Création SCI et travaux

- - Dernière réponse :  nntn - 4 sept. 2019 à 15:59
Bonjour,
Nous recherchons des conseils urgent suite à la signature d'un compromis de vente.
Ma compagne et moi avons chacun un bien immobilier que nous mettons en location non meublée et que nous déclarons en micro foncier.
Nous allons acheter une maison et avons signés un compromis de vente.
Afin de prévoir l’héritage de nos enfants, nous pensons acheter cette maison en créant une SCI.
Dans cette maison se trouve un appartement avec accès indépendant que nous allons mettre en location.
Nous allons réaliser plus de 80 000€ de travaux dans cette maison mais la majeur partie des travaux sera réalisée dans la partie ou nous habiterons. Dans l'appartement à louer il n'y a qu'une fenêtre simple vitrage à changer, un conduit fibro ciment à enlever un disjoncteur à installer et un escalier en béton à refaire soit env 15 000€ de travaux.
Il y a des travaux qui vont concerner l'immeuble en général comme installer un système de potabilisation de l'eau (5000€), Isoler les combles (4000€).
Et le restant des travaux dans la partie que nous allons occuper.
Mes questions sont les suivantes:
Est-il intéressant de créer une SCI ?
Devons nous uniquement déclarer les travaux dans l'appartement loué pour réaliser un déficits foncier ?
Nous allons obtenir la maison en novembre mais comme le temps des travaux novembre-decembre-janvier il n'y aura pas de locataires, avons nous quand même le droit de déclarer ces travaux pour créer un déficits foncier en 2020 ?
Comment réduire notre impôt avec le reste des travaux dans la partie de la maison qui nous sera destinée ?
La SCI doit-elle nous louer le reste de la maison afin de déduire les travaux réalisés ? Mais du coup nous allons payer plus d’impôts en déclarant plus de revenus fonciers ?
Dans ces cas là comment faire pour le CITE et l'eco PTZ ?
Merci de nous aiguiller.
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1 réponse

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Merci
Bonjour

Devons nous uniquement déclarer les travaux dans l'appartement loué pour réaliser un déficits foncier ? 

Oui

Comment réduire notre impôt avec le reste des travaux dans la partie de la maison qui nous sera destinée ? 

Ca ne se deduit pas.
Hormis peut etre l'isolation si les critères sont respectés et realises par une entreprise rge.

La SCI doit-elle nous louer le reste de la maison afin de déduire les travaux réalisés ? 

Ca n'a aucun sens.
De plus vous seriez bon pour un controle fiscal avec les pénalités pous abus de droit (40% de penalites)
Merci pour votre réponse.
Les travaux seront réalisés dès que j'aurais la maison à savoir novembre décembre janvier. Si je met des locataires dans l'appartement à partir de février je pourrai quand même déduire les travaux réalisés en novembre décembre janvier ?
flocroisic
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10154 > nntn -
Oui si vous ne tardez pas ensuite à le mettre sur le marché de la location.
Vous le louerez meublé ou non meublé?
De ce que j'ai compris si je le met en location meublé par le biais de la SCI elle sera soumise à l'IS ce qui ne m'arrangerai pas. Je crois également que si elle est soumise à l'IS, la SCI n'a pas le droit au CITE et à l'eco PTZ... ce qui ne m'arrangerai pas non plus..
flocroisic
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10154 > nntn -
Pour etre à l'is, il faut que les recettes des biens en meublé soient > 10 % des recettes totales.
La sci ne beneficie pas du cite, n'etant pas une personne physique.
Ce serait en tant qu'occupant payant les travaux (facture à votre nom) que vous pourriez beneficier du cite.
Donc si je comprend bien (désolé mais tous ça est très compliqué pour un novice)
Si j''achète en SCI.
Sachant que l'appartement fait 40m2 ( situé sur toute la moitié de l'étage donc représente 50% de la surface au sol de l'étage et donc 25% de l'ensemble) et la maison 120m2 donc 75% de la surface total.
Je peut déclarer sur mes impôts perso les travaux de rénovation énergétiques faits par des pro qualifiés RGE qui me donneront le doit au CITE et à l'éco PTZ. A savoir dans mon cas l'achat et l'installation:
D'un poêle à granulé, d'un chauffe eau thermodynamique et isolation des combles à hauteur de 75%.

Ensuite, je peux déclarer en déficits foncier sur la SCI:
25% de l'isolation par l’intérieur réalisée dans l’intégralité de la maison (car l'isolation des autres parois de la maison vont quand même isoler l'appartement et que la surface de l'appartement représente 1/4 de la surface de la maison)
Travaux de reconstruction de l'escalier extérieur donnant accès à l'appartement ( servant uniquement pour cet appartement )
Remise en état de l'installation électrique de l'appartement
25% de l'installation d'un système de potabilisation de l'eau (qui est actuellement l'eau du canal de Provence) 50% du changement des tuiles sur toiture,
Frais de désamiantage d'une colonne en amiante.

Sachant que certains travaux non éligibles au CITE et éco PTZ vont être réalisés par moi-même dans l'appartement à louer à savoir (Isolation par l'intérieur, électricité, changement des tuiles) , puis-je quand même déduire l'achat des matériaux ? fusibles, cables, compteur, tuiles, perceuse, burineur ? qui représente quand même des frais non négligeables.

Il y a t-il des erreurs ?
Merci pour ces conseils.
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