Ravalement de l'immeuble [Résolu]

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Bonjour
Dans une petite copropriété au bord du Seine (14 appartements, construction 1996), un ravalement non-imposé (raisons esthétiques, traces d'humidité) vient d'être voté.

En AG le vote du ravalement (230 000€) a été fait ENSEMBLE (même point de l'ordre du jour) avec des travaux préventifs d'ETANCHEITE DES TERASSES - qu’on trouve légitimes - , pour un total GLOBAL DE 300 000€ TTC.
Pendant l'AG on a demandé que ça soit dissocié, ça a été refusé (par vote).

Les 300000€ ça représente l'équivalent de 5 années des charges de la copropriété.

Ce qui m'interpelle le plus c'est le déroulement de l'AG (convocation et séance), très loin des practices que vous conseillez dans votre article.

A l'AG ont été présents 3 membres du conseil syndical (avec 4 mandats de représentation en plus, total 42/100 des voix) + 3 copropriétaires (qui ont voté contre, 31/100)

1. Le syndic a utilisé la MAJORITE SIMPLE (vous indiquez l'obligation de majorité QUALIFIE)
Il y a eu deux tentatives de vote du ravalement en 2014/2015 en majorité ABSOLUE, refusés en AG.
Cette fois on a découvert le changement en séance - la majorité simple était bien indiqué dans la convocation AG, on ne l'a pas vu.

2. MISE EN COMPETITION / DEVIS : le conseil syndical a confié à un architecte (vote en AG 2017) la mission d'évaluation des travaux, de consultation de trois prestataires et de nous faire une recommandation; son rapport a été attaché à la convocation AG; le conseil syndical reconnait ne pas avoir vu les devis et ne pas avoir rencontré les trois sociétés (ils ont vu que le gagnant, présenté par l'architecte) .
J'ai sollicité les devis détaillés au conseil syndical avant l'AG, sans réponse.
Lors de l'AG j'ai sollicité le syndic, a promis les envoyer (3 jours plus tard pas toujours pas reçus)

Est-ce que vous pensez qu'il y a moyen de contester cette décision de l'AG? Evidemment tous les absents ont fortement réagi quand ils ont compris ce qui s'est passé.

Comme le financement des travaux sera individuel (20K€en moyenne), qu'est-ce qu'il peut se passer si la plupart des copropriétaires refusent de faire les versements ? Le syndic va demander un mandat de la part de la copropriété pour entamer une procédure, mais ça va être rejeté par vote???

Merci d'avance de votre conseil
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9 décembre 2018
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Merci
Bonjour,

En AG le vote du ravalement (230 000€) a été fait ENSEMBLE (même point de l'ordre du jour) avec des travaux préventifs d'ETANCHEITE DES TERASSES - qu’on trouve légitimes - , pour un total GLOBAL DE 300 000€ TTC. 
Pendant l'AG on a demandé que ça soit dissocié, ça a été refusé (par vote).

Si vous pouvez prouver qu'il n'y a aucun lien entre étanchéité et ravalement, alors la résolution peut être assignée pour annulation par un opposant aux travaux et au vote unique ou par un défaillant.

 le conseil syndical a confié à un architecte (vote en AG 2017) la mission d'évaluation des travaux, de consultation de trois prestataires et de nous faire une recommandation;

Il faudrait voir le libellé exact de la résolution de l'AG2017 qui a confié une mission au CS. Mais tout semble normal : le choix de l'architecte, la consultation des candidats qui n'obligent pas à avoir un entretien avec chacune (même si c'est mieux ;o) ), et 1 recommandation.
Au vu de la mission, il n'y avait pas obligation à présenter à l'AG, les 3 devis......

1. Le syndic a utilisé la MAJORITE SIMPLE 
On a affaire à des travaux d'entretien, donc ce n'est pas la majorité simple qui est demandée, mais la majorité simple exprimée, donc la majorité des gens présents et représentés qui se sont exprimés (on retire les voix des abstentionnistes présents et représentés)

Donc pour moi, il n'y a que le premier cas, le regroupement de 2 types de travaux en un seul vote qui pourrait peut-être permettre d'assigner.

Quant à ne pas payer, très mauvaise idée, car le syndic s'il fait son travail ne va pas manquer d'alourdir la facture de chacun par des honoraires..... Certes cela peut retarder le lancement des travaux par manque d'argent, mais à quel prix ... et si au final on recule de 2 à 3 ans les travaux, le cout risque de ne pas être le même.

Il faut savoir qu'en matière de ravalement, le prix qui est en grande partie de la M.O. dépend inversement proportionnel à la charge de travail de l'entreprise : pas de charges de travail, baisse du prix à cause d'un point fixe plus haut que la charge ; au contraire beaucoup de charges entraîneront plus d'intérimaires ou de contrats précaires dont la main d'oeuvre est plus chère.....

Merci rambouillet41 1

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Bonjour et merci pour la réponse.

Lien entre étanchéité et ravalement: le syndic a essayé de justifier par les travaux d'échafaudage communes. C'est avéré en séance que ce n'est pas le cas, pour cette raison les opposants ont essayé de convaincre les copropriétaires présents de voter séparément (et de décaler l'opération de ravalement pour 2020). Il y a eu vote, le conseil syndical était majoritaire.
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1
Merci
Bonjour,

Pour les terrasses dont les travaux d'étanchéité ont été votés, qu'en a-t-il été décidé pour la répartition du coût du devis en question, en charges communes générales pour l'ensemble des copropriétaires qui sont concernés en plus du ravalement ou une répartition qui ne concernerait que les copropriétaires de terrasses (parties privatives) selon le R.C. ?

Cordialement.

Merci Paris... 1

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rambouillet41
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mercredi 27 janvier 2016
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9 décembre 2018
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pas forcément privatives .....
Les terrasses appartient à la copropriété mais sont privatives.
La répartition a été faite en charges communes générales de la copropriété (même clé de répartition que les charges habituels de la copropriété).
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1
Merci
Bonjour,

Pour le ravalement:
<< Les textes prévoient ainsi trois majorités différentes selon la nature et l'importance des travaux :

- entretien : pour une simple remise en état de la façade à l'identique, les copropriétaires votent à la majorité simple ;

- ravalement obligatoire : dans ce cas, l'assemblée vote à la majorité absolue ;

- travaux d'amélioration : les travaux d'embellissement de la façade doivent être approuvés à la double majorité.>>

Merci Paris... 1

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mercredi 27 janvier 2016
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9 décembre 2018
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Merci
Je ne suis pas en accord avec les propos de Paris :
  • pour un ravalement d'entretien programmé par le syndicat : rien n'est prévu spécifiquement par les textes, c'est donc cette phrase générale qui s'applique :

Article 24 
I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
  • Pour un ravalement obligatoire : on retombe dans la même phrase et si cette obligation découle soit d'un texte réglementaire (ex "tous les 10 ans"), soit par un arrêté d'une personne "publique", on retombe dans le même texte puisque ce sont des travaux d'entretien, de plus conforté par le reste de l'article 24 :

Article 24  
I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
  • Pour un ravalement avec des travaux d'embellissement donc entraînant une modification de la façade actuelle, alors on se trouve dans le cas de la majorité absolue (majorité 25), sans possibilité de passage par l'article 25-1 :

Article 25 
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
.....
.....
n) L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

Merci rambouillet41 1

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Bonjour

Je confirme: ce ne sont pas des travaux obligatoires, ni des travaux imposés par le syndic; c'est une initiative du conseil syndical.

Il y a une partie ENTRETIEN (coté rue, nettoyage de la façade en pierre) et une partie EMBELLISSEMENT (habillage des balcons en Alucubond, un matériel composite).
Il y a eu vote, entre simple ENTRETIEN vs. HABILLAGE DES BALCONS en Alucubond.
Le pb des balcons c'est que la partie basse est incliné (en biais), les salissures de l'eau des pluie restent incrustés dans la façade des balcons etc
Cette opération transforme la façade coté Seine.
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0
Merci
Bonjour et merci pour vos réponses. Sur les demandes de clarification j'ai répondu dans les messages.

Je m'agite parce que j'ai vu pendant l'AG un sort de hold-up et manipulation organisé par le syndic, un des membres du conseil syndical et l'architecte, ce qui m'a choqué.

DEUX POINTS

A. J'ai au moins un des copropriétaires absents et représentés qui me dit n'avoir pas compris de quoi il s'agit au sujet du ravalement. Il a donné lettre blanche au président du conseil syndical, sans indiquer son choix; maintenant il s'oppose etc.

Donc, à quatre jours après l'AG, on a compté 62% des voix opposés à la décision de l'AG. Pas moyen de bloquer l'opération? (à part d'invoquer les problèmes formelles que vous avez mis en lumière)

B. On n'est pas opposés à l'opération d'embellissement, mais au BUDGET. Par le syndic et le conseil syndical on n'a pas pu avoir des devis réels, mais on a obtenu le détail des travaux.

Si on contacte les sociétés perdantes et ils ne confirment pas le devis et/ou les montants, est-ce que c'est une raison d'annulation?

Si on obtient des nouveaux devis significativement plus avantageuses (30..40%) des sociétés réputés, quelle sera le moyen de les imposer?

Ce qui a été voté en AG: budget maximal de 300 000€ + choix et rémunération de l'architecte et du syndic

Merci d'avance
Helipteris
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Nous sommes dans un cas un peu similaire en ce moment, si vous avez 62% des voix opposées vous pouvez exiger une nouvelle AG (il faut au moins 25 %) et rédiger un ordre du jour pour contrer les décisions prises. Il est préférable de consulter un avocat spécialisé pour la rédaction de cet ordre du jour.
Helipteris
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9 décembre 2018
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Merci
Bonjour
Seuls les opposants ou absents NON représentés peuvent faire annuler la décision.
C'est dans le délai de 2 mois après notification du PV et au TGI (Avocat obligatoire )
Sinon ce qui a été voté en AG doit être mis en oeuvre par le syndic même si çà vous déplait. ...
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