TOEM et régularisation annuelle du loyer en rétroactif
MS
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Modifié le 24 juin 2019 à 15:52
djivi38 Messages postés 51836 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 septembre 2024 - 24 juin 2019 à 17:49
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djivi38
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24 juin 2019 à 16:27
24 juin 2019 à 16:27
bonjour,
1/ ARRIÉRÉS de TEOM :
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. » (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
2/ RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1)
- Une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. Cependant, le bailleur peut faire une révision en cours de bail s’il a oublié de la faire à l’échéance, MAIS l'augmentation de loyer qui en résultera ne prendra effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (par courrier R+AR pour éviter tout litige).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.
"suis-je en droit de réclamer compensation sur la durée totale pendant laquelle l'agence a géré le bien"
C'est vous qui êtes responsable du choix de l'agence : sa seule "punition" sera de li retirer la gestion de votre logement.
Par ailleurs, vous auriez pu lui fournir copie de vos avis de TF sans qu'elle ait besoin de vous les demander...
cdt.
1/ ARRIÉRÉS de TEOM :
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. » (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
2/ RÉVISION DU LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/2014-03-27/ (art 17-1)
- Une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé. Cependant, le bailleur peut faire une révision en cours de bail s’il a oublié de la faire à l’échéance, MAIS l'augmentation de loyer qui en résultera ne prendra effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (par courrier R+AR pour éviter tout litige).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.
"suis-je en droit de réclamer compensation sur la durée totale pendant laquelle l'agence a géré le bien"
C'est vous qui êtes responsable du choix de l'agence : sa seule "punition" sera de li retirer la gestion de votre logement.
Par ailleurs, vous auriez pu lui fournir copie de vos avis de TF sans qu'elle ait besoin de vous les demander...
cdt.
Merci pour votre réponse. Alors, questions subsidiaires :
- Dans mon cas, ma TOEM n'est pas "provisionnée" dans le loyer ou les charges payées par le locataire. Du coup, votre texte (et l'histoire des 3 ans) concerne un autre cadre juridique ? Quid de mon cas ?
- Pour la responsabilité, vous dites que j'aurais du envoyer la TF à l'agence. Mais vous savez, si l'agence prend 10% des loyers que je touche, c'est justement parce que
1/ j'y connais rien, je ne suis pas ingénieur, et n'ai aucune envie de mettre mon nez là dedans et avoir des migraines ; donc ne connaissant pas l'info au moment des faits et ayant choisi de déléguer tout ca à l'agence, dont c'est le domaine quotidien et pour lequel ils sont rémunérés expressément, comment puis je encore etre responsable de leur erreur ?
2/si j'avais su et voulu faire le taf de l'agence, peut etre que dans ce cas je me serais évité une perte de 10% des loyers ?! Pourquoi ne pas m'occuper moi meme de l'envoi des quittances pendant qu'on y est ? Donc j'ai un contrat avec une agence, mais ils peuvent ne rien faire de leurs obligations, par contre moi je suis tenu de faire la mienne (payer leur commission) et les leur vous dites ? Ca me surprend quand meme.
Si on paie un professionnel, ce n'est pas seulement pour gagner du temps, c'est aussi (ou surtout selon les cas) pour bénéficier de leurs connaissances, expérience et expertise. Je ne pensais pas avoir besoin d'apprendre leur métier pour ensuite perdre mon temps à vérifier s'ils font bien leur job, et quand meme les payer derriere ?!
- Dans mon cas, ma TOEM n'est pas "provisionnée" dans le loyer ou les charges payées par le locataire. Du coup, votre texte (et l'histoire des 3 ans) concerne un autre cadre juridique ? Quid de mon cas ?
- Pour la responsabilité, vous dites que j'aurais du envoyer la TF à l'agence. Mais vous savez, si l'agence prend 10% des loyers que je touche, c'est justement parce que
1/ j'y connais rien, je ne suis pas ingénieur, et n'ai aucune envie de mettre mon nez là dedans et avoir des migraines ; donc ne connaissant pas l'info au moment des faits et ayant choisi de déléguer tout ca à l'agence, dont c'est le domaine quotidien et pour lequel ils sont rémunérés expressément, comment puis je encore etre responsable de leur erreur ?
2/si j'avais su et voulu faire le taf de l'agence, peut etre que dans ce cas je me serais évité une perte de 10% des loyers ?! Pourquoi ne pas m'occuper moi meme de l'envoi des quittances pendant qu'on y est ? Donc j'ai un contrat avec une agence, mais ils peuvent ne rien faire de leurs obligations, par contre moi je suis tenu de faire la mienne (payer leur commission) et les leur vous dites ? Ca me surprend quand meme.
Si on paie un professionnel, ce n'est pas seulement pour gagner du temps, c'est aussi (ou surtout selon les cas) pour bénéficier de leurs connaissances, expérience et expertise. Je ne pensais pas avoir besoin d'apprendre leur métier pour ensuite perdre mon temps à vérifier s'ils font bien leur job, et quand meme les payer derriere ?!
djivi38
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Modifié le 8 oct. 2019 à 12:19
Modifié le 8 oct. 2019 à 12:19
TEOM : Quid de mon cas ?
Vous pouvez la réclamer pour les 3 dernières années.
Je vous donne à lire la totalité de mon topo sur la TEOM (post 2) sur ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8214240-la-taxe-et-le-service-d-enlevement-des-ordures-menageres-sont-ils-dus-en-meuble#2
cdt.
Vous pouvez la réclamer pour les 3 dernières années.
Je vous donne à lire la totalité de mon topo sur la TEOM (post 2) sur ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8214240-la-taxe-et-le-service-d-enlevement-des-ordures-menageres-sont-ils-dus-en-meuble#2
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...