Valorisation des parts d'une SCI

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samedi 27 novembre 2010
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21 octobre 2019
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Bonjour,
Nous sommes sur le point de vendre un bien détenu dans une SCI.
Les associés sont
- mon père 50% d'usufruit
- mon frère 25% d'usufruit et 50% de nue propriété
- moi même 25% d'usufruit et 50% de nue propriété
Mes parts et celle de mon frère proviennent d'une donation de 2008 (donataire de moins de 60 ans a l'époque). Nous avons eu en héritage de notre mère ses parts d'usufruit suite à son décès (disparition de l'usufruit réintégrer sur notre nue propriété).

En admettant que ce bien soit vendu 1.2M€ mon entendement serait une répartition tel que :
mon père : 50% de l'usufruit donc (1.2M x 0.6) soit 720K€ de valeur de d'usufruit x 50% (sa quote-part) soit 360 K€
Mon frère et moi 1.2M€ - 360K€ = 840K€ et donc 420K€ chacun.

Est-ce le bon raisonnement ? normalement au moment de la donation l'usufruit représenté 50% de la valeur total mais dans un souci d’éviter tout argument je préfère l'actualiser à la tranche supérieur).

Puis-je proposer une répartition a 1/3, 1/3 et 1/3 ?

D'avance merci pour vos retour,

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samedi 27 novembre 2010
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21 octobre 2019
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Bonjour

Vous faites abstraction de tous comptes courants d'associés dans la SCI .
les biens détenus ont bien été financés .
Les comptes courants d'associés constituent une dette et à vocation à être remboursés à leur propriétaire avec ou sans intérêts selon clause des statuts de la SCI

Avant d'estimer la valeur des parts , il conviendrait de disposer d'un bilan à jour de la SCI.

Seulement ensuite l'évaluation des parts pourra être effectuée

CDLT
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samedi 2 juin 2018
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2 juin 2018

Merci Lucini pour votre message.
A ce jour il n'y a pas de compte courant dans la société si ce n'est une donation faite en 2008 pour un complément en espèce verser sur la société pour 40K€ pour mon frère et pour moi dont mon père réfute l’existence malgré le document enregistrer aux impôts.
Il n'y a aucune dette sur cette société qui génére environ 90K€ de revenus annuel
Je ne cherche pas a chipoter sur les montants et même si aujourd'hui 40K€ représente une grosse somme d'argent, je ne veux pas chercher la petite bête.
La seul chose que je veux c'est que la donation et l’héritage que j'ai reçu de ma mère soit respecter.
Mon père nous dit a mon frère et moi qu'il y a en faite une répartition tel que :
Lui : 1.2M€ x 50% soit 600K€
Mon frère et moi 300 K€
Ce qui me fait penser que la nue propriété n'a aucune valeur. Est-ce également possible ?
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Absence total de compte courant: surprenant

pas d’assemblée générale, pas d'affectation du résultat chaque année? votre père perçoit l'usufruit comment ? il faut une décision des associés;

Qui est gérant de la SCI ?

il me semble qu'il faudrait que cette SCI fonctionne en appliquant ses statuts ( une AG tous les ans) ca apporterait de la clarté pour les associés.

A priori les parts sociales de cette SCI ont fait l'objet d'un démembrement, par conséquent il y a lieu d'effectuer une répartition de la valeur entre les 2 nue propriétaires et l'usufruitier.
L'usufruit est évalué selon un barème fiscal en fonction de l'age du titulaire, ce barème s'impose aux parties.

D'abord comment est rédigé la clause statutaire qui définit la répartition des parts sociales du capital social de la SCI ?
c'est le point de départ il est impératif de disposer des statuts; c'est ce qui définit les droits des associés
cette information est indispensable pour effectuer la valeur

"Ce qui me fait penser que la nue propriété n'a aucune valeur. Est-ce également possible ?"
NON il y a une répartition de valeur entre l'usufruitier et le nue propriétaires

En cas de décès de l'usufruitier, l'usufruit disparait, les nue propriétaires disposent alors de la pleine propriété des parts sociales.

D'abord comment est rédigé la clause statutaire qui définit la répartition des parts sociales du capital social de la SCI ?
c'est le point de départ il est impératif de disposer des statuts; c'est ce qui définit les droits des associés
cette information est indispensable pour avancer dans votre question

Il n'y a aucune raison que la donation et l’héritage que vous reçu de ma mère ne soit pas respecter. il suffira d'apporter les éléments au notaire.

CDLT
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samedi 2 juin 2018
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2 juin 2018

Merci pour votre réponse très claire.
Au niveau des parts dans la SCI elles sont réparties comme annoncé donc mon texte d'origine avec distinction entre USUS et NP. Au niveau des revenus ils sont versés annuellement. donc non les comptes courants sont régulariser en fin de chaque année pour être nul donc les seuls comptes courant seraient par rapport aux loyers déjà perçu cette année que j'aurais intégré par la suite dans mon calcul.
Mais ma question se pose par rapport a une valeur net de Compte Courant a 1.2M€. Apres cela avait peut être été mal rédiger dans les statuts concernant la répartition des parts mais c'est celle que m'a donner le notaire suite a la succession.
cdt.
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21 octobre 2019
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après le décès de votre père , vous posséderez avec votre frère 100 % de la SCI en pleine propriété réparti 50-50.

Quel est l'age de votre père ?

Sur la part des droits détenus par votre père il faut appliquer le barème légal d'usufruit, le solde représente la valeur des nue propriétaires.

Si les revenus de la SCI sont distribués aux associés sans décision de l'AG c'est en dehors de la légalité.

Les dividendes n’ont pas d’existence juridique tant qu’une décision de l’organe statutairement compétent n’a pas délibéré sur le principe de leur distribution et leur répartition entre les associés.

Une SCI ne peut être reconnue débitrice de dividendes à l’égard de l’un de ses associés tant que l’organe délibérant compétent (l’assemblée générale), n’a pas décidé de procéder à une distribution.

Vu l'importance du patrimoine de la SCI il serait indispensable de respecter le fonctionnement prévu par les statuts c'est l’intérêt des associés et matériellement pas insurmontable.

CDLT
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