Investir dans l’ancien et déductions d’impôts ???

Question

Bonjour,

J’ai une question par rapport à l’investissement foncier dans l’ancien et les déductions auxquelles je pourrais avoir droit !

Je vous explique je souhaiterais investir dans la vieille pierre principalement dans ma ville, un copain me dit que je peux déduire de mes impôts 10700€ par an pendant 10 ans si je fais des travaux à hauteur de 107000€ !
Et que je peux aussi déduire les intérêts du crédit.

J’ai vu certains articles qui iraient dans ce sens, mais pour moi cette déduction d’impôts ne peut être faite que si elle est réalisée par des professionnels, hors mon copain me dit que non si je fais les travaux moi-même cela fonctionne !

J’ai un gros doute là-dessus.
Pourriez-vous m’éclairer ?

Merci d’avance 
Mickael

flocroisic · Answer

Bonjour

Votre copain ne doit pas etre fiscaliste de metier, du moins j'espère ou il veut vous conduire droit au controle fiscal.

 Déjà il faut que le bien relève des revenus fonciers (location non  meublée).

Le deficit de 10700 imputable sur le revenu global ne concerne que l'année  de la depense.
Si  vous faites les travaux sur 10 ans (meme bien moins) sans avoir de locataire, vous aurez un redressement fiscal inevitable. 
En effet  : pas de locataire pas de revenu foncier donc travaux non deductibles

En outre l'art 156 I 3 du code général des impôts precise plusieurs choses :
1/le deficit foncier est imputable normalement sur les revenus fonciers  des 10 annees suivantes. 
La derogation : si le deficit n'est pas du aux intérêts  d'emprunt, il s'impute dans la limite de 10700 € sur le revenu global, le surplus sur  les revenus fonciers des 10 annees suivantes.

2/ pour etre definitivement acquis, le bien doit etre loué jusqu'au 31/12/n+3 suivant l'imputation du deficit sur le revenu global.
Si ce n'est pas le cas, redressement et transformation du deficit imputé sur le revenu global en deficit sur les revenus fonciers.
Donc les 10700 deduits se rajoutent à  votre revenu imposable.

Au vu du montant de 107 000 € de travaux, il peu probable que l'ensemble des travaux soient deductibles.
Les travaux consoderes comme travaux de construction ne sont pas deductibles (art 31 du code général des impôts).

Les travaux peuvent etre faits par vous même:  seul le prix des materiaux sera deductible.

Enfin pour les interets d'emprunt :
Ils sont effectivement deductibles ainsi que l'assurance du pret.

mikegouli · Answer

Bonjour et merci pour ce complément d’information très complet.

En effet mon copain n’est pas fiscaliste, il achète des maisons très délabrés pour une bouché de pain et les rénoves et les mets en location non meublé.
Il fait tous les travaux de rénovations lui-même.

Donc si je comprends bien ce que vous me dites, j’achète une maison à 1€ je la rénove du sol au plafond sans refaire de construction, admettons que j’en ai pour 100 000 € de matériaux (électricité, placo, bois pour refaire les planchers, OSB, laine d’isolation, etc…) je peux dans ce cas déduire 10 000 € par an pendant 10 ans ?

Donc si j’achète je rénove dans les 2 mois et je mets en location non meublé c’est bon pour déduire mes matériaux pendants 10 ans ?

Désolé d’insister, je ne voudrais pas être hors la loi !

Merci
Mickael

flocroisic · Answer

Comme dit precedemment ,  l'imputation sur le revenu global pour 10700 € se fait uniquement l'annee de la depenses. 
Vous ne deduirez pas 10 000 € pendant 10 ans.

Donc si j’achète je rénove dans les 2 mois et je mets en location non meublé c’est bon pour déduire mes matériaux pendants 10 ans ? 
L'annee de la depense, vous deduirez 10700 € qui s'imputeront  sur le revenu global et seulement cette année  là.
Les annees suivantes, vous avez un locataire et donc des loyers.

Si les charges de l'année  (pas de travaux puisque vous aurez tout fait avant la mise en location) sont > au loyer .
Vous etes en deficit.
Le restant du deficit de n-1 (du aux travaux de 100 000 €) soit environ 90 000 ne peut s'imputer  puisque vous etes en deficit.
Il se peut don que ces 90 000 restant ne s'imputent jamais si vous etes en deficit .
Je vous mettrai un exemple .

flocroisic · Answer

Exemple travaux sur annee n : pas de loyer mais depense de 107000 €.
Soit un deficit de 107000 €.
10700 imputable sur le revenu global de n 
Le solde 96300 € ne pourra s'imputer que sur les benefices des 10 annees suivantes et à  hateur des benefices.


Annee n+1
locataire en cours d'annee : loyer 2000 €
Taxe fonciere : 1000 hors ordures menageres.
Interets emprunt : 7000
Resultat net 2000- 1000- 7000  = - 6000
Le deficit anterieur restant né en N ne peut se deduire puisqu'ici en deficit

En n+1 le deficit de n+1se reparti 1000 sur le revenu global et 5000 sur les revenus fonciers (2000-7000).
Nb : le deficit foncier né  des interets d'emprunt s'impute sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes  soit ici jusqu'a n+11

Annee n+2
locataire  : loyer 12000 €
Taxe fonciere : 1000 hors ordures menageres.
Interets emprunt : 7000
Resultat net 12000- 1000- 7000  = - +4000
Votre deficit restant  né  en n de 96 300 s'impute à  hauteur du benefice soit 4000
Benefice net n+2 = 0 
Deficit restant né en n et reportable jusqu'a n+10 =92300
Etc ...

En gardant les memes valeurs (loyers interets  taxe fonciere).
Vous avez par an : 4000 € de benefice avant prise en compte des deficit anterieurs.

Entre n+3 et n+10 :
Sont imputes 4000 × 8 soit 32000 €
Le solde de deficit foncier né  en n est arrivé  à 96300 - 4000- 32000.
Les 10 ans ce sont écoulés, il n'y a plus de deficit de n reportable.

N+11
Tjs les  4000 de benefices.
Seul deficit à  prendre en compte celui né en n+1 (5000 €).
Revenu foncier net = 0

N+12
Benefice 4000
Plus de deficit reportable

flocroisic · Answer

Exemple n°2 :

Travaux à  cheval sur 2 ans.

Annee n : 70 000 de travaux
Annee n+1 : 30000
Location au cours de n+1 (7000 €)

N :
Soit un deficit de 70000 €. 
10700 imputable sur le revenu global de n 
Le solde 59300 € ne pourra s'imputer que sur les benefices des 10 annees suivantes et à hauteur des benefices. 

N+1
Travaux 30000
Loyer : 8000
Taxe fonciere : 1000
Interets emprunt 7000
Resultat net : 8000 -30000-1000-7000 = - 30 000
Donc 10 700 imputable sur revenu global
Reste de ce deficit ne en n+1 : 19300.
Il sera imputable sur les revenus fonciers en benefice pendant 10 ans  soit jusqu'à  n+11.

Annee n+2 et suivantes jusqu'a n+10:
Loyer 12000
Taxe fonciere : 1000
Interets  7000
Resultat net 4000 avant imputation deficit anterieur

Le deficit n°1 né  en n imputable sur benefice de 4000 chaque année jusqu'a n+10 inclus a ete impute jusqu'a 4000 x 9 = 36000 (9 car en n+1 etait en deficit)

N+11 :
Resultat net 4000 avant imputation deficit anterieur
Deficit  né en n n'est plus imputable (les 10 ans sont passées )
Deficit né en n+1 est imputable que jusqu'à n+11 à  hauteur de 4000

mikegouli · Answer

Alors une certitude c’est que vous vous y connaissez dans le domaine !
Habituellement, je n’ai pas de problème avec les chiffres, mais là ma petite tête elle a du mal !
Je comprends à peu près ce que vous essayez de m’expliquer !
Dans mon cas taxe foncière 400€
Loyer 600€
Année n+2
Locataire : loyer 7200€ à l’année
Taxe foncière : 400€ hors ordures ménagères.
Intérêts emprunt : (là je ne comprends pas trop vous indiquez dans votre exemple 7000€, ce sont les intérêts du crédit à l’année ? Si oui cela fait beaucoup ! Ou est-ce le montant total du crédit débité à l’année ? Crédit + intérêt (ce qui me semble plus logique)
Mon crédit pour 107 000€ sur 20 ans serait de 554€ par mois.
Merci

mikegouli · Answer

Mes 107000€ était un exemple par rapport au faites que j’avais cru comprendre que l’on pouvait déduire maximum 10700€ à l’année pendant 10 ans.
Mon projet réel est un crédit de 55000€ maison 45000€ et 10000€ de travaux dans les premiers mois.
Actuellement le logement est déjà loué mais dans son jus !
Loyer actuel 400€
Je souhaiterais faire les travaux les plus importants soit 10000€ tout de suite et le reste au fur et à mesure des années.
Sur 15 ans avec un crédit au mois de 356€ soit 4272€ à l’année et 600€ d’intérêt à l’année assurance comprise.
Sur 10 ans avec un crédit au mois de 503€ soit 6038€ à l’année et 525€ d’intérêt à l’année assurance comprise.

flocroisic · Answer

Vous prevoyez de faire combien de travaux au fur et à  mesure ?

Car si 100 000 de travaux, ca voudrait dire que vous louerez un bien insalubre au depart.

Si vous achetez ce bien occupé, vous pourrez pas faire 100 000 € de travaux sans indisposer le locataire.

Si le logement est loue 
Pour la 1ere année  : 
10000 travaux
Interet 525
Taxe fonciere 400
Loyer 400

Acquisition en janvier :
Loyer total 4800
Revenu net 4800 - 10000 - 525 - 400 = - 6125 € imputable sur le revenu global.
Tout est deduit 

Acquisition en dec et toujours loué :
Loyer : 400
Depense : 10925
Revenu net : - 10525 dont 125 pour cause d'interets d'emprunt.

Donc : deficit imputable sur les deficit fonciers ( 125 €)
10400 sur le revenu global.

Si vous voulez faire les gros travaux de votre message 1, il ne vous faudra plus de locataire.
Les travaux devront etre faire sur une durée  maxi d'1 an et avoir quasi  de suite un nouveau locataire (sinon remise en cause du deficit)

mikegouli · Answer

Oui ce serait principalement des travaux de réhabilitation du logement, papier, peinture, électricité, chauffage pour environ 10 000€. 
Rien qui ne demande l’évacuation du locataire actuel.

Les autres années on va dire de l’ordre de 1000€ par année, une fenêtre ou porte, de petites choses.

flocroisic · Answer

Donc :
 
Si acquisition en mars N :
Loyer 400 x 9 = 3600
Travaux 10000
Interet 525
Taxe fonc 400
Resultat net : 3600 - 10925 = -7325.
7325 deductible en totalité sur le revenu global (pas de reliquat, tout etant deduit)

N+1
Loyer : 400 ×12 = 4800
Travaux 1000
Interet 525
Taxe fonc 400
Resultat net : 4800 - 1925 = + 2875
Imposition sur 2875 puisque pas de deficit reportable.


Acquisition en dec N: 
Loyer : 400 
Depense : 10925 
Revenu net : - 10525 dont 125 pour cause d'interets d'emprunt. 

Donc : deficit imputable sur les deficits fonciers ( 125 €) 
10400 sur le revenu global. 

N+1
Loyer : 400 ×12 = 4800
Travaux 1000
Interet 525
Taxe fonc 400
Resultat net : 4800 - 1925 = + 2875
Imposition sur 2750 apres prise en compte du deficit restant de 125 né  en N.
A partir de là, les deficits reportables sont totalement purgés. 


Autre cas si au lieu  de 10000 de travaux, il y avait eu 17000 en N.
4800 de loyer
Interet 525
Taxe fonc 400
Resultat net : 4800 - 17925 = -13125

10700 imputable sur le revenu global
Deficit restant : 2425 € 

N+1
Loyer : 400 ×12 = 4800
Travaux 1000
Interet 525
Taxe fonc 400
Resultat net : 4800 - 1925 = + 2875
Imposition sur 450 apres prise en compte du deficit restant de 2425 né  en N.
A partir de là, les deficits reportables sont totalement purgés.

mikegouli · Answer

Ok, merci pour toutes ces précisions je comprends beaucoup mieux maintenant !
Merci beaucoup
Mickael

Investir dans l’ancien et déductions d’impôts ???

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