Donation partage, compensation de la différence de valeur sur l'usufruit ? [Résolu]

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- - Dernière réponse : GKLONE
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23 mars 2019
- 28 janv. 2019 à 14:24
Bonjour à toutes et tous,

j'ai 2 appartements que je vais donner en nue propriété à mes 2 enfants, ces 2 appartements ont une valeur différente et je vais combler la différence de valeur de nue propriété par un don en numéraire soit :

1er appartement : valeur 170 000 € / nue propriété = 102 000 € / usufruit = 68 000 €
2 ème appartement : valeur 105 000 € / nue propriété = 63 000 € / usufruit = 42 000 €
Don numéraire = 39 000 € (102 000 - 63 000)

Un de mes enfants aura 1 appartement en nue propriété soit 102 000 € en valeur (1er appartement) et l'autre enfant aura 1 appartement en nue propriété et du numéraire soit 63 000 € + 39 000 € = 102 000 €.

D'après mon notaire la situation est équitable mais, selon moi, à mon décès un de mes enfants "récupérera" 68 000 € d'usufruit et l'autre 42 000 € d'usufruit (valeur d'aujourd'hui), il y a une différence de 26 000 € qui n'est pas compensée.

Qu'en pensez-vous ?

Merci de vos réponses et bonne journée.
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23 mars 2019
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Merci
D'après mon notaire la situation est équitable
Evidemment puisque vous verser au second une somme de 39000 € au départ pour compenser la différence de valeur des usufruits conservés sur les 2 immeubles.
L'équité est parfaitement respectée.

Au décès chacun recueillera l'usufruit.
L'équité sera toujours respectée.
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28 janvier 2019
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Merci
Bonjour et merci pour votre retour,

les 39 000 € servent a compenser la différence de valeur de nue propriété, donc la situation est équitable en nue propriété.

A mon décès 1 enfant recueille un usufruit de 68 000 € et l'autre de 42 000 €, c'est là que je trouve que ce n'est pas équitable... ou il y a qqch que je ne comprends pas...

Merci.
condorcet
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23 mars 2019
12242 -
il y a qqch que je ne comprends pas...
Attendez d'autres intervenants pourront peut -être vous apporter la réponse.........celle que vous souhaitez.
GKLONE
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23 mars 2019
724 -
Bonjour
A votre décès l'un comme l'autre récupéreront un droit (l'usufruit), pas une valeur (et d'ailleurs vous ne pouvez pas estimer aujourd'hui la valeur de cet usufruit à votre décès, puisque à priori vous ne savez pas quel âge vous aurez à votre décès).
Quant à savoir si c'est équitable, ça l'est aujourd'hui puisque vous leur donnez des valeurs équivalentes. Mais est-ce que ça le sera toujours, qui peut le dire ? Il faudrait pouvoir prévoir l'évolution du marché immobilier jusqu'à votre décès, même le meilleur des notaires ne s'y engagera pas ! Mais le principe de la donation partage repose sur les valeurs au moment de la donation, rien d'autre, elles ne seront pas réévaluées à votre décès, donc donateur et donataires doivent l'accepter, car ce sera immuable.
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28 janvier 2019
0
Merci
Bonjour et merci pour votre réponse,

je comprends bien la notion d'équité au moment de la donation qui peut être différente au moment du décès.

Comme vous l'expliquez, à mon décès l'un comme l'autre récupéreront l'usufruit de chacun des 2 appartements mais, si les 39 000 € servent à combler la différence en nue propriété il ne donnent droit à aucun usufruit au moment de mon décès.

Quand bien même ces 39 000 € seraient placés, ils comblent une part de nue propriété qui peu prendre (ou perdre) de la valeur, tout comme le placement financier.

Ce qui ne me parait pas équitable c'est que je donne une compensation numéraire non assorti d'un droit au moment de mon décès alors que cette compensation vient compenser une part de nue propriété assortie d'un droit au moment de mon décès.

Merci
GKLONE
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23 mars 2019
724 -
Au moment de votre décès vos 2 enfants auront reçu exactement les mêmes droits, soit la pleine propriété d'un bien immobilier pour chacun.

Là où l'équité est discutable, d'après moi, c'est que certes ce que vous donnez est équivalent en valeur à l'instant de la donation, mais qu'au final l'écart de valeur des biens n'est pas parfaitement compensée, puisque à marché immobilier stable, en cas de vente des biens à votre décès, le premier s'enrichira de 170 000€, tandis que le second ne se sera enrichi que de 105 000+39 000=144 000€.

Peut-être pourriez-vous compenser ce déséquilibre en donnant la nue propriété au premier, et la pleine propriété au second, s'il s'agit de biens locatifs il en retirera un revenu foncier plus tôt que le premier ? C'est une piste à regarder, le cas échéant, et à discuter avec le notaire. Ça dépend aussi de votre espérance de vie : si vous êtes assez jeune vous risquez de créer un déséquilibre inverse...
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vendredi 2 mars 2018
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23 mars 2019
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Merci
Bonjour Si vous voulez obtenir un partage égal au sens ou vous l'entendez, eh bien il ne faut pas faire de donation-partage et attendre tout simplement la succession, ou alors faire deux donations simples permettant par la réévaluation de retrouver cette égalité mathématique à votre décès , égalité que vous évoquez.
L'égalité mathématique telle que vous l'entendez ne se mesure qu'au moment du partage et ne se prolonge pas forcément dans le temps.
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28 janvier 2019
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Merci
Merci pour vos retours,

cette donation partage a pour but premier de transmettre mon patrimoine avec le moins de droits de succession possibles. Avec l'abattement de 100 000 € par enfant il n'y a quasi pas de droits pour cette donation, c'est pour cela que cette option sera retenue.

Je comprends bien vos avis qui convergent tous avec celui de mon notaire, simplement comme l'explique très bien GKLONE l'équité à terme n'est pas réellement respectée. Ce qui m'étonne c'est qu'il n'y ai rien de prévu pour compenser ceci, je ne dois pas être le seul dans ce cas.

En tous cas je me pose la question et je me dis que dans le cas de successions plus importantes ou avec de plus gros écarts en ce qui concerne l'usufruit il est étrange que cet écart ne soit pas compensé ou considéré comme une avance sur la succession future.

J'attends encore vos avis et je passerai ce sujet en résolu.

Merci.
GKLONE
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23 mars 2019
724 -
'Ce qui m'étonne c'est qu'il n'y ai rien de prévu pour compenser ceci, je ne dois pas être le seul dans ce cas. '
Ah mais non, on vous a déjà dit que si ça ne vous convient pas, il ne faut pas faire une donation partage, mais une donation simple. Ainsi l'équité sera réalisée à votre décès car les valeurs des donations seront réactualisées et le solde de votre succession réparti pour arriver à égalité.
Personne ne vous oblige à cette donation partage.
Vous pourriez aussi vendre les biens et répartir l'argent de manière égale.
Vous voyez, plusieurs possibilités s'offrent à vous. Si aucune ne trouve grâce à vos yeux, ne faites rien.
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