble - Guide
- Attestation de fin de travaux pdf - Guide
6 réponses
Bonjour,
Si on veut ne pas prendre en compte cette facture, il faut lors de l'approbation des comptes voter le montant moins cette facture, puis dire qui doit la prendre en compte et faire en sorte que cette prise en compte se fasse....
exemple : si l'AG décide que c'est au syndic de la payer, encore faut-il que le dit syndic soit OK, sinon cette facture risque d'être mise en attente indéfiniment jusqu'à ?......
Si on veut ne pas prendre en compte cette facture, il faut lors de l'approbation des comptes voter le montant moins cette facture, puis dire qui doit la prendre en compte et faire en sorte que cette prise en compte se fasse....
exemple : si l'AG décide que c'est au syndic de la payer, encore faut-il que le dit syndic soit OK, sinon cette facture risque d'être mise en attente indéfiniment jusqu'à ?......
Chaque syndic possède des possibilités de disposer d'une certaine somme d'argent sans avoir à demander une quelconque autorisation. Je pense que cette somme est compatible avec les dispositions votées précédemment en A. Gle.
Ce qu'il faut définir c'est s'il y avait urgence à effectuer ces travaux. Je pense que oui si, comme vous le dites, les températures enregistrées chez un résident n'atteignent pas les 18° minimum admis.
Depuis notre bureau il nous est difficile de véritablement apprécier la situation que vous décrivez.
Merci aussi à vous........
Ce qu'il faut définir c'est s'il y avait urgence à effectuer ces travaux. Je pense que oui si, comme vous le dites, les températures enregistrées chez un résident n'atteignent pas les 18° minimum admis.
Depuis notre bureau il nous est difficile de véritablement apprécier la situation que vous décrivez.
Merci aussi à vous........
Bonjour
Les travaux n'avaient donc PAS DE CARACTERE D'URGENCE .; et si c'était vous qui vous étiez retrouvé sans chauffage ??? auriez - vous attendu l'été 2020 ???
dans ce cas , OUI , il y a URGENCE , et le syndic n'a pas à attendre l'AG avant de faire le nécessaire
Les travaux n'avaient donc PAS DE CARACTERE D'URGENCE .; et si c'était vous qui vous étiez retrouvé sans chauffage ??? auriez - vous attendu l'été 2020 ???
dans ce cas , OUI , il y a URGENCE , et le syndic n'a pas à attendre l'AG avant de faire le nécessaire
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Posez votre questiontravaux partiels non votés : MONTANT 1 226€
rénovation complète votée . MONTANT 15 000€
Il faudrait regarder les résolutions d'AG, mais il y a de grandes chances d'une part que 15000 € de travaux ne soient pas de la gestion courante au compte 615, donc pas à l'initiative du syndic et d'autre part que pour ces montants le syndic soit obligé de faire une mise en concurrence et de demander l'avis du CS.....
Un Coproprietaire Attaque Son Syndic Suite À Un Depassement Du Budget Travaux Lors De L'assemblee Generale
Les faits
L'assemblée générale vote des travaux sur les ascenseurs pour un montant de 23100 €. Le syndic les fait réaliser pour 33570 € sans accord de l'AG sur ce dépassement. Un copropriétaire réclame en justice au syndic des dommages et intérêts correspondant au supplément de travaux qu'il a dû payer.
Ce que dit la loi
L'article 1382 du code civil décide que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Concrètement, toute personne qui cause un préjudice à une autre doit la dédommager. De son côté, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit, entre autres obligations, que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.
L'interprétation des juges
Dans un premier temps, le juge de proximité d'Antibes rejette la demande du copropriétaire. Selon le jugement, « le montant total des travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu'ils détiennent et un seul d'entre eux ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté en assemblée générale constitue pour lui-même des dommages et intérêts ». Pour le magistrat, la mise en cause éventuelle du syndic doit être le fait du syndicat des copropriétaires, et non le fait d'un copropriétaire en son nom personnel. Mécontent de cette décision, l'intéressé se pourvoit en cassation (il n'est pas possible de faire appel d'une décision du juge de proximité). La Cour de cassation casse et annule le jugement. Pour la Cour suprême, « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission ». En clair, un copropriétaire qui a subi un préjudice par la faute du syndic est tout à fait fondé à mettre en cause la responsabilité de ce dernier pour obtenir réparation
Notre analyse
Il a longtemps été admis par les tribunaux que seul le syndicat des copropriétaires, et non les copropriétaires à titre individuel, pouvait mettre en cause la responsabilité du syndic. La Cour de cassation admet, au contraire, depuis plusieurs années que le syndic est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, conformément à l'article 1382 du code civil. Les juristes parlent de responsabilité « quasi-délictuelle » (par opposition à la responsabilité « contractuelle qui ne peut pas jouer ici, aucun contrat ne liant le syndic et les copropriétaires individuellement).
Le syndic est, notamment, chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'AG (art. 18 de la loi de 1965). Il doit, bien sûr, respecter à la lettre la décision votée, sans aller au-delà. Ainsi, si l'assemblée a approuvé un montant déterminé de travaux, le syndic ne peut, de sa propre autorité, commander des travaux pour un montant supérieur. Dans les faits, nombre de syndics s'abstiennent pourtant de convoquer une nouvelle assemblée pour valider des travaux supplémentaires et « régularisent » les dépassements a posteriori. Une attitude risquée, comme le montre cette affaire. Ils peuvent avoir à indemniser le surcoût de charges qui découle de leur maladresse. Le copropriétaire qui met en cause la responsabilité du syndic doit cependant prouver qu'il a commis une faute dans l'exercice de sa mission, ce qui a entraîné pour lui un préjudice personnel (cass. civ. 3* du 9.7.8$, n° 83-12960). En l'occurrence, la faute du syndic a consisté à faire réaliser des travaux pour un montant excédant celui voté par l'AG. Quant au préjudice, c'est le surcoût mis à la charge du copropriétaire.
Les faits
L'assemblée générale vote des travaux sur les ascenseurs pour un montant de 23100 €. Le syndic les fait réaliser pour 33570 € sans accord de l'AG sur ce dépassement. Un copropriétaire réclame en justice au syndic des dommages et intérêts correspondant au supplément de travaux qu'il a dû payer.
Ce que dit la loi
L'article 1382 du code civil décide que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Concrètement, toute personne qui cause un préjudice à une autre doit la dédommager. De son côté, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit, entre autres obligations, que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.
L'interprétation des juges
Dans un premier temps, le juge de proximité d'Antibes rejette la demande du copropriétaire. Selon le jugement, « le montant total des travaux de rénovation et de mise aux normes des ascenseurs doit être acquitté par l'ensemble des copropriétaires au prorata des millièmes qu'ils détiennent et un seul d'entre eux ne peut pas exiger, à titre personnel, que la différence entre le montant des travaux et celui voté en assemblée générale constitue pour lui-même des dommages et intérêts ». Pour le magistrat, la mise en cause éventuelle du syndic doit être le fait du syndicat des copropriétaires, et non le fait d'un copropriétaire en son nom personnel. Mécontent de cette décision, l'intéressé se pourvoit en cassation (il n'est pas possible de faire appel d'une décision du juge de proximité). La Cour de cassation casse et annule le jugement. Pour la Cour suprême, « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission ». En clair, un copropriétaire qui a subi un préjudice par la faute du syndic est tout à fait fondé à mettre en cause la responsabilité de ce dernier pour obtenir réparation
Notre analyse
Il a longtemps été admis par les tribunaux que seul le syndicat des copropriétaires, et non les copropriétaires à titre individuel, pouvait mettre en cause la responsabilité du syndic. La Cour de cassation admet, au contraire, depuis plusieurs années que le syndic est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, conformément à l'article 1382 du code civil. Les juristes parlent de responsabilité « quasi-délictuelle » (par opposition à la responsabilité « contractuelle qui ne peut pas jouer ici, aucun contrat ne liant le syndic et les copropriétaires individuellement).
Le syndic est, notamment, chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'AG (art. 18 de la loi de 1965). Il doit, bien sûr, respecter à la lettre la décision votée, sans aller au-delà. Ainsi, si l'assemblée a approuvé un montant déterminé de travaux, le syndic ne peut, de sa propre autorité, commander des travaux pour un montant supérieur. Dans les faits, nombre de syndics s'abstiennent pourtant de convoquer une nouvelle assemblée pour valider des travaux supplémentaires et « régularisent » les dépassements a posteriori. Une attitude risquée, comme le montre cette affaire. Ils peuvent avoir à indemniser le surcoût de charges qui découle de leur maladresse. Le copropriétaire qui met en cause la responsabilité du syndic doit cependant prouver qu'il a commis une faute dans l'exercice de sa mission, ce qui a entraîné pour lui un préjudice personnel (cass. civ. 3* du 9.7.8$, n° 83-12960). En l'occurrence, la faute du syndic a consisté à faire réaliser des travaux pour un montant excédant celui voté par l'AG. Quant au préjudice, c'est le surcoût mis à la charge du copropriétaire.
La législation juridique et financière évolue en permanence...