Calcul de la plus-value dans la cas d'héritage avec usufruit (bis) ?

Bonjour,
Nous venons de vendre la maison parentale et je suis surpris du montant de la plus-value calculée par le notaire et des impôts et taxes qui en découlent. Je voudrais savoir si les valeurs prises en compte sont correctes et la méthode appropriée.

Mon Père décède en octobre 2005.
Maman conserve les 50% du Bien, plus un usufruit de 20% du Bien (comme elle a 70 ans à ce moment, elle obtient 40% de la part de mon Père, soit 20% du Bien)
Les 3 enfants héritent du reste de la part de mon père, à parts égales, soit 10% du Bien chacun.
En juillet 2019 la maison est vendue, l'usufruit passe à ce moment à 20% de la part de mon père, ce qui au final accorde à chaque enfant 13,333% de la valeur du Bien.

Le calcul de la plus-value brute est simple, dans le cas d'un Bien en pleine propriété, à savoir :
PVB = (valeur de cession) - (valeur d'acquisition * 1,15)
(15% de frais d'entretien sont ajoutés à la valeur d'acquisition du dit Bien).

C'est ce calcul qui a été appliqué par le notaire pour obtenir la plus-value de la part de chaque enfant, soit :
PVB = (13,333% de la valeur de cession du Bien) - ((10,000% de la valeur d'acquisition du Bien) * 1,15)

C'est à ce point là que je conteste cette méthode, car il ne s'agit pas du même Bien entre l'acquisition et la cession.
La plus-value, qui résulte normalement de la différence de valeur entre l'acquisition et la vente, est en plus gonflée de 33% par le changement de la part de chaque héritier.
Cet artifice est tel que la somme des plus-values des enfants est largement supérieure à la plus-value réelle du Bien (les 50% de mon Père).

Pour moi, au final, chaque enfant hérite de 13,333% du Bien et il serait plus juste que la plus-value soit :
PVB = (13,333% de la valeur de cession du Bien) - ((13,333% de la valeur d'acquisition du Bien) * 1,15)

Les questions que je (me) pose :
- Est-ce que le notaire est en droit d'appliquer la formule de calcul de la plus-value brute en pleine propriété d'un Bien à un héritage soumis à un usufruit ?
- N'y a-t-il pas une formule plus appropriée, et plus juste, au calcul de la PVB sur un héritage soumis à usufruit ?

Merci