Valeur de l’usufruit dans un achat de propriété en démantèlement
Bernard
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21 févr. 2019 à 19:42
Poisson92100 Messages postés 26287 Date d'inscription samedi 15 novembre 2014 Statut Membre Dernière intervention 27 mars 2024 - 22 févr. 2019 à 13:06
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Poisson92100
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21 févr. 2019 à 19:48
21 févr. 2019 à 19:48
L'usufruit se calcul par l 'application d'un pourcentage multiplié par la valeur du bien en pleine propriété
a) La valeur en PP doit etre celle du marché et le trésor public peut vous redresser si vous vous en écartez trop
b) pour le % si vous utilisez celui du barème de l'administration vous ne risquez aucune contestation - il n'est pas interdit d'utiliser un autre pourcentage (on partle souvent de l'usufruit "économique" mais il faut etre capable d'ne justifié, d'abord au notaire qui refusera un montant farfelu et ensuite ne cas de contrôle
Enfin si la santé du vendeur laisse prévoir un décès rapide la vente sera soit nulle soit contesté
A part cela vendre un usufruit est une opération rare car quasi tjs sans intérêt autre que des frais *- Pour vous en dire plus il faut nous dire quel bien, qui vente (age) et qui acheté (lien de parenté)
a) La valeur en PP doit etre celle du marché et le trésor public peut vous redresser si vous vous en écartez trop
b) pour le % si vous utilisez celui du barème de l'administration vous ne risquez aucune contestation - il n'est pas interdit d'utiliser un autre pourcentage (on partle souvent de l'usufruit "économique" mais il faut etre capable d'ne justifié, d'abord au notaire qui refusera un montant farfelu et ensuite ne cas de contrôle
Enfin si la santé du vendeur laisse prévoir un décès rapide la vente sera soit nulle soit contesté
A part cela vendre un usufruit est une opération rare car quasi tjs sans intérêt autre que des frais *- Pour vous en dire plus il faut nous dire quel bien, qui vente (age) et qui acheté (lien de parenté)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
21 févr. 2019 à 20:38
- il s’agit deux personnes sans lien de parenté: le futur usufruitier a 70 ans et futur nu-propriétaire est plus jeune.
- il s’agit d’une PP en vente sur le marché à 200 000 euros
Le projet d’achat est le suivant:
- L’usufruit serait attribué en contrepartie de 20 000 euros (au lieu des 80 000 euros selon le barème fiscal)
- le nu-propriétaire financerait le reste à savoir 180 000 euros
Est-ce qu’un notaire peut accepter une opération de la sorte?
Qu’en-dira-t-on également le trésor public? L’usufruitier aurait il un impôt à payer pour ce “cadeau”?
Merci.
22 févr. 2019 à 11:12
vous courez au redressement si le notaire accepte (j'en doute) de faire l'acte
déjà attendez le 71e anniversaire (date de l'acte) du futur usufruitier le barème donnera alors 30% au lieu de 40%
S'agissant d'un achat je suppose qu'on ne peut faire varier le prix de 200 000 ?
L'usufruitier devra décaisser devant notaire 60000 vous n'y couperez pas
La seule marge de manœuvre possible est la prise en charge de l'ensemble des frais de notaire par le nue propriétaire et non par les deux au prorata de leurs droits
Le NP peut donner à l'usufruitier de l 'argent mais les droits sont de 60%
le NP peut prêter à l'usufruitier une partie de l'argent dont il à besoin pour acheter mais il y a un article du CGI qui impose un enregistrement aux impôts du contrat de prêt outre que la loi oblige le notaire à l'interroger sur l'origine des fonds
Attention le prêt devant etre tracé il sera visible au décès de l'usufruitier et le NP détiendra une créance sur sa succession
et bien sur toutes ces réponses sont valable s'il n'y a pas une magouille ou des éléments non usuels que vous ne dites pas ici
22 févr. 2019 à 11:12
22 févr. 2019 à 12:05
Pour répondre aux questions et commentaires:
- Oui, il s'agit d'un usufruitier qui est très cher au nu propriétaire
- Pour le moment, il ne s'agit que d'un projet: les chiffres avancés précédemment n'ont qu'un but de simulation pour comprendre les implications.
- Ce projet mutuel a pour base de vouloir que tout soit fait en règle aussi bien face au notaire que envers le trésor publique) d'où l'ensemble de ces questions (face à mon ignorance sur ce sujet).
Je me permets aussi de vous posez des questions supplémentaires:
- A la mort de l’usufruitier, l'usufruit reviendrait automatiquement au nu-propriétaire qui aurait alors la PP?
- Ou bien ses héritiers pourraient prétendre d'un héritage sur l'usufruit? (je rappelle l'usufruitier est seulement un tier pour le nu-propriétaire)
- Est-ce qu'il y aurait besoin d'un testament pour s'assurer que l'usufruit revienne au nu-propriétaire?
- Est qu'il y aurait des droit de succession à payer pour le nu-propriétaire? (sachant que l'usufruitier est un tier. pas de lien de parenté)
22 févr. 2019 à 13:06
oui
- Ou bien ses héritiers pourraient prétendre d'un héritage sur l'usufruit? (je rappelle l'usufruitier est seulement un tier pour le nu-propriétaire)
non l'usufruit disparait et ne fait donc pas partie de la sucession
- Est-ce qu'il y aurait besoin d'un testament pour s'assurer que l'usufruit revienne au nu-propriétaire? aucun rapport
- Est qu'il y aurait des droit de succession à payer pour le nu-propriétaire? (sachant que l'usufruitier est un tier. pas de lien de parenté)
Non aucun- l'usfruit disparait et n'est donc pas héritier
0 la mort de l'usufruitier la seule chose qu'il reste c'est l'éventuel dette à votre égard en cas de prêt des sommes utilisée pour l'achat
esperant avoir répondu à vos interrogations !